Ancien ou neuf ?

[Piccip]

Bonjour,
Je réfléchis actuellement pour un investissement locatif afin de défiscer un petit peu
Mais cet investissement me permettrait aussi de racheter un bien familial.
Et j'ai le choix entre : acheter une maison ancienne avec des travaux (isolation, couverture, aménagment de combles) ou alors acheter un terrain et faire construire du neuf. Sachant que dans les 2 cas, je suis en zone C
En ce moment, je penche plutot pour le neuf. J'ai vu un constructeur qui m'a fait un projet avec un investissement sous le régime borloo. Mais je crois avoir lu que ce régime était supprimé fin d'année 2009 ? Est ce exact ? Comment cela se passera alors ?
Ensuite, il me semble que désormais le locatif neuf doit répondre à des normes d'accessibilité pour personnes handicapées ? J'ai jeté un oeil sur la loi, les conditions sont assez strictes.....

Alors, je m'adresse aux spécialistes, neuf ou ancien ? quel régime afin de bénéficier au mieux de la défisc ? J'ai lu pas mal de choses mais j'avoue que je m'y perds un peu....

Merci de votre aide !

 

[maxichats]

Pour le problème date, il vous faire l'ouverture de chantier avant la fin de l'année (ce qui signifie acheter le terrain, obtenir le permis de constuire avant aussi).

Après il serait intéressant que vous donniez ves revenus annuels et votre situation familiale afin de pouvoir vous fournir un conseil fiscal judicieux

 

[Piccip]

Merci de ces premiers conseils ! Pour info, je suis célib et déclare environ 36 000 euros de revenus....

 

[maxichats]

Etes-vous propriétaire de votre résidence principale et comptez-vous l'être à moyen/court terme ?

Quelle somme totale (maison+ travaux ou terrain + construction) réprésente chaque scenario ?

Avez une idée du prix des locations pratiqués aux alentours de la région visée.

 

[Piccip]

Je suis proprio de ma maison (crédit en cours).
Pour le neuf, le cout total terrain pour maison pourrait etre de 130 000 euros environ (bien que le commercial du constructeur m'ayant fait une simulation en Borloo m'affirme que j'ai plus l'interet à augmenter le budget jusqu'à environ 150 000 euros afin de faire un max de défisc sur 9 ans pour etre au plafond de 10 700 euros)
Pour l'ancien, la maison avait été estimée y'a environ 2ans à 120 000 euros sachant que depuis y'a une légère baisse et elle s'est un peu dégradée. Pour les travaux, j'ai pas vraiment encore d'idée mais entre la toiture, le double vitrage et une réno de l'intérieur, ça peut monter jusque 30 000 euros je pense.
En gros, les 2 projets se ressemblent un peu niveau budget à engager !

Pour le prix du locatif, pour le neuf, on était parti avec un loyer plafonné en Borloo soit 7 € environ du m2 pour une maison neuve qui tournerait autour de 90/100 m2 habitable je pense.
Dans l'ancien, la location pourrait tourner autour de 600 euros je pense (sous toutes réserves pour ce dernier point).

 

[maxichats]

Au vu des données que vous fournissez, sans hésitation aucune, optez pour le neuf défiscalisé (vous avez bien dit 130000 euros terrain compris ?). L'intérêt de faire construire plus grand et donc plus cher ne doit pas être guidé par la défiscalisation mais uniquement par la demande locative dans la région (taille des biens recherchés par les locataires potentiels, tarifs du marché).

 

[Piccip]

Je remonte un peu ce post car avec le dévret du 29 avril le projet que j'avais choisi : achat terrain et construction maison est tombé à l'eau car en zone C...
Je suis donc à la recherche d'une nouvelle solution sachant que le Scellier parait intéressant à première vue mais j'ai peur que les locations deviennent difficiles avec le nombre de personnes s'étant lancé dans ce type de projet...

J'ai toujours la possibilité d'investir dans l'ancien et de faire du déficit foncier. Le projet se présenterait ainsi : achat maison 120 000 euros, louée actuellement 655 euros et 20 000 euros de travaux. Pensez vous ça jouable et surtout intéressant financièrement parlant ?
D'autres idées peut etre ?

 

[Gagarine]

Je ne vois pas bien l'intérêt absolu de faire du déficit foncier. Mais je ne desespère pas de comprendre un jour...

Maintenant, s'il s'agit d'un achat sentimental (maison familiale) le problème est un peu différent.

 

[VTR]

Je le répète encore !
Plutôt que de passer son temps à choisir entre neuf, ancien, défiscalisation, le plus important est de garder à l'esprit les fondamentaux.

Emplacement du bien, Etat du bien (si ancien), demande locative, concurrence locative dans la ville, rendement locatif entre les loyers demandés dans la ville et les prix d'acquisition...

Ensuite seulement pensez ancien, neuf, régime fiscal...

Il n'est pas bon d'investir dans le locatif juste pour défiscaliser, cela doit être un critère supplémentaire mais pas unique.
Sinon vous tomberez dans le piège de la défiscalisation, à savoir prendre n'importe quel placement vous faisant baisser vos impôts mais qui ne sont que des incitations de l'Etat, parfois d'ailleurs dans des secteurs à éviter et qui de surcroit ne sont pas forcément utile à votre situation patrimoniale.
Ces incitations étant parfois le reflet de la mauvaise santé d'un secteur...

Cela ne veut pas dire que dès qu'il y a défiscalisation, c'est un mauvais investissement, mais n'oubliez pas le plus important...La défiscalisation est un bonus et non un critère réel.

 

[Piccip]

C'est bien pour cela que pour le moment je ne m'intéresse pas au Scellier !

 

[christianR]

Le marché de l'ancien est impacté par celui du neuf, la réduction d'impôt accordée aux dispositifs Cellier et autres LMNP Censi Bouvard va obligatoirement détourner la majorité des investisseurs sur le neuf. On trouve des programmes neufs au prix de l'ancien quand on enlève la défisc de 25 voire 37% sans compter les frais de notaire réduits. Quand les vendeurs d'appartement ancien auront suffisamment attendu un acheteur potentiel, ils finiront par baisser leur tarif et l'ajustement se fera. A partir de là quel intérêt a-t-on d'acheter du neuf avec les contraintes de durée.