Aide pour définir un projet d'investissement locatif

[mrson]

Bonjour, j'ai décidé de m'inscrire ici après avoir vu plusieurs fois Moneyvox apparaitre dans les résultats de mes recherches.
Je suis propriétaire (avec un crédit en cours), pacsé. J'ai déjà PEG et PERCO, et ma compagne, PEA, PER et Assurance vie. J'envisage l'achat de parts de SCPI dans 2 ou 3 ans (en attendant une rentrée d'argent).

Là, on envisage sérieusement d'investir dans du locatif pour diversifier nos placements. Mais, ayant peu de personnes dans notre entourage s'étant lancé dans cette aventure, on en sait pas trop où trouver de l'aide.

On a visité trois biens, histoire de se donner une idée des possibilités (une maison de village, un appart' de centre ville et un immeuble de 2 F2), et on sait déjà qu'une banque nous accompagnerait dans ce projet (pour un appart').

L'objectif serait de se créer un complément de revenus (même si ca parait difficile). Comment définir plus précisément notre projet ? Quels critères sont à prendre en compte ? Vers quel type de bien s'orienter pour un premier investissement ?

Merci d'avance,

E.

 

[Triaslau]

Bonjour,
Le plus difficile quand on débute c’est d’estimer toutes les charges qu’impliquent la location. Des frais à l’acquisition, des impôts, des charges, des assurances, des coûts de gestion etc. Et c’est uniquement quand on a tous ces paramètres qu’on peut déterminer ce qu’il faut, quel régime utiliser, quel type de bien il faut etc.
Vous avez pléthore de postes sur le forum à lire à ce sujets pour comprendre les couts et les risques de l’opération.

 

[Buffeto]

On a visité trois biens, histoire de se donner une idée des possibilités (une maison de village, un appart' de centre ville et un immeuble de 2 F2),

normalement si le bien est une bonne affaire il est vendu très rapidement .....(parfois en une journée ) il faut donc etre réactif .
par contre s'il est en vente depuis plusieurs semaines c'est qu'il y a quelques soucis de prix ou autre .

 

[moietmoi]

L'objectif serait de se créer un complément de revenus (même si ca parait difficile).

un complément immédiat? ou pour beaucoup plus tard? dégager de la trésorie positive après impots et charges est envisageabe, mais avec beaucoup de soins et de travail et de chance

 

[mrson]

Bonjour, je voulais prendre le temps de vous répondre, mais je suis entrain de batailler avec les boutons "citer"... Longtemps que je n'ai pas participé à un forum de discussion... Je galère un peu.

 

[mrson]

Des frais à l’acquisition, des impôts, des charges, des assurances, des coûts de gestion etc. Et c’est uniquement quand on a tous ces paramètres qu’on peut déterminer ce qu’il faut, quel régime utiliser, quel type de bien il faut etc.
Vous avez pléthore de postes sur le forum à lire à ce sujets pour comprendre les couts et les risques de l’opération.

Justement, comment déterminer les frais d'acquisitions, les impôts, assurance, quand on a pas le bien, ni même un type de bien défini ?
J'ai déjà pas mal lu à ce sujet, l'idée d'investir en loc ne date pas d'hier ^^, mais avec toutes les infos lues partout, je m'embrouille plus qu'autre chose. Puis, je suis pas un matheux... du tout ;-).

normalement si le bien est une bonne affaire il est vendu très rapidement .....(parfois en une journée ) il faut donc etre réactif .
par contre s'il est en vente depuis plusieurs semaines c'est qu'il y a quelques soucis de prix ou autre .

Ok, ca parait évidement, mais c'est à garder en tête. Je surveille LBC, mais sans savoir ce que je cherche vraiment. Une bonne affaire, c'est avec ou sans travaux pour toi ? Je peux pas envisager de faire des travaux moi même en ce moment, déjà trop pris. Est ce qu'il faut vraiment chercher l'occasion du siècle, ou on peut espérer gagner un peu avec un bien assez standard (genre petit appart en résidence avec un rapport qualité/prix correct) ?

un complément immédiat? ou pour beaucoup plus tard? dégager de la trésorie positive après impots et charges est envisageabe, mais avec beaucoup de soins et de travail et de chance

Immédiatement, ce serait l'idéal, mais oui, j'imagine que c'est compliqué (moins simple ?).

Qu'est ce que vous pensez des investissements en résidence de tpourisme (il y en a deux dans les environs, plus ou moins proches d'Honfleur).
Et ce que je continue la prospection, les visites et en parallèle, je questionne les banques pour avoir le meilleur taux possible, ou je dois faire l'un puis l'autre. J'ai vraiment pas la méthodologie...

Merci pour vos réponses. Bonne journée !

E.

 

[Buffeto]

Une bonne affaire, c'est avec ou sans travaux pour toi ?

pour moi c'est sans travaux car je ne suis pas bricoleur ....

 

[moietmoi]

Et ce que je continue la prospection, les visites et en parallèle, je questionne les banques pour avoir le meilleur taux possible, ou je dois faire l'un puis l'autre. J'ai vraiment pas la méthodologie...

très bonne méthode, à mon avis, avec l'engagement en soi, que pour l'instant, on est pour se faire une idée; ne pas s'emballer, si on rate une super bonne affaire(dixit le vendeur) il y en aura une autre quelques jours/semaines/mois plus tard...
Concernant les banques..un peu tôt pour avoir les taux, mais définir ton enveloppe financière.. pour savoir combien tu peux emprunter;

Justement, comment déterminer les frais d'acquisitions, les impôts, assurance, quand on a pas le bien, ni même un type de bien défini ?

il faut avoir les grandes lignes en têtes, tu te dis pas matheux; ok sans problème.. je ne crois pas que ceux qui réussisent leur investissement sont forcément bons en maths..

bon un bien qui est annoncé à 110 000 par une agence que tu arrives à avoir à 100 000 tu auras à la louche 10 000 de frais et si tu emprunte 100 000 euros cela fait grosso modo 500 euros de mensualités par mois pour un crédit de 20 ans ; tout ceci , c'est à la louche mais ca donne un ordre de grandeur;

les impots , tu as la taxe foncière et les impots sur les revenus(loyers) du bien;
l'assurance, il y a l'assurance liée au crédit... dans les 500 euros grosmodo que j'ai indiqué il y a l'assurance; et puis il y a aussi l'assurance du bien; Pour du locatif tu dois avoir une assurance propriétaire non occupant; Pour un appartement de 65 m² il faut compter 150 euros annuel;

si tu achète dans une copropriété(donc pas une maison) il y a aussi les charges et les frais de syndic...

On a visité trois biens, histoire de se donner une idée des possibilités (une maison de village, un appart' de centre ville et un immeuble de 2 F2),.

attention pour les maisons ou les immeubles...je ne pense pas qu'un débutant puisse faire cela facilement; il faut faire venir un architecte pour inspecter le gros oeuvre, la toiture....pour ne pas se faire avoir...

 

[baboune]

Bonjour,
on va peut être commencer par le commencement:
revenus
charges d'emprunts ( immo, conso, LOA ou LDD)
nombre d'enfants à charge

avec cela nous aurons déjà moyen à déterminer une capacité d'emprunt et donc une cible....

Cdt

 

[mrson]

Bonjour,
on va peut être commencer par le commencement:
revenus
charges d'emprunts ( immo, conso, LOA ou LDD)
nombre d'enfants à charge

avec cela nous aurons déjà moyen à déterminer une capacité d'emprunt et donc une cible....

Cdt

Je réponds très brièvement, j'ai peu de temps aujourd'hui.
Je dirais :
Revenus : 33000 et 17000
Credit immo : 700
Credit conso : 300
1 enfant à charge
Ce sont des données, à peu près, je connais mal ces chiffres (sauf l'enfant, je suis sûr ^^)

 

[baboune]

Bonjour,
je vous fait la méthode de calcul de manière grossière pour une approche de capacité.

nous avons 50.000 € de revenus soit 4167 € par mois
nous avons 1000 € de charge actuelle d'emprunt

supposons un bien locatif avec un loyer de 700 €
nous allons retenir selon les banques 70 à 80 % de ce loyer soit 490 à 560 €

Nous ajoutons 490 € à vos revenus mensuels de 4167 €, cela nous donne 4657 €
et de là nous avons un taux d'effort de 35 % maxi à respecter soit 1629 € maxi de mensualités d'emprunt

comme vous en avez déjà 1000 € en cours il vous reste une capacité de 629 €
en gros sur 20 ans et comptant large cela vous donne une capacité d'emprunt de 125.000 €

ce qui, si vous ne mettez pas d'apport correspond à un bien de l'ordre de 113. à 115.000 € prix de vente honoraire de négociation inclus si vous passez par agence ou office notarial pour trouver le bien ou net vendeur si vous êtes de particulier à particulier.

Cdt

 

[Buffeto]

ce qui, si vous ne mettez pas d'apport correspond à un bien de l'ordre de 113. à 115.000 € prix de vente honoraire de négociation inclus si vous passez par agence ou office notarial pour trouver le bien ou net vendeur si vous êtes de particulier à particulier.

clair , net , précis

 

[Damienn]

ce qui, si vous ne mettez pas d'apport correspond à un bien de l'ordre de 113. à 115.000 € prix de vente honoraire de négociation inclus

Ce qui paraît peu pour espérer un loyer de 700€, je pense.

 

[Tornado05]

Bonjour,
je vous fait la méthode de calcul de manière grossière pour une approche de capacité.

nous avons 50.000 € de revenus soit 4167 € par mois
nous avons 1000 € de charge actuelle d'emprunt

supposons un bien locatif avec un loyer de 700 €
nous allons retenir selon les banques 70 à 80 % de ce loyer soit 490 à 560 €

certaines banques n’appliquent pas ce principe de retenir que 70 à 80% des revenus locatifs comme la BNP

 

[baboune]

Ce qui paraît peu pour espérer un loyer de 700€, je pense.

cela dépend du secteur tant en prix de vente au M2 qu'en prix loyer au M2
je pense que mrson pourra trouver ce genre de biens dans sa région.

 

[baboune]

certaines banques n’appliquent pas ce principe de retenir que 70 à 80% des revenus locatifs comme la BNP

ah bon ???
et que retiennent ils comme revenus locatifs alors ?

 

[Damienn]

je pense que mrson pourra trouver ce genre de biens dans sa région

Pas bien! J'ai écrit alors que je ne connais pas le marché.

 

[baboune]

pour compléter mon approche :

j'ai retenu un prix de vente de 1400 € du M2 et un loyer entre 8.5 et 9 € du M2

 

[Anonyme]

Bonjour

Si elles (les banques) ne retiennent pas 80% du loyer, elles retiennent 66% ou 60%

Sur l'autre aspect du projet, un bien qui donne un revenu tout de suite, ca ne me parait pas possible, surtout pour un premier investissement surtout pour un petit projet à moins de n'emprunter qu'une partie du montant et du coup de se pénaliser à payer plus d’Impôts;
Ce serait possible sur un immeuble à plusieurs logements dans des endroits spécifiques. Pas dans la région parisienne, par exemple.
Il faut un rendement d'au moins 7,5% pour être en cash flow positif et ceci HORS IMPOTS, et ceci en ayant deja pris en compte la carence locative. Baboune part sur du 12*9/1400 = 7,7% mais il faut diminuer pour tenir compte des carences locatives,mettons 15%, on est alors à 6,65%

Attention à la gestion.
Si vous passez par une agence, vos revenus perdent environ 10 à 13%, parfois plus, avec un loyer qui peut être plus faible;
Il faut aussi savoir si c'est de la location nue (pas de meuble à acheter, compta assez simple mais on ne déduit aps beaucoup de frais) ou du meublé.
Ou encore un bail commercial si c'ets un achat en résidence touristique, mais la les rendements nets vont etre sous les 4% voire moins.

 

[moietmoi]

ce qui, si vous ne mettez pas d'apport correspond à un bien de l'ordre de 113. à 115.000 € prix de vente honoraire de négociation inclus si vous passez par agence ou office notarial pour trouver le bien ou net vendeur si vous êtes de particulier à particulier.

j'en étais pas très loin dans mon exemple pour dégrossir

bon un bien qui est annoncé à 110 000 par une agence que tu arrives à avoir à 100 000 tu auras à la louche 10 000 de frais et si tu emprunte 100 000 euros cela fait grosso modo 500 euros de mensualités par mois pour un crédit de 20 ans ; tout ceci , c'est à la louche mais ca donne un ordre de grandeur;

sur le reste j'attends Mrson.....