Aide pour définir un projet d'investissement locatif

[Tornado05]

ah bon ???
et que retiennent ils comme revenus locatifs alors ?

100% ce qui paraît normal, si on ampute les recettes, on peut faire de même sur les dépenses non

 

[moietmoi]

100% ce qui paraît normal, si on ampute les recettes, on peut faire de même sur les dépenses non

la logique des banques est une analyse statistique de risques;
un cdi peut être rompu à tout moment par l'employeur cependant , les analyses des spécialistes en data doivent montrer qu'il y a moins de problèmes dans les crédits avec des cdi qu'avec des intérimaires;
Pour les loyers, ce sont des décisions de même nature, région, pression démographique, et analyses de méta données qui définissent les choses, en complément des directives du haut comité à la sécurité....qui demandent une amputation..

 

[Tornado05]

la logique des banques est une analyse statistique de risques;
un cdi peut être rompu à tout moment par l'employeur cependant , les analyses des spécialistes en data doivent montrer qu'il y a moins de problèmes dans les crédits avec des cdi qu'avec des intérimaires;
Pour les loyers, ce sont des décisions de même nature, région, pression démographique, et analyses de méta données qui définissent les choses, en complément des directives du haut comité à la sécurité....qui demandent une amputation..

En tout cas pour ma part ils retiennent 100% de mes revenus locatifs pour l’offre de prêt que j’attends. Un courtier avec lequel j’étais en pourparler me disait justement que la plupart des banques amputaient ces revenus locatifs mais que certaines banque non et notamment la BNP (ma banque).

 

[baboune]

Bonjour,
voici la réponse officielle de la BNP suite à l'interrogation de leurs services ce matin:



Nous pondérons les revenus fonciers à hauteur de 80% , soit ce qui est normé par les normes HCSF.

En pratique, nous enrichissons dans notre outil de montage 100% de fonciers perçus ou à percevoir car le dossier est ensuite transmis à CRELOG qui fait ensuite cette pondération.

En revanche pour la décision risque le dossier fait bien l’objet de pondération à 80%

Donc en résumé la BNP retient bien 80% des loyers tout comme la caution crédit logement.

Il pourrait être utile de prévenir le courtier que vous aviez rencontré pour l'en informer car sur un dossier à la limite cette pondération peut faire capoter le dossier s'il a retenu 100% des revenus locatif.
Cdt

 

[Tornado05]

Bonjour,
voici la réponse officielle de la BNP suite à l'interrogation de leurs services ce matin:



Nous pondérons les revenus fonciers à hauteur de 80% , soit ce qui est normé par les normes HCSF.

En pratique, nous enrichissons dans notre outil de montage 100% de fonciers perçus ou à percevoir car le dossier est ensuite transmis à CRELOG qui fait ensuite cette pondération.

En revanche pour la décision risque le dossier fait bine l’objet de pondération à 80%

Donc en résumé la BNP retient bien 80% des loyers tout comme la caution crédit logement.

Il pourrait être utile de prévenir le courtier que vous aviez rencontré pour l'en informer car sur un dossier à la limite cette pondération peut faire capoter le dossier s'il a retenu 100% des revenus locatif.
Cdt

Très bizarre car ce courtier connait très bien son boulot (a travaillé plus de 20 ans en banque et était chez HSBC avant de quitter le monde de la banque) et m'avait signifié cela. Bon et bien que les forumeurs qui nous lisent partent bien sur ce mode de calcul de retenu des loyers perçus.

 

[moietmoi]

voici la réponse officielle de la BNP suite à l'interrogation de leurs services ce matin:

moi j'ai été sur le site bnp, faire une simulation pour un non client pour un bien locatif à 150 000 euros avec apport de 20 000 euros aucun revenu salarié ni autre,mais uniquement des revenus fonciers et concernant les revenus de loyers , ils demandent 100% ; j'ai fait plusieurs essais, et à chaque fois j'ai eu l'accord de principe;la simulation est longue, ils demandent toutes les adresses de biens... j'avais mis propriétaire rp libre de crédit; la mention 100% est bien écrite dans leur demande de renseignements,et ils font comme indiqué la pro ratisation en interne...
copie écran

Loyers perçus (100%) Mr...​

 

[baboune]

oui bien sur c'est normal
moi aussi quand j'ai des clients avec revenus fonciers je leur demande le montant des loyers bruts perçus
ensuite selon la banque me servant de base d'étude je retiens 70 ou 80% de ces loyers bruts pour les ajouter aux autres revenus et calculer ensuite le taux d'effort.
Le logiciel de la BNP comme celui des autres banques demande les loyers bruts perçus et fait ensuite le calcul selon sa programmation.

Cdt

 

[Tornado05]

moi j'ai été sur le site bnp, faire une simulation pour un non client pour un bien locatif à 150 000 euros avec apport de 20 000 euros aucun revenu salarié ni autre,mais uniquement des revenus fonciers et concernant les revenus de loyers , ils demandent 100% ; j'ai fait plusieurs essais, et à chaque fois j'ai eu l'accord de principe;la simulation est longue, ils demandent toutes les adresses de biens... j'avais mis propriétaire rp libre de crédit; la mention 100% est bien écrite dans leur demande de renseignements,et ils font comme indiqué la pro ratisation en interne...
copie écran

Loyers perçus (100%) Mr...​

Ca va dans le sens de la banque

 

[mrson]

Je ne sais pas par quoi commencé ;-)

Bonjour,
je vous fait la méthode de calcul de manière grossière pour une approche de capacité.

nous avons 50.000 € de revenus soit 4167 € par mois
nous avons 1000 € de charge actuelle d'emprunt

supposons un bien locatif avec un loyer de 700 €
nous allons retenir selon les banques 70 à 80 % de ce loyer soit 490 à 560 €

Nous ajoutons 490 € à vos revenus mensuels de 4167 €, cela nous donne 4657 €
et de là nous avons un taux d'effort de 35 % maxi à respecter soit 1629 € maxi de mensualités d'emprunt

comme vous en avez déjà 1000 € en cours il vous reste une capacité de 629 €
en gros sur 20 ans et comptant large cela vous donne une capacité d'emprunt de 125.000 €

ce qui, si vous ne mettez pas d'apport correspond à un bien de l'ordre de 113. à 115.000 € prix de vente honoraire de négociation inclus si vous passez par agence ou office notarial pour trouver le bien ou net vendeur si vous êtes de particulier à particulier.

Cdt

Merci pour la méthode de calcul. C'est ce qu'il me fallait, c'est d'une clarté !
Par contre, difficile, vu le marché local d'obtenir un loyer à 700 Euros dans ces prix.

pour compléter mon approche :

j'ai retenu un prix de vente de 1400 € du M2 et un loyer entre 8.5 et 9 € du M2

Le loyer au m2, je ne sais pas vraiment, mais à la vente, on est sur du 1500/m2. Bien joué !

Aussi, j'ai eu une proposition à la louche, sans négo, d'une banque : 1,15% sur 15ans , 1,35% sur 20ans pour 90 000E sans mettre d'apport.

Après pour répondre un peu pêle-mêle.
On a envisagé l'achat en résidence de tourisme mais ça parait compliqué (niveau rentabilité) et risqué (covid etc).
On a pensé AirBnB, mais seulement si on trouvait un bien adapté (centre ville, sympa,...), on préfère éviter le bail commercial (trop de turn over, les locaux à la vente sont vides depuis longtemps ici, ceux mieux situés sont toujours occupés et indispo à la vente).
On peut envisager le meublé ou la loc nue. Ça dépend aussi de si le bien est déjà loué ou non, des occasions etc.

Il y a une petite ville sympa à proximité (entre chez moi -8km- et Honfleur-15min-) où pas mal d'appart en résidence sont à vendre (certaines copro sont en procédure). Ca vaut le coup de se renseigner ou je laisse tombé de suite ?

Pour l'immeuble, il était top. Deux apparts loués et refaits récemment, mais 2200E du m2 (200 000E quasiement), c'est peut être un peu gros comme projet pour débuter, et effectivement : visite d'un archi, dans ces cas là, c'est une bonne idée !

Avec vos conseils, je me dis qu'en résidence, avec le syndic qui gère, ca peut aider pour débuter.

Autre question, on s'attarde partout sur le rendement, mais même si le bien est un peu plus cher que le marché, si les mensus du crédit sont supportées par les loyers, on peut étaler celles ci (prendre 20ans à la place de 15ans), et espérer un cash flow positif ?
Je suis clair ou pas ? ;-) Est ce que le rapport loyer/prix d'achat est si déterminant ?

En tout cas, merci pour vos réponses. Je vous réponds au réveil (à 13H, bossant de nuit), donc possible que des coquilles passent... Thanx

E.

 

[Buffeto]

et espérer un cash flow positif ?

le CF positif c'est une chimère dans 98% des cas ...

pour avoir du CF positif il faut un crédit très long ( 20ans ou plus ) et acheter un bien décoté en très mauvais état que tu retapes toi même .
sinon si tu achètes un bien "normal " ( en bon état et au bon prix) inutile d'espérer un CF positif ....

enfin tu peux toujours regarder sur you tube il y a un tas de petits jeunes qui te vendront leur méthode pour faire du CF positif en se vantant d'avoir fait fortune rapidement dans l'immobilier .... ...seuls les naîfs peuvent y croire.

 

[Anonyme]

A l'achat il vaut mieux se concentrer sur le bien que sur le crédit. Sur le crdit, il y a au mieux 0,25% à gagner, sur le bien, jusqu'à 20 fois plus.

Ca vaut le coup de se renseigner ou je laisse tombé de suite ?

Les procédures, comment dire, je suis bien au fait, et je ne me lancerais pas parce que ca peut durer 10 ans, et pendant ce temps la les deux parties alimentent deux avocats Si vous êtes tres tres bon en juridique peut-etre, sinon surement pas.

'en résidence, avec le syndic qui gère, ca peut aider pour débuter.

Le syndic gère le syndicat, pas le locataire. C’est de gérer les locataires qui est difficile.

on préfère éviter le bail commercial (trop de turn over,

En bail commercial, aucun turn over; le commercant reste vingt ans parfois plus;
Si il s'agit d'un commerce,l'expulsion en cas d'impayé est plus rapide meme si il y a un petit piège.
Sion parle de bail commercial dans une résidence touristique ou étudiante ou de retraité, pas plus de turn over, le risque est autre.

 

[mrson]

Bonjour !

le CF positif c'est une chimère dans 98% des cas ...

pour avoir du CF positif il faut un crédit très long ( 20ans ou plus ) et acheter un bien décoté en très mauvais état que tu retapes toi même .
sinon si tu achètes un bien "normal " ( en bon état et au bon prix) inutile d'espérer un CF positif ....

enfin tu peux toujours regarder sur you tube il y a un tas de petits jeunes qui te vendront leur méthode pour faire du CF positif en se vantant d'avoir fait fortune rapidement dans l'immobilier .... ...seuls les naîfs peuvent y croire.

Ok, donc au mieux, j'espère me créer du patrimoine et je capitalise à "moindre" effort avec un loyer qui compense en partie mes dépenses ?

Les procédures, comment dire, je suis bien au fait, et je ne me lancerais pas parce que ca peut durer 10 ans, et pendant ce temps la les deux parties alimentent deux avocats Si vous êtes tres tres bon en juridique peut-etre, sinon surement pas.

Non, ce n'est pas mon domaine, le juridique, c'est juste que ces résidences proposent pas mal de biens sur le marché local aujourd'hui, à des prix intéressants... Je me demandais si ca pouvait valoir le coup ^^

Je dois visiter des biens à la semaine prochaine. Je vous tiendrai au courant !

Merci

 

[Anonyme]

au mieux, j'espère me créer du patrimoine et je capitalise à "moindre" effort avec un loyer qui compense en partie mes dépenses ?

Pour vous montrer que vous ne serez pas un miséreux je reformule:
Au mieux, j'espère me créer un patrimoine en ne payant rien et en laissant mes locataires payer tout y compris le remboursement du capital et une grosse partie de mes impots.

 

[Buffeto]

Ok, donc au mieux, j'espère me créer du patrimoine et je capitalise à "moindre" effort avec un loyer qui compense en partie mes dépenses ?

c'est déjà plus conforme à la réalité des choses en effet