Acquisition d'un bien à rénover par frontalier

[youj]

Bonjour à tous,
étant suisse et souhaitant acquérir un bien en France, j'ai mille questions!
Nous sommes 2, non mariés, mon copain est français, travaille en France et a sa résidence fiscale en France. Je suis franco-suisse, travaillant et habitant en Suisse. Pour lui ce sera son second achat immo, pour mois le premier en France (j'ai un appart en Espagne sans crédit).
J'ai pu voir qu'il existait des prêts à taux zéros pour les nouveaux acquéreurs frontaliers. La maison que l'on souhaite coûte 285'000 euros et 100'000 euros environ de travaux (réhabilitation électricité, chauffage, isolation, etc.). Pourrait-on bénéficier de ce type de prêt, ou du moins en partie?
J'ai également vu avec certains artisans que l'on peut avoir des prêts à taux zéros pour les travaux qui concernent l'énergie, donc dans notre cas isolation de façade, changement de fenêtres et changement de chauffage (du fuel au pelets). Est-ce que ce prêt est réalisé en même temps que le reste du prêt? Est-ce une "enveloppe" que l'on recevra en même temps ou faudra-t-il présenter facture après facture à la banque. Actuellement, nous avons fait des devis, mais nous sommes dans l'optique d'en refaire d'autres pour faire marcher la concurrence par la suite, une fois sur place. Dans ce cas, si un montant x nous a été alloué et que les travaux coûtent moins, peut-on utiliser cette différence pour d'autres travaux?
J'ai également vu que si les travaux sont importants, il est possible de différer le début du prêt, est-ce exact? Cela nous permettrait de continuer notre appartement en attendant d'habiter dans la maison...
Enfin, le prêt accordé général est-il sous forme "d'enveloppe" que nous devons ensuite gérer, ou est-il fait en présentation des différentes factures à la banque? En gros comment cela se passe-t-il une fois le prêt accordé? Ma question est à nouveau pour savoir si dans le cas où on arrive à faire certains travaux nous-mêmes alors qu'ils ont été chiffrés par une entreprise, peut-on utiliser la différence de coût pour d'autres travaux qui par exemple pourraient se révéler plus chers que prévus?

Merci d'avance pour toutes vos précisions! N'étant pas du domaine, il est difficile de s'y retrouver....

 

[moietmoi]

Bonjour,
je ne sais répondre à toutes tes préoccupations , cependant

J'ai également vu que si les travaux sont importants, il est possible de différer le début du prêt, est-ce exact?

il est tout à fait possible de demander un délai, entre le moment où le prêt commence à financer l'achat ou les travaux et le moment où l'on rembourse quelque chose; en général on doit payer quand même chaque mois l'assurance ADI, et il y a plusieurs solutions possibles:
Dans cette période de "différé" ou "anticipation" on ne rembourse rien; ou bien on ne rembourse que les intérêts;
Ceci est à demander lors de la demande du crédit, c'est un des paramètres de la demande au même titre que le montant du prêt demandé; et chaque banque à sa solution....
Bien sûr il faut avoir des devis détaillés des travaux; le maximum étant 36 mois et les pratiques courantes pour les travaux sont de 6 mois à 18 mois;

Ceci concerne les prêts classiques;

Cela nous permettrait de continuer notre appartement en attendant d'habiter dans la maison...

tout à fait.....

Enfin, le prêt accordé général est-il sous forme "d'enveloppe" que nous devons ensuite gérer, ou est-il fait en présentation des différentes factures à la banque?

Cela dépend de chaque banque, le plus courant étant sur présentation de factures exactement conformes au devis;

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous sommes 2, non mariés, mon copain est français, travaille en France et a sa résidence fiscale en France. Je suis franco-suisse, travaillant et habitant en Suisse. Pour lui ce sera son second achat immo, pour mois le premier en France (j'ai un appart en Espagne sans crédit).
J'ai pu voir qu'il existait des prêts à taux zéros pour les nouveaux acquéreurs frontaliers. La maison que l'on souhaite coûte 285'000 euros et 100'000 euros environ de travaux (réhabilitation électricité, chauffage, isolation, etc.). Pourrait-on bénéficier de ce type de prêt, ou du moins en partie?

Il existe plusieurs conditions pour être éligible au prêt à taux zéro (PTZ)

1) - Le logement acquis doit devenir la résidence principale des emprunteurs (> = 8 mois/an)
2) - Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 ans qui précèdent l'offre de prêt,
3) - Avoir un total de revenus de référence (RFR) 2018 inférieur au plafond en vigueur,
4) - Pour l'achat d'ancien l'immeuble doit être situé en zone "détendue" = zone B2 ou C,
5) - Dans l'ancien il doit y avoir des travaux représentant au moins 25% de l'opération finançable (hormis les frais de négociation aucun frais n'est finançable) c'est à dire au moins 1/3 de la seule acquisition (avec frais de négo mais hors frais d'acte),
6) - Dans l'ancien des travaux assurant un minimum de réduction des dépense d'énergie sont nécessaires,

[lien réservé abonné]

J'ai également vu avec certains artisans que l'on peut avoir des prêts à taux zéros pour les travaux qui concernent l'énergie, donc dans notre cas isolation de façade, changement de fenêtres et changement de chauffage (du fuel au pelets). Est-ce que ce prêt est réalisé en même temps que le reste du prêt? Est-ce une "enveloppe" que l'on recevra en même temps ou faudra-t-il présenter facture après facture à la banque.

Voir lien ci-dessus:

À compter du 1er janvier 2020, les travaux réalisés doivent permettre au logement d’atteindre une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m² (soit au moins l’équivalent d’une étiquette énergie E), évaluée sur les consommations d’énergie en matière de chauffage, de production d’eau chaude et de refroidissement.

L’emprunteur doit justifier du programme de travaux et de la performance énergétique envisagée en fournissant à l’établissement de crédit une attestation sur l’honneur conforme à un modèle (cf. annexe XIV de l'arrêté du 30.12.10 [lien réservé abonné] modifié) ainsi que l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel de ces travaux.

Il doit justifier à l’établissement de crédit du respect de la performance énergétique projetée après travaux par la production de devis et d’une évaluation énergétique conforme aux dispositions applicables en matière de Diagnostic de performance énergétique (DPE), quels que soient l’année de construction et le type de bâtiment. Cette évaluation indique la consommation du logement telle que résultant de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux.

Il vous faudra produire des devis pour l'instruction du dossier et des factures pour toutes mises à disposition de fonds.

Actuellement, nous avons fait des devis, mais nous sommes dans l'optique d'en refaire d'autres pour faire marcher la concurrence par la suite, une fois sur place. Dans ce cas, si un montant x nous a été alloué et que les travaux coûtent moins, peut-on utiliser cette différence pour d'autres travaux?

Ce n'est pas impossible si les travaux sont finançables; voir avec votre banque.

J'ai également vu que si les travaux sont importants, il est possible de différer le début du prêt, est-ce exact? Cela nous permettrait de continuer notre appartement en attendant d'habiter dans la maison...
Enfin, le prêt accordé général est-il sous forme "d'enveloppe" que nous devons ensuite gérer, ou est-il fait en présentation des différentes factures à la banque?

Mises à dispositions des fonds en fonction des besoins sur production de justificatifs.

Plusieurs techniques sont possibles:

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

Voir avec votre banque.

En gros comment cela se passe-t-il une fois le prêt accordé? Ma question est à nouveau pour savoir si dans le cas où on arrive à faire certains travaux nous-mêmes alors qu'ils ont été chiffrés par une entreprise, peut-on utiliser la différence de coût pour d'autres travaux qui par exemple pourraient se révéler plus chers que prévus?

Ce n'est pas impossible si les travaux sont finançables; voir avec votre banque.

Cdt

 

[youj]

Merci à vous 2 pour vos réponses et pour les liens!
Il semble que l'on pourra être éligibles au PTZ (j'ai vérifié, la maison est en zone B2). Et j'ai bien lu la page sur les remboursements différés, à voir ce que la banque nous proposera!
Maintenant, niveau frais pour tout ce qui touche à l'énergie, ce décret du 1er janvier me fait un peu peur. Actuellement les murs sont épais e 60cm, il n'y a que des fenêtres simple vitrage et un chauffage à changer au fuel avec très vieille chaudière. On a prévu les fenêtres et le passage du fuel aux pelets, mais pour l'isolation extérieure, c'est un très très gros budget (le seul devis que l'on a pour l'instant est à 50'000 euros pour environ 370m2!). Du coup on pensait faire l'isolation par la suite s'il y a toujours besoin. Mais est-ce que si on n'arrive pas à ce niveau de 331 kWh, on devra obligatoirement faire cette isolation?

Ce qui est difficile je trouve, c'est que l'on a peu de temps pour faire les devis et il est difficile de trouver des gens qui veuillent bien en faire quand on dit que c'est pour tout d'abord le rdv avec la banque... Et on n'a pas les clés du logement, il nous faut donc nous organiser avec l'agent immobilier et dans notre cas, on habite loin... Bref, on va y arriver! Mais c'est vrai que nous nous rendons compte qu'il va nous falloir plusieurs devis par corps de métier, entre ceux qui semblent peu sérieux, ceux qui nous disent qu'en gros il faut raser la maison et tout refaire alors qu'on demande "juste" une rénovation et ceux qui sont enfin sérieux mais qui ne sont pas forcément les plus faciles à avoir!

En tous cas, merci pour votre forum!!! Une précieuse source d'infos!

 

[Aristide]

Il semble que l'on pourra être éligibles au PTZ (j'ai vérifié, la maison est en zone B2).

Ni vous ni votre compagnon n'êtes actuellement propriétaire de votre résidence principale ?

Mais est-ce que si on n'arrive pas à ce niveau de 331 kWh, on devra obligatoirement faire cette isolation?

Oui pour obtenir le PTZ; non dans le cas contraire.

Bon courage

Cdt

 

[youj]

Non on est locataires tous les 2!

Mais comment être surs d'arriver à 331? On n'a pas de diagnostic de la maison actuellement, il est vierge, donc on ne sait même pas à quoi il pourrait correspondre... Ca veut quand même dire que soit on commence comme cela et on risque d'être embêtés plus tard au cas où on est vraiment trop loin du seuil et qu'ils faillent donc faire des travaux très onéreux, soit on a de la chance et ça passe...

 

[Nefaste]

Bonjour,

Wow, 370m² c'est un manoir, ça va vous coûter une blinde à chauffer si c'est une passoire énergétique.
Vous avez défini un budget global maximum, suivant vos salaire et capacité maximum d'endettement ?
Cela peut être vous aider à négocier la maison, en montrant les travaux à réaliser.

Vous rentrez dans les seuils des conditions de ressource avec votre salaire suisse ?

Bon courage dans vos devis.

 

[Aristide]

Relire lien ANIL
=> Arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété
NOR: DEVL1026553A
Version consolidée au 22 janvier 2020

Annexe Article XIV

Cdt

 

[moietmoi]

Bref, on va y arriver! Mais c'est vrai que nous nous rendons compte qu'il va nous falloir plusieurs devis par corps de métier, entre ceux qui semblent peu sérieux, ceux qui nous disent qu'en gros il faut raser la maison et tout refaire alors qu'on demande "juste" une rénovation et ceux qui sont enfin sérieux mais qui ne sont pas forcément les plus faciles à avoir!

une entreprise tous corps d'état serait sans doute utile; c'est à dire une entreprise peut être un peu moins "artisanale" mais qui sait travailler tous les aspects; ceci n'empêchant pas que le devis rendu doit bien être détaillé par poste;

pour environ 370m2!)

100'000 euros environ de travaux (réhabilitation électricité, chauffage, isolation, etc.)

si vous envisagez de rendre habitable aux standard actuels les 370m².. c'est au moins le double en budget qu'il faut compter….En région parisienne pour les grosses rénovations on compte à la louche du 1000 euros/m² ,en province on peut arriver à descendre à 500/700 euros du m²
évidemment, on n'est pas obligé de tout refaire d'un coup…et en gérant bien les priorités, on peut avoir un "manoir" et du travail pour les weekends, les amis...

 

[Titi892]

Je pense que 370 m² correspond à une surface de murs (à isoler par l'extérieur) ?

 

[youj]

Oui Titi892 c'est bien la surface des façades et non de l'habitation!

Et même si c'était du 370m2 au sol, je sens une point de jalousie de la part de certains et une certaine idée reçue Le prix de la maison a été baissé en fonction des travaux à effectuer, du moins en partie et notre budget a été fait et nous sommes très prudents.

moietmoi je n'ai malheureusement trouvé aucun maître d'oeuvre qui veuille bien prendre ce rôle de chef d'orchestre... Tous m'ont renvoyé à des artisans indépendants... Donc pour l'instant on se débrouille par nous-même mais c'est vrai que cela prend beaucoup plus de temps!

 

[moietmoi]

Oui Titi892 c'est bien la surface des façades et non de l'habitation!

désolé pour ma mauvaise lecture...

je n'ai malheureusement trouvé aucun maître d'oeuvre qui veuille bien prendre ce rôle de chef d'orchestre...

peut être en googleïsant "tous corps d'état" dans ta région?

 

[Aristide]

Bonjour,

moietmoi je n'ai malheureusement trouvé aucun maître d'oeuvre qui veuille bien prendre ce rôle de chef d'orchestre... Tous m'ont renvoyé à des artisans indépendants... Donc pour l'instant on se débrouille par nous-même mais c'est vrai que cela prend beaucoup plus de temps!

peut être en googleïsant "tous corps d'état" dans ta région?

Peut-être que vous pourriez également solliciter des architectes ?
Les honoraires pourraient être plus élevés mais ils sont négociables.

Cdt

 

[NDi]

.../...
Maintenant, niveau frais pour tout ce qui touche à l'énergie, ce décret du 1er janvier me fait un peu peur. Actuellement les murs sont épais e 60cm, il n'y a que des fenêtres simple vitrage et un chauffage à changer au fuel avec très vieille chaudière. On a prévu les fenêtres et le passage du fuel aux pelets, mais pour l'isolation extérieure, c'est un très très gros budget (le seul devis que l'on a pour l'instant est à 50'000 euros pour environ 370m2!). Du coup on pensait faire l'isolation par la suite s'il y a toujours besoin.
.../...

Une isolation extérieur est effectivement très chère.
Vous avez des murs de 60 cm d'épaisseur, et il vous faudra aussi chauffé ces quelques 222 m3.

En train de rénover une bâtisse avec aussi des murs variant entre 60 cm et 80 cm j'ai choisi l'isolation intérieure.
Avantage : Plus besoin de chauffer ces murs
Inconvénient : Perte de 6 cm en épaisseur :
- Bien gratter les murs, refaire les joints entre certaines pierres, et enduire les murs (pas besoin d"une finition peinture).
- Poser des fourrures verticalement espacées de 40 cm (d'autres préconisent 50 cm) : 0,76 € le mètre.
- Ces fourrures seront posées sur des suspentes 3,60 € la boîte de 100 en 8 cm.
- Poser ensuite un isolant réflectif : 6,50 € le m2.
- Les raccords (Pb pont thermique) devront être joints par un ruban adhésif aluminium : 15,75 € le rouleau de 50m.
- Poser ensuite un doublage plaque de plâtre (épaisseur 13 mm) + polystyrène (épaisseur 40 mm) R=1,10, soit 5,3 cm d'épaisseur. Les plaques seront visser sur les fourrures (Une vis tous les 40 cm) : 5,70 € le m2
- Visserie : (4,2mm x 70mm) : 12,20 € la boîte de 250.
- Enduit pour les joints entre les plaques et pour les vis : 21 € le seau de 22 kg.
- Bande à joints : 2,10 € les 23 mètres.
- Sous-Couche : entre 4 € et 6 € le litre suivant la qualité et 1 litre = 8 à 10 m2 environ.

Tous les prix sont en TTC ... et ensuite c'est de la décoration (Peinture, papier Peint, Crépi, ...)

Sans la M.O. il y a pour environ 5.000 € TTC de fournitures, auquel je rajoute toujours 10% d'imprévus soit 5.500 €
soit 10 fois moins cher que l'isolation extérieure.

Cette méthode est très efficace aussi bien en hiver qu'en été (garde la fraîcheur)

 

[Titi892]

Avec 4 centimètres de PSE et un R (résistance thermique) de 1,1 vous n'avez fait qu'une très légère isolation. C'est impossible de comparer avec une isolation par l'extérieur où l'on va en général poser au minimum 10 ou 15 cms d'isolant et atteindre un R de 5 ou 6...

 

[NDi]

Avec 4 centimètres de PSE et un R (résistance thermique) de 1,1 vous n'avez fait qu'une très légère isolation. C'est impossible de comparer avec une isolation par l'extérieur où l'on va en général poser au minimum 10 ou 15 cms d'isolant et atteindre un R de 5 ou 6...

OK pour une maison standard avec des murs classiques.

Avec des murs de 60 cm, cela change totalement les calculs au final, et les résultats sont assez incroyables (Il faut toutefois avoir des fenêtres double vitrage).
Le gros avantage est que l'on n'a plus besoin de chauffer les murs qui sont une grosse dépense vu le volume.
Ce n'est que mon expérience personnelle mais les résultats sont assez impressionnants.
Je l'ai même fait dans une partie du grenier (toit ardoises) avec de très bons résultats.

Avec cette méthode j'ai réduit par deux les dépenses et mon retour sur investissement a été réalisé au bout de 4 ans.

 

[youj]

Merci pour toutes ces infos! On a aussi pensé à l'isolation par l'intérieur, mais sur certains pièces, cela ferait perdre beaucoup, surtout qu'elles sont petites. Après on a du 150m2 au sol, pas plus!
C'est à réfléchir! Mais je trouve qu'il est difficile de trouver des avis constructifs! Les artisans veulent vendre et ils ont en plus ce courant hyper écolo avec eux et pour nous qui ne sommes pas pro, on ne sait pas vraiment ce que cela change avant d'avoir vraiment fait les travaux et pouvoir comparer...
Si vous avez des photos du avant-après et des travaux c'est volontiers