achat scpi, trop jeune ??

[hele69]

bonjour,

je viens de mettre en vente mon T2 (mal situé), j'espère en récupérer 40 000 euros.
j'hésite après entre:

1. acheter un studio avec une grosse partie de l'apport et faire un crédit complémentaire avec mon mari pour que les loyers correspondent à peu près à nos mensualités

2. acheter des scpi comme ça, pas de problème de gestion locative

MAIS

après discussion avec une amie qui bosse dans une banque X et qui fait aussi de la gestion en patrimoine, elle trouve que je suis trop jeune pour acheter des SCPI (moi 35 ans et Mr 34 ans, cdi pas d'enfants pour l'instant), TMI 30%

elle conseille ce genre de placement pour les personnes de 50/60 ans pour un complément retraite par ce que c'est compliqué pour revendre ses parts (ça peut prendre une année parfois) que si on vend il faut trouver un acheteur etc ..

il vaudrait mieux que j'achète un studio presque entièrement à crédit sur 20ans, et après soit je le revend dans 10 ans en même temps que la RP, soit je le garde le plus longtemps possible pour la retraite dans trente ans.....

je me marie prochainement et nous sommes en train d'acheter notre RP, un appartement, pour le mois de mai (crédit sur 10 ans).

quand pensez vous?

 

[ZRR_pigeon]

je me marie prochainement et nous sommes en train d'acheter notre RP, un appartement, pour le mois de mai (crédit sur 10 ans).

Vous avez fourni vous meme la reponse. Vous prenez l'argent de la vente du T2 et l'ajouter a votre apport initial. Ainsi vous reduisiez votre pret de 10 ans a moins que ca. Si la vente intervient trop tard, arrangez vous avec votre banque pour les IRA soit exonéré si ce sont des fonds propres.

Et surtout une chose a la fois. achat de la RP cette année. stabilisation financiere, reconstruction de l'epargne immediate et moyen terme, puis l'année prochaine vous verrez si vous faites autre chose.

(acheter des SCPI en cash pour se faire taxer 42.3% sur les loyers, je ne vois pas l'interet....a credit pourquoi pas, quoique par pour vous tout de suite)

 

[hele69]

merci zrr,

la vente de mon t2 aura lieu après l'achat de notre RP (nous avons un apport de moitié pour la RP c'est pour ça qu'on peut le faire sur 10 ans), je vais négocier les IRA sans pénalités et versements importants.

l'agent immobilier vient de me dire que je serais taxée sur la plus value car mon T2 sera ma résidence secondaire.. super nouvelle.

nous somme stables financièrement, car après la vente de mon t2, on aura qu'un seul crédit principal et endettés à 25%.

vous avez raison, il n'y a pas d'urgence pour placer cette future épargne, j'y réfléchissait mais j'ai plusieurs sons de cloche et c'est pas très mélodieux au final !

je vais faire mes dragées, ça va me détendre..

 

[Buffeto]

effectivement la priorité doit aller à la RP ...

ceci dit qu'elle réflexion bizarre de dire à qqun " vous êtes trop jeune pour des SCPI " . ( pour un PERP j'aurais pu le comprendre )

l'age n'a pas grand chose à voir , la situation personnelle , par contre , oui.

 

[Gregzzz]

l'agent immobilier vient de me dire que je serais taxée sur la plus value car mon T2 sera ma résidence secondaire.. super nouvelle.

Depuis combien de temps êtes-vous propriétaire de ce T2?

Sachez qu'à partir de la 6ème année, vous avez un abattement de 10% par an sur la plus value, l'exonération totale intervient donc après 15 ans.
Après, il y a quelques calculs à faire, et notamment des éléments à rajouter pour faire baisser la plus value nette, pour avoir le montant précis de l'impôt que vous aurez à payer.

Pour info, l'imposition est passée au 1er janvier 2011 de 28.1 à 31.3%

 

[ZRR_pigeon]

exact, sachez aussi qu'en l'absence de travaux (ou de factures les attestant), vous pouvez forfaitairement compter 15% du prix du bien de travaux, si le bien a ete detenu 5 ans ou +. (source site des impots)

 

[gunday]

ceci dit qu'elle réflexion bizarre de dire à qqun " vous êtes trop jeune pour des SCPI " .

Surtout qu'à côté elle propose un investissement locatif en direct, qui a sensiblement les mêmes risques.

Sinon 2 questions, avez vous envisager de garder le studio et de le louer?
Avez vous une idée de sa valeur locative?
Une location pourrait augmenter votre revenus disponible et diminuer la durée de l'emprunt.

Autre question, si vous avez les fonds, et que vous souhaitez investir dans une SCPI, pourquoi ne pas réaliser cette investissement via une assurance vie? (attention à bien choisir, les choix de SCPI sont souvent assez limité dans les contrats).
Ainsi vous bénéficierez de l'avantage fiscale de l'AV sur un placement de SCPI.

 

[ZRR_pigeon]

Sinon 2 questions, avez vous envisager de garder le studio et de le louer?
Avez vous une idée de sa valeur locative?
Une location pourrait augmenter votre revenus disponible et diminuer la durée de l'emprunt.

Ceci merite explication...Vous etes en train de dire qu'un bien locatif peut augmenter votre capacité d'emprunt...(ou reduire la durée a montant égal).

pour comparer de facon juste, vu que le T2 peut rapporter 40K€, il faut comparer :
pret de X, revenus habituels
avec
pret de X+40K€, revenus habituels + loyers du T2 (net de charges, et nets d'impots 42.3%)

hors fiscalité, c'est possible que la deuxieme solution soit a peine meilleure, mais fiscalité incluse, ce m'étonnerait enormement...

 

[gunday]

Ceci merite explication...Vous etes en train de dire qu'un bien locatif peut augmenter votre capacité d'emprunt...(ou reduire la durée a montant égal).

pour comparer de facon juste, vu que le T2 peut rapporter 40K€, il faut comparer :
pret de X, revenus habituels
avec
pret de X+40K€, revenus habituels + loyers du T2 (net de charges, et nets d'impots 42.3%)

hors fiscalité, c'est possible que la deuxieme solution soit a peine meilleure, mais fiscalité incluse, ce m'étonnerait enormement...

Effectivement, sur 10 ans, en comptant un loyer , ou un remboursement anticipé de 40k€, le remboursement anticipé prend l'avantage. Sur une période supérieur à l'emprunt, l'avantage est plus mitigé.

Mais hele69 pensait à investir dans l'immobilier locatif, donc plutôt que de rechercher un studio à acheter puis à payer les frais de notaire (d'environ 8% si je ne me trompe pas), garder et louer son ancien logement pourrait être une solution.

 

[ZRR_pigeon]

Mais hele69 pensait à investir dans l'immobilier locatif, donc plutôt que de rechercher un studio à acheter puis à payer les frais de notaire (d'environ 8% si je ne me trompe pas), garder et louer son ancien logement pourrait être une solution.

Je suis d'accord. A la fois, je ne pense pas que le locatif soit a l'ordre du jour avant environ 10 ans. Car d'ici la elle n'aura pas la capacité d'emprunt pour mener de front les deux (RP+loc). De plus, dans sa TMI, je pense que l'AV est plus efficace que le locatif pour accumuler du patrimoine.

 

[gunday]

Car d'ici la elle n'aura pas la capacité d'emprunt pour mener de front les deux (RP+loc).

En même temps dans le locatif, il n'y a pas d'investissement puisqu'elle a déjà le bien.

Mais les 2 points de vue se défendent, et les calculs pour l'un ou pour l'autre risque d'être assez serré : car un prêt sans IRA est en général un peu plus cher, mais la durée en réinjectant les 40k€ est moins longue.
Tandis que le rendement du logement, (ou d'une assurance vie si il y a revente) ne permet pas de diminuer le crédits, mais si le taux du crédit est bas, il peut être intéressant de garder le bien en location, ou d'investir l'argent issu de la vente.

Un autre point aussi qui n'a pas été abordé, c'est la répartition, avec une RP en achat, un investissement en locatif ou en SCPI n'est peut être pas l'idéal.
Une plus grande diversification serait un plus (avec obligation, actions, ...).

 

[Buffeto]

un autre point non abordé aussi est : les mésaventures des propriétaires bailleurs / locataires....
( quelques mois de vacances locatives puis locataire payant avec difficulté ou retard puis pas du tout par exemple )

 

[ZRR_pigeon]

mais si le taux du crédit est bas, il peut être intéressant de garder le bien en location, ou d'investir l'argent issu de la vente.

vraiment tres bas alors...imaginons qu'elle a un rendement de 6% brut, vu sa TMI, son rendement net descend a 3-4%.
disons que si elle avait un salaire avec des gros bonus (imprevisibles), alors garder le locatif et utiliser les bonus pour attaquer le capital a coup de remboursement anticipé..mais sinon...

 

[GoodbyLenine]

je viens de mettre en vente mon T2 (mal situé), j'espère en récupérer 40 000 euros.
j'hésite après entre:

1. acheter un studio avec une grosse partie de l'apport et faire un crédit complémentaire avec mon mari pour que les loyers correspondent à peu près à nos mensualités

2. acheter des scpi comme ça, pas de problème de gestion locative

MAIS

après discussion avec une amie qui bosse dans une banque X et qui fait aussi de la gestion en patrimoine, elle trouve que je suis trop jeune pour acheter des SCPI (moi 35 ans et Mr 34 ans, cdi pas d'enfants pour l'instant), TMI 30%

elle conseille ce genre de placement pour les personnes de 50/60 ans pour un complément retraite par ce que c'est compliqué pour revendre ses parts (ça peut prendre une année parfois) que si on vend il faut trouver un acheteur etc ..

il vaudrait mieux que j'achète un studio presque entièrement à crédit sur 20ans, et après soit je le revend dans 10 ans en même temps que la RP, soit je le garde le plus longtemps possible pour la retraite dans trente ans.....

je me marie prochainement et nous sommes en train d'acheter notre RP, un appartement, pour le mois de mai (crédit sur 10 ans).

quand pensez vous?

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, alors si vous ne voulez pas vous embêter avec la gestion d'un bien en direct, et préférez diversifier votre investissement sur plusieurs biens, alors les SCPI sont mieux qu'un achat en direct. Les SCPI permettent d'ailleurs aussi d'investir dans l'immobilier commercial (bureaux, murs de boutiques, etc.) souvent plus rentable que l'immobilier résidentiel, dasn lequel il est délicat d'investir en direct, et peut-être même moins surévalué en ce moment que l'immobilier résidentiel.
Si vous souhaitez achetez des SCPI au comptant, avec 30% de TMI, un achat limité à la nue-propriété (vous cédez l'usufruit pendant 10 ans par exemple, pour payer bien moins cher les parts, et échangez ainsi des revenus fonciers imposés à 30% contre d la plus-value moins imposée) sera généralement plus avantageux.

L'age ne me semble pas être un critère. Votre collègue semble mélanger pas mal de chose : si elle vend des SCPI à des gens plutôt vers 50-60 ans, c'est principalement parce qu'à votre age, peu de ses clients doivent avoir assez de revenu/patrimoine pour pouvoir envisager autre chose qu'acquérir sa résidence principale.

Il n'existe pas de placement "meilleur" dans l'absolu. C'est plutôt en fonction de vos objectifs personnels (à quoi l'argent devra-t-il servir, et quand ?) que certains placements seront plus adaptés que d'autres. Souvent les objectifs se ressemblent pour des personnes de même tranche d'age, mais pas toujours... Comme vous n'avez pas indiqué d'objectif, il est difficile de vous conseiller plutôt l'immobilier que des actions ou autre chose.

Si l'objectif est juste de faire fructifier au mieux votre patrimoine, sans projet particulier en tête, il vous faudra d'abord (avant un placement précis) choisir comment répartir/diversifier votre patrimoine, entre différents types d'actifs, qui présentent des caractéristiques (risques, rendement, perspectives de plus-value, disponibilité, frais à l'achat/vente, , imposition, etc.) différentes.
La gestion de patrimoine recommande souvent de répartir entre :
-> immobilier (RP, locatif, SCPI, SIIC),
-> actions (en direct sur compte titre ou PEA, via Sicav et fonds, trackers, UC sur Assurance-Vie),
-> dettes/obligations (obligations en direct ou via Sicav ou Fonds, Fond €uros sur Assurance Vie, .... voire en négatif les emprunts que vous devez aux banques),
-> liquidités (livrets, etc. disponibles à très court terme),
-> autres (par exemple de l'Or, ou ce qui est en relation avec votre éventuelle passion : tableaux, voitures de collections, vieux livres, photos, bijous, etc.).

 

[hele69]

j'ai le T2 depuis 4 ans seulement, mais j'ai vu mon notaire hier, on en a parlé elle m'a dit que c'était possible de le faire passer en résidence principale jusqu'à la vente du bien par je ne sais quelle pirouette juridique..

et effectivement la plus value est de 31.8% ..ça fait mal!

 

[ZRR_pigeon]

j'ai le T2 depuis 4 ans seulement, mais j'ai vu mon notaire hier, on en a parlé elle m'a dit que c'était possible de le faire passer en résidence principale jusqu'à la vente du bien par je ne sais quelle pirouette juridique..

et effectivement la plus value est de 31.8% ..ça fait mal!

c'est vrai. meme si en 4 ans vous ne devriez pas avoir une enorme plus value. Etes vous proche de la frontiere des 5 ans ? parce que ca changerait pas mal le calcul de la plus value..

 

[hele69]

je répondrais à toutes vos questions ce soir car je n'ai pas trop le temps maintenant.
en tout cas vous avez été hyper réactifs !!
merci

 

[christhec]

j'ai le T2 depuis 4 ans seulement, mais j'ai vu mon notaire hier, on en a parlé elle m'a dit que c'était possible de le faire passer en résidence principale jusqu'à la vente du bien par je ne sais quelle pirouette juridique..

et effectivement la plus value est de 31.8% ..ça fait mal!

ça fait mal de combien d'euros? parce que comme le dit Zrr sur la période 2007-2011 la plmus value d'un T2 ne doit pas être très importante.

 

[hele69]

je vais essayer de répondre à toutes vos interrogations et aux miennes..

* je me suis décider à vendre mon t2 que j'ai depuis 4 ans et 2 mois, je ne souhaite pas le louer pour différentes raisons.
la plus value ne sera pas énorme, donc les impôts ne me feront pas trop mal..enfin j'espère.

* on achète notre RP pour mai sur 10 ans, endettement à 25% quand j'aurai soldé mon crédit immo du T2.
Pourquoi ZRR dis tu " pas de locatif au moins avant 10 ans "? on peut très bien acheter un studio avec cet apport de 40000e + petit crédit de 30000e disons sur 10 ans ? on ne sera pas au dessus des 33% d'endettement.

* effectivement buffeto, les problèmes de locataires/bailleurs c'est un autre sujet.. je sais que tu es plus pour les SCPI, j'ai visité ton blog!

* je compte garder des liquidités disponibles (livret A, PEL etc),
j'ai plusieurs AV (euros et UC)
PEA, SICAV je ne connais pas bien ces placements alors je ne mets rien dedans pour l'instant.

* je ne sais pas trop ce que je veux mais dans 10 ans nous souhaitons avoir un maximum de liquidités pour soit acheter une maison soit un commerce (pharmacie dans mon cas) ou les deux, cerise sur le gâteau !!

acheter sa RP et faire du locatif, c'est trop mettre ses oeufs dans le même panier? je ne pense pas car acheter sa RP si on peux c'est une question de bon sens, on paye un loyer à soi même et on possède le bien à la fin.

je vais creuser la question des SCPI en achat comptant limité à la nue propriété.. proposé par GBL

Ce qui me gêne c'est que les SCPI, jamais entendu parler avant la semaine dernière et qu'un studio ben .. c'est visible et plus compréhensible pour le commun des mortels...

 

[ZRR_pigeon]

* on achète notre RP pour mai sur 10 ans, endettement à 25% quand j'aurai soldé mon crédit immo du T2.
Pourquoi ZRR dis tu " pas de locatif au moins avant 10 ans "? on peut très bien acheter un studio avec cet apport de 40000e + petit crédit de 30000e disons sur 10 ans ? on ne sera pas au dessus des 33% d'endettement.

parce que le but de faire du locatif, c'est de faire un placement efficace, s'enrichir. et rembourser '0K€ sur un pret de RP, c'est efficace, + meme.