achat scpi, trop jeune ??

[hele69]

tu penses donc qu'il vaut mieux solder le crédit de la Rp avant d'attaquer un placement locatif ?

 

[Buffeto]

tu penses donc qu'il vaut mieux solder le crédit de la Rp avant d'attaquer un placement locatif ?

ca parait être une mesure de bon sens .....

concernant les SCPI (puisque tu as lu le blog à buffeto ) il s'agit en fait d'immobilier ....dématérialisé en quelque sorte .

et qui permet de commencer à investir avec des sommes même modestes , sans les inconvénients du locatif pur en direct ( je vends un petit studio , signature chez le notaire lundi , et ma locataire me doit 2 mois de loyers , je crois que je ne les reverrais jamais )

 

[GoodbyLenine]

Et il y a même certaines SCPI qui possèdent et louent (entre autres) des murs de pharmacie

 

[ZRR_pigeon]

tu penses donc qu'il vaut mieux solder le crédit de la Rp avant d'attaquer un placement locatif ?

Sauf cas tres particuliers, oui.

 

[hele69]

bon ben vous avez l'air d'être tous du même avis..wait and see.

je reste perplexe quand même sur le fait d'attendre d'avoir solder ma RP avant d'attaquer du locatif car j'imagine que vous n'avez pas attendu d'avoir 45 ans pour vous lancez dans l'aventure , je me trompe peut être?

personne d'entre vous n'a contracté un crédit immo en plus du crédit de sa RP pour acheter et faire louer ??

 

[Buffeto]

personne d'entre vous n'a contracté un crédit immo en plus du crédit de sa RP pour acheter et faire louer ??

bien sur que oui mais chaque cas est particulier...

ce qui est valable pour moi , ne l'est vraisemblablement pas pour qqun d'autre ....
et vice versa

 

[GoodbyLenine]

tu penses donc qu'il vaut mieux solder le crédit de la Rp avant d'attaquer un placement locatif ?

Pour une grande partie des gens, c'est sans doute le cas.

Ensuite, tout va dépendre des objectifs visés, et du niveau de revenu aussi....

Exemple : Un ménage qui gagne 8 k€/mois, paie 1k€/mois pour rembourser l'emprunt de sa RP pendant encore 5 ans, et dispose de 3k€/mois de capacité d'épargne, pourrait faire des choix différents : soit rembourser le prêt RP par anticipation, soit diversifier son patrimoine en investissant dans des produits financiers (actions, obligations, etc.), soit se lancer dans un investissement immobilier, soit dépenser plus , soit un mélange de tout celà... Selon ses objectifs (constituer un pécule pour la retraite, arrêter de travailler au plus vite, acheter dans 10 ans un restaurant, ou une villa à Marbella, ou un haras pour élever des chevaux, ou financer les études des 6 enfants, ou aider son enfant à s'installer en lui achetant un fond de commerce, ou aider sa tante à bien vivre ses vieux jours, ou, ou etc.) le choix ne sera pas le même !

Il ne faut pas non plus oublier qu'un achat à crédit (ce qui est souvent le cas pour un placement locatif) revient en fait à placer son épargne actuelle (l'apport personnel) et une partie de son épargne future (une partie des remboursements du prêt). L'impact est donc souvent beaucoup plus important que l'acquisition de placements financier (actions , obligations, etc.) avec son épargne actuelle, et le risque associé aussi, tout comme il est vrai la perspective de gain (en cas de plus-value) ou de perte (toujours possible).

A mon avis, investir uniquement dans l'immobilier (RP + locatif) est une erreur, dès lors qu'on a le choix (c'est à dire qu'on peut financer autre-chose que "RP avec un prêt à 20-25 ans et un taux d'endettement proche de 33%").
Il est préférable de diversifier son patrimoine. Par exemple (sommes en k€):
- [peu recommandé] RP (200), locatif ou SCPI (100+100), emprunts (-140-80-80), liquidités (15)
- [plus diversifié.....] RP (200), emprunts (-150), assurance-vie ou PEA (50), liquidités (15)
ou quelques années plus tard :
- [peu recommandé] RP (220), locatif/SCPI (110+110+100), emprunts (-100-60-60-80), liquidités (15)
- [plus diversifié.....] RP (220), emprunts (-100), assurance-vie ou PEA (120), liquidités (15)

 

[Buffeto]

je reste perplexe quand même sur le fait d'attendre d'avoir solder ma RP avant d'attaquer du locatif car j'imagine que vous n'avez pas attendu d'avoir 45 ans pour vous lancez dans l'aventure , je me trompe peut être?
?

en ce qui me concerne pas loin en fait ....

à la suite de ton message je me suis un peu retourné sur mes investissements

mon 1er locatif je l'ai fait à l'age de 41ans lorsque ma RP de l'époque avait été finie d’être remboursée.

par la suite j'ai déménagé et j'ai donc fait cohabiter un prêt locatif avec un prêt sur ma nouvelle RP .Mais celui ci fut peu important puisque j'avais comme apport perso la valeur de ma précédente RP .

donc effectivement , à mon avis , l'investissement locatif n'est pas de 1ere intention.

bien entendu ceci reste une grande généralité et des cas particuliers sont toujours possibles.

 

[gunday]

bien entendu ceci reste une grande généralité et des cas particuliers sont toujours possibles.

Règle classique : le mieux étant d'assurer ses arrières (la RP) avant de prendre des risques (locatif).

Concernant le cas hele69, pourquoi ne pas commencer par monter le ratio d'endettement à 33% sur la RP, (au lieu de 25%, ce qui pourrais réduire la durée de quelques années).

Si vraiment vous souhaitez faire de l'immobilier, avec la vente de l'appartement, par exemple investir un quart en SCPI pour découvrir, et avec le reste, soit rembourser le prêt de la RP sil n'y a pas d'IRA, sinon renforcer vos AV avec cette argent.

Néanmoins, avec un objectif dans 10 ans de changement de RP ou d'achat de fonds de commerce, l'investissement dans du locatif (direct ou papier) ne me parait pas la meilleure solution, l'immobilier est plutôt un investissement long voire très long terme, qui semble incompatible avec l'objectif visé!

 

[hele69]

merci pour toutes vos réponses,

je vais laisser tout ça dans un coin de ma tête.

Concernant l'achat de la RP je pense qu'on arrivera à descendre à 7 ans avec des remboursements anticipés réguliers, j'ai une AV qui se termine en janvier 2012.

Effectivement, je peux tenter d'acheter qq parts de SCPI pour découvrir ce que ça donne avec une partie de mon apport de la vente du T2 et placer le reste sur des AV sans frais de versements bien sûr


Comme vous l'avez tous soulignés, tout dépend de notre objectif : sur 10 ans, sur 15 ans ??
il nous faut une stratégie bien définie au départ, tout le reste en découlera.

Bon dimanche (pluvieux) à tous.

 

[gunday]

j'ai une AV qui se termine en janvier 2012.

Je relève juste cela, en 2012, c'est plutôt la fiscalité qui devient avantageuse, pas la fin de l'AV!

 

[ZRR_pigeon]

personne d'entre vous n'a contracté un crédit immo en plus du crédit de sa RP pour acheter et faire louer ??

Si bien sur, chaque cas est particulier. moi par exemple j'ai commencé par du locatif car je savais que j'allais déménager 4 fois en 4 ans. A la fois j'ai "fait de la place" afin de pouvoir emprunter facilement pour la RP par la suite.

C'est surtout vos projets d'acheter une pharmacie qui me semble incompatible avec le locatif. Apres le reste c'est une histoire de psychologie et d'aversion au risque.

 

[hele69]

Je relève juste cela, en 2012, c'est plutôt la fiscalité qui devient avantageuse, pas la fin de l'AV!

oui bien sûr, mais l'AV que j'ai choisi à l'époque n'est plus du tout compétitive actuellement, frais de versement de 4% ... donc j'en ai ouvert d'autres et je placerais mon épargne sur les autres!

 

[hele69]

Si bien sur, chaque cas est particulier. moi par exemple j'ai commencé par du locatif car je savais que j'allais déménager 4 fois en 4 ans. A la fois j'ai "fait de la place" afin de pouvoir emprunter facilement pour la RP par la suite.

C'est surtout vos projets d'acheter une pharmacie qui me semble incompatible avec le locatif. Apres le reste c'est une histoire de psychologie et d'aversion au risque.

même si je vends admettons ma RP 160 000 euros et le studio 70 000 euros après avoir tout remboursé dans disons 10 ans? c'est un projet trop ambitieux?

avant de faire des plans sur la comète, essayons de vendre au mieux ce t2...

 

[ZRR_pigeon]

même si je vends admettons ma RP 160 000 euros et le studio 70 000 euros après avoir tout remboursé dans disons 10 ans? c'est un projet trop ambitieux?

euhh...mais vous vivrez ou alors ? dans la pharmacie ? c'est un commerce/habitation ou un commerce pur. Ca peut éventuellement changer le calcul.

 

[hele69]

ça change les données si j'habite au dessus !

bon c'est un projet dans quelques années, j'ai le temps de changer d'avis...
j'y verrais plus clair dans quelques mois.

bon après midi

 

[Gagarine]

l'agent immobilier vient de me dire que je serais taxée sur la plus value car mon T2 sera ma résidence secondaire.. super nouvelle.

Si la vente du T2 se fait peu après l'achat de votre RP et que vous ne le louez pas, il n'y a pas de raison qu'il passe en résidence secondaire et le notaire ne devrait pas déclarer de plus value. Il peut etre tout à fait admis que vous achetiez une nouvelle RP et que la vente de la précédente prenne un peu de temps. Au pire, mettez votre T2 en vente à un prix élevé histoire de "prendre date"...

 

[ZRR_pigeon]

ça change les données si j'habite au dessus !

Ca change surtout si vous me dites que par "prix de la pharmacie", vous entendiez "prix du bien qui hébergera ET la pharmacie ET la RP".
Dans ce cas vous avez besoin de moins de capacité financiere...

 

[Gagarine]

tu penses donc qu'il vaut mieux solder le crédit de la Rp avant d'attaquer un placement locatif ?

En terme "d'enrichissement" ce n'est sans doute pas la meilleur solution mais ne plus avoir de crédit sur sa RP est psychologiquement important !

 

[Gagarine]

Concernant le "mix" RP + locatif, il me semble qu'acheter votre RP sur 10 ans est une durée raisonnable. La réduction de cette durée génèrerai une augmentation du prêt considérable en comparaison du "gain". Il me semble donc que vous avez la capacité d'investir en même dans du locatif ou des SCPI. Pour ma part, je préfère investir dans de la pierre que dans du papier mais je suis un grand sentimental... Suivant votre région, il peut être plus intéressant d'investir dans un petit immeuble que dans T2. Ensuite, c'est une affaire de "goût"...