Achat SCPI... par qui passer ?

[dodo1]

droits de garde pour des SCPI ? jamais entendu parler de ça....

Ma conseillère vient de m'en parlé pour

Epargne Foncière est une bonne Scpi, elle est gérée par la société La Française dont le principal actionnaire est....... Le Crédit Mutuel.
Toujours chez LaFrancaise je vous conseille également Pierval Santé.

Je viens de faire le point avec ma conseillère et mon CM ne propose pas Pierval Santé.

 

[catillou69]

C'est bien dommage. C'est un bon produit.
Moi j'ai testé Eurovalys. Et je compte me lancer dans Vendôme Régions en nue propriété. Je précise qu'il y a un an, je n'y connaissais strictement rien, mais quand on s'accroche, on apprend vite. Eurovalys, je l'ai pris en même temps que Corum XL, moitié moitié. J'aime bien Pierval santé mais je n'ai plus assez de fonds. J'ai choisi la nue propriété sur 5 ans parce que c'est moins cher. Je récupère tout dans 5 ans et les loyers seront pour moi dans 5 ans.
Voilà, lancez-vous.

 

[dodo1]

Finalement, le CM est d'accord de financé Pierval santé.
Le seul bémol c'est qu'il demande d'ouvrir un compte titre et donc des frais de garde.

 

[Dwayne72]

On ne détient pas des SCPI sur un compte titres...

 

[Buffeto]

Le seul bémol c'est qu'il demande d'ouvrir un compte titre et donc des frais de garde.

tu as du mal comprendre .....pas de frais de garde pour des SCPI ni besoin de compte titre

 

[Softy]

Bonsoir, certains établissements imposent l'ouverture d'un compte support dans lequel sont inscrites les scpi.
Ainsi les scpi ne sont pas détenues en nominatif pur ce qui permet à l'établissement intermédiaire de prendre des frais de gestion ou de garde.
Une fois les scpi souscrites, vous pouvez demander sur papier libre envoyé en RAR la clôture du compte support et l'inscription de vos Scpi en nominatif pur, ainsi les frais ne pourront plus être appliqués.

 

[dodo1]

tu as du mal comprendre .....pas de frais de garde pour des SCPI ni besoin de compte titre

c'était un échange par mail qui me dit qu'il faut un compte titre mais pas de frais sur la ligne, mais frais de garde.

 

[dodo1]

Bonsoir, certains établissements imposent l'ouverture d'un compte support dans lequel sont inscrites les scpi.
Ainsi les scpi ne sont pas détenues en nominatif pur ce qui permet à l'établissement intermédiaire de prendre des frais de gestion ou de garde.
Une fois les scpi souscrites, vous pouvez demander sur papier libre envoyé en RAR la clôture du compte support et l'inscription de vos Scpi en nominatif pur, ainsi les frais ne pourront plus être appliqués.

tu fais ta demande à la banque ?

 

[Softy]

tu fais ta demande à la banque ?

Oui

 

[LePiaff]

Bonsoir à tous,

Je souhaite me lancer dans l'aventure SCPI mais n"étant pas proprio de ma RP c'est compliqué de trouver un organisme me suivant sur 20-25 ans .. Avez vous des idées de comment procéder dans une telle situation ?

Bien à vous

LP

 

[Softy]

Bonsoir, si les banquiers ne vous accordent aucun financement, il me semble que Corum vous permet de souscrire des Scpi Corum Origin ou XL par abonnement mensuel. Vous achetez une 1ère part puis tous les mois (ou trimestre) vous abondez selon vos possibilités et vous vous constituez progressivement votre portefeuille de Scpi.

 

[CharlyBgood]

Bonsoir, si les banquiers ne vous accordent aucun financement, il me semble que Corum vous permet de souscrire des Scpi Corum Origin ou XL par abonnement mensuel. Vous achetez une 1ère part puis tous les mois (ou trimestre) vous abondez selon vos possibilités et vous vous constituez progressivement votre portefeuille de Scpi.

Oui ils appellent ça le PEI plan d’epargne immobilier; je le fais moi-même actuellement sur XL

 

[dodo1]

Oui ils appellent ça le PEI plan d’epargne immobilier; je le fais moi-même actuellement sur XL

On y vient de plus en plus a l'abonnement.
J'ai pu constater que les courtiers ont les meilleurs choix de SCPI, mais les taux les plus élevés, les banques ont des choix limités, mais des taux bien plus bas.

Est ce que le taux de crédit peut être une variable d'ajustement au niveau rendement ?

 

[CharlyBgood]

Est ce que le taux de crédit peut être une variable d'ajustement au niveau rendement ?

Perso je m’en fous un peu: obtenir le finct et les bonnes SCPI est + important. Les intérêts après tout sont déductibles, et puis, on peut renégocier ou faire racheter le prêt si vraiment on est trop décalé du marché + tard

 

[dodo1]

C'est bien dommage. C'est un bon produit.

Je viens de parcourir le rapport annuel 2018 de Pierval, la santé un secteur porteur avec le vieillissement de la population, mais est ce qu'on n'est pas sur un secteur restreint en cas de cession de biens.

Tu dis que c'est bon produit, est ce que tu peux argumenter ?

 

[CharlyBgood]

mais est ce qu'on n'est pas sur un secteur restreint en cas de cession de biens.

Oui c’est possible.
Mais je fais remarquer que certains opérateurs de l’immobilier réhabilitent des bureaux en logements ...

On trouvera bien une nouvelle destination aux biens de Santé, si tant est que ce soit souhaitable vu la démographie

 

[moietmoi]

mais est ce qu'on n'est pas sur un secteur restreint en cas de cession de biens.

C'est la scpi qui a la main, pour décider le moment venu de vendre tel ou tel bien, donc normalement au bon moment du marché lorsqu'un acquéreur se présente;
Les biens étant loués, il faut faire avec le locataire, et là ,la situation n'est pas la même pour les biens détenus en France et en Allemagne;
En France , le bail commercial protège le locataire, par ce qui s'appelle la commercialité: le bailleur, propriétaire(la scpi) ne peut vendre que:
soit avec la continuité du bail ( cas où un acquéreur achète "l'ensemble" immobilier+bail) dans ce cas c'est bien la scpi qui a la main, de vendre ou pas; C'est ainsi que Pierval Santé a racheté à des opérateurs de santé certains bien en cours de bail , la scpi devenant propriétaire et le groupe de santé continuant l'exploitation)
Soit en fin de bail, par non renouvellement de la part du locataire, je pense que ,au début de la scpi ce risque existait, maintenant, en cas de de demande de nouveaux locaux de la part du locataire, la scpi pourra faire un projet vefa avec le locataire ou rechercher des nouveaux locaux, et le deal sera en fonction de la vente/relocation des anciens locaux;
En Allemagne , la commercialité n'existe pas, c'est pour cela que les locataires signent des baux les plus longs possible, pour conserver leur lieu d'exercice qui n'est pas garanti par la loi;Ceci est une garantie de rendement stable par des baux longs;et à l'inverse le locataire qui ne renouvelle pas, peut être pénalisé, ce qui donne l'avantage au bailleur pour choisir son moment de vendre;
Ceci étant dit, il est vrai que les batiments sont plus spécialisés(comme le nom générique de ces scpi) que des batiments lambda. Quoique on pourrait dire la même chose , voire plus encore, d'entrepots, de locaux commerciaux, de bureaux... , car les zones géographique propices aux bureaux, commerces, entrepôts, changent au cours du temps, alors que je trouve que les emplacements de batiments de santé sont plutôt stables

 

[poam5356]

Je viens de parcourir le rapport annuel 2018 de Pierval, la santé un secteur porteur avec le vieillissement de la population, mais est ce qu'on n'est pas sur un secteur restreint en cas de cession de biens.

Oui, le secteur est un peu plus difficile à gérer parce que l'autorisation d'exploiter appartient au locataire.
Echanges que j'avais notés sur le site mes-placements.fr qui posait la question à des intervenants de SCPI investies sur la santé :

mes-placements.fr :
Le départ d’un locataire est-il plus difficile à combler dans les secteurs d’activités sur lesquels vous êtes investis ?

Yann Balaÿ
. En France, c’est clairement le cas dans les secteurs sanitaires et médico-sociaux puisque c’est l’opérateur qui est titulaire des autorisations d’exploitation. Si ce dernier vient à quitter les locaux, il sera effectivement difficile à remplacer, ces autorisations d’exercer ce type d’activités étant notamment limitées sur des secteurs géographiques donnés. Ce secteur est donc caractérisé par une plus faible liquidité de ses actifs. C’est un risque que nous prenons en compte pour mener notre politique d’investissement. En contrepartie, le taux de rendement est aussi plus élevé.


Daniel While
. Le portefeuille de Primovie est composé d’une grande diversité de biens, présentant des risques différents des uns et des autres. Toutefois, les épargnants doivent avoir conscience des caractères spécifiques de l’investissement dans le secteur de la santé ou de l’éducation : des immeubles généralement occupés à 100% dans le cadre de baux long terme, une faible capacité de réaffectation, une moindre liquidité, mais un rendement supérieur à celui des bureaux. La bonne démarche des épargnants est alors d’intégrer l’immobilier de santé et d’éducation dans une allocation équilibrée, aux côtés d’autres classes d’actifs.

 

[dodo1]

Oui, le secteur est un peu plus difficile à gérer parce que l'autorisation d'exploiter appartient au locataire.
Echanges que j'avais notés sur le site mes-placements.fr qui posait la question à des intervenants de SCPI investies sur la santé :

Je me doutais qu'avec un rendement de 5% le risque devait être plus important.

 

[dodo1]

tu as du mal comprendre .....pas de frais de garde pour des SCPI ni besoin de compte titre

l'argument de ma conseillère c'est que c'est pour servir de support au scpi.