Achat résidence principale et crédit immobilier

[arn0]

Bonjour à tous,

Le compromis est signé.
J'ai suivi vos différents conseils concernant la rédaction de la clause de financement avec des conditions de crédit acceptable...

Nous avons démarché les banques et courtiers.
Nous avons retenu 3 offres à la philosophie différente. J'aimerais avoir votre avis objectif là-dessus.

RAPPEL DES BESOINS:
Maison + travaux 227*000€
Divers Frais (agence, notaire, garantie, courtier si besoin) 25 000€
TOTAL 252 k€

RAPPEL DES RESSOURCES:
Apport 16 000€
Eco-ptz 30 000€
Emprunt classique 206 000 €
TOTAL 252 k€

Voici les offres portant sur l'emprunt de 206 k€ (je sors de l'analyse l'assurance et l'eco ptz)

OFFRE A:
un taux fixe de 3,15% sur 25 ans
intérêts 92 k€
mensualité 1 034 €

OFFRE B:
un taux fixe de 2,90% sur 20 ans
intérêts 66 k€
mensualité 1 132 €

OFFRE C:
un taux révisable de 2.25% capé +1 sur l'euribor 3 mois sur 20 ans
intérêts hypothèse optimiste (2.25% sur 20 ans): 50 k€
intérêts hypothèse moyenne (2.25% sur 10 ans, 3.25% sur 10 ans): 62 k€
intérêts hypothèse pessimiste (2.25% sur 1 an, 3.25% sur 19 ans): 73 k€

Pour rappel nous sommes 2 personnes (27 et 28 ans) en CDI avec 3 350 € / mois de revenus.

Je vous écoute !

 

[moietmoi]

bonjour,

la durée moyenne d'un crédit immobilier en France est de 7 ans. ceci est une durée moyenne, c'est à dire que vous signez pour 20 ans ou 25 ans, mais au bout en moyenne de 7 ans , un évènement fait que vous soldez le crédit, en général par la vente du bien;
5 ans dans les grandes villes 8/9 ans ailleurs; donc il vaudrait mieux faire les calculs sur les coûts a 10 ans et non pas les coûts à échéance;

concernant l'offre C révisable, la première révision à lieu à quelle échéance? la première année? ou bien la 2 ème? quelles sont dans ce cas les conditions du passage à taux fixe? euribor+????

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous écoute !

La première des choses est de bâtir - banque par banque - des plans de financements le plus proche possible de la réalité.

Le coût de l'investissement physique tous frais compris sera forcément identique quelle que soit la banque.

Par contre ce ne sera pas le cas pour les autres frais liés aux crédits à savoir :

+ Frais de dossier
+ Parts sociales éventuelles
+ Frais de garanties
+ Frais de courtage éventuels

La seconde chose est - quelle que soit la banque - de raisonner à apport personnel identique; c'est bien ce que vous faite avec un apport prévu de 16.000€.

Par contre, vu que le total de l'investissement ( = investissement physique + frais liés aux crédits) ne sera pas identique, l'hypothèse d'un crédit de 206.000€ - quelle que soit la banque - n'est pas exact.

Ou bien ce sera l'apport personnel qui ne sera plus identique.

Et je vous rappelle que l'apport personnel est un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de rémunération de l'épargne. S'il est différent d'une banque à l'autre, pour une bonne comparaison des plans de financement, il serait nécessaire de tenir compte du manque à gagner en intérêts.

Du fait des frais discriminants liés aux crédits imposés dans chaque banque le crédit réel à solliciter sera différent suivant celle retenue.

OFFRE A:
mensualité 1 034 €

OFFRE B:
mensualité 1 132 €

OFFRE C
mensualité ?

Ensuite comment voulez vous comparer des plans de financements avec des échéances de remboursement différentes ?

Si vous êtes capables de supporter une mensualité de 1.132€ dans la banque B il semble que vous devez être autant capable de supporter cette même échéance quelle que soit la banque retenue.

Le mieux serait même que vous déterminiez vous même votre échéance cible (assurance comprise si prime fixe) c'est à dire celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par vos banques eu égard à votre capacité de remboursement.

Dans ce raisonnement ce n'est plus l'échéance qui est calculée (puisqu'elle est prédéterminée) mais c'est la durée optimale qui est recherchée.

Vos plans de financents pourraient par ailleurs être amplement optimisés par des "montages gigognes à échéances lissées"

A toute fins utiles :

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?

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Vous semblez privilégier la somme des intérêts payés pour comparer les diverses offres, je vous rappelle à cet effet que le coût du crédit est le critère le moins pertinent.

Je vous suggère de voir :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Premières partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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Etude ANIL 1999
Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

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Quant à choisir entre un taux fixe et un taux révisable il s'agit d'abord d'un pari sur l'avenir qui dépend de vos propres aspirations et anticipations; personnellement - je ne me risque pas.

Par ailleurs, ainsi que moiemoi le souligne, dans un crédit à taux révisable il y a une quantité de critères (dont vous ne parlez pas) et qu'il convient de bien analyser avant de décider.

De nombreux posts existent sur ce sujet; je vous invite à vous y reporter.

Cdt