Achat que je croyais simple mais qui se complique

[mgi13]

BONJOUR


je veux acheter avec la mere de mes enfants dont je suis séparé un appartement en tva 5.5
Je ne vivrai pas dans cet appart puisque j ai ma propre residence principale elle y habitera seule avec les enfants .


Je veux fournir l apport (environ 40 % du prix) et elle seule financerait le reste par un emprunt en resume co-acquereurs mais pas co-emprunteurs

Comment faire ? on me dit que si c est un appart en tva 5.5 et que si on l achete en indivision ca doit etre ma residence principale et cela pourrait remetre en cause l obtention de la tva reduite

on me dit aussi que les banques n aiment pas les co-acquereurs non co-emprunteurs

mon ex a droit au PTZ+ mais y aurait elle droit dans le cadre d une indivision


je precise qu un contrat de reservation a ete fait au nom de mon ex (puisqu elle n etait que seule emprunteuse) faut il le refaire?


moi je veux juste fournir un toit a mes enfants pour qu ils y soient elevés par leur mere et fournir l apport pour que ca se réalise


Bref tout ca est compliqué et je pose X questions je serai bien content si deja ici qq un avait la reponse a au moins une




merci a tous

 

[Vanille95]

Bonjour,

Juridiquement, vous pouvez acheter avec qui vous voulez.

Si vous bénéficiez du taux réduit de TVA, il est probable que ce bien doive obligatoirement être votre résidence principale (ces mesures d’aide sont faites pour loger des personnes à faibles revenus ; si vous n’habitez pas, vous êtes suspecté de spéculation).

Les banques n’aiment pas les co-acquéreurs qui ne sont pas co-emprunteurs. En cas d’impayés (voir de saisie immobilière), il n’est pas facile de déloger le co-acquéreur qui n’est pas co-emprunteur (et qui ne doit donc rien à la banque).

En ce qui concerne le PTZ+, ce sont les revenus des personnes qui vont occuper le bien à titre de RP qui sont pris en compte… mais nous revenons au point précédent (si vous êtes acquéreur, vous devrez être emprunteur).

Je comprends votre objectif (parfaitement louable) mais il faut savoir, qu’à partir du moment où on sort des situations conventionnelles (Monsieur et Madame achètent et empruntent ensemble), il devient très difficile d’être éligible aux dispositifs d’aide mis en place par les pouvoirs publics (ces derniers ont créé des moules dans lesquels toutes les situations ne peuvent hélas pas s'insérer).

Je ne peux pas non plus vous conseiller de faire donation d’une somme représentant 40% du prix à la mère de vos enfants car ce serait une donation lourdement taxée (à 60% du fait que cette personne est considérée comme un tiers à votre famille).

Au pire (mais cela ne résout pas tous vos problèmes), vous pouvez lui consentir un prêt à condition qu’il soit remboursable après les prêts bancaires (afin de ne pas plomber son taux d’endettement).

Pire encore : vous pouvez créer une SCI avec la mère de vos enfants... mais les SCI sont exclues des dispositifs d'aides (TVA réduite, PTZ+,...).

 

[mgi13]

je vous remercie vanilla pour la clarté de vos réponses et qui je pense résume bien la situation quelque peu inextricable

que pensez vous si je fais donation de la somme a mes enfants qui sont encore mineurs leur mere pourra t elle en tant que leur representant legal utiliser ce "pactole" comme apport et leur donner un toit?


cordialement

 

[Elaphus]

Bétonner la situation en faveur de vos enfants importe plus que la TVA à taux réduit.

 

[mgi13]

bien sur que je veux betonner pour les gosses il se trouve que vu la rareté de l offre et sa localisation par rapport aux ecoles etc etc on est tombe sur un appart a taux reduit ce n etait pas particulierement mon but recherché vus les pb que cela engendre

cordialment

 

[Vanille95]

que pensez vous si je fais donation de la somme a mes enfants qui sont encore mineurs leur mere pourra t elle en tant que leur representant legal utiliser ce "pactole" comme apport et leur donner un toit?

Les enfants mineurs (auxquels vous aurez fait une donation) peuvent acquérir le bien immobilier en indivision avec leur mère ; c’est juridiquement possible mais il vous faudra probablement l’autorisation du juge des tutelles (tout comme si vous créez une SCI dans laquelle vos enfants mineurs sont aussi associés).

Il faut aussi penser à l’avenir :

• quand les enfants seront majeurs, ils souhaiteront peut-être faire vendre le bien…
• si la mère de vos enfants se marie ou se pacse...
• si elle décède...

Dans une situation comme la vôtre, je n’hésiterais pas à prendre les conseils d’un notaire car la protection des mineurs (et de leur patrimoine) est très bien assurée en droit français ; il vaut mieux se faire assister d’un spécialiste (qui engage sa responsabilité professionnelle) afin d'étudier avec lui tous les cas possibles.

 

[mgi13]

nous avons vu 2 banques qui apparrement ne voient pas d objection a ce que nous soyons co-acquereurs mais pas co-emprunteurs a condition que je me porte caution solidaire.J ai eu au telephone le clerc de mon notaire (mais helas pas mon notaire en personne)a ecouter le dit clerc je peux acheter ce que je veux avec qui je veux (il me parait pas tres clair ce clerc )
Bref ca me chagrine quand meme tout ca !!!qu est ce qui a votre avis peut empecher cet achat en indivision ou remettre en cause le benefice de la tva 5.5??

merci

 

[Vanille95]

nous avons vu 2 banques qui apparrement ne voient pas d objection a ce que nous soyons co-acquereurs mais pas co-emprunteurs a condition que je me porte caution solidaire.

Bonne nouvelle !... mais, tant que vous n'avez pas l'offre de prêt entre les mains, il vaut mieux être prudent.

Je vous conseille de contacter l’ANIL ([lien réservé abonné]) afin d’exposer votre situation pour le moins complexe et d’obtenir une réponse claire et définitive.

Les notaires et les banquiers ne sont pas tous au fait des subtilités de la réglementation sur les prêts aidés et la TVA à taux réduit.

Je sais que le dispositif Pass-Foncier n’est plus en vigueur mais, quand on lit le dernier paragraphe de cette page, il y a de quoi s’inquiéter.
[lien réservé abonné]

 

[Elaphus]

J ai eu au telephone le clerc de mon notaire (mais helas pas mon notaire en personne)a ecouter le dit clerc je peux acheter ce que je veux avec qui je veux (il me parait pas tres clair ce clerc

Il a raison...mais c'est au niveau d'un prêt que ça se corse. Et encore plus si prêt 'aidé'.

 

[yves du 13]

Bonjour
Pourquoi ne pas acheter avec votre ex compagne et faire ensuite un don de votre part du bien aux enfants......?
Celà vous éviterait de donner à votre ex compagne puisque les frais de donation viendront en diminution de la somme et après vous aurez tout loisir de faire un don à vos enfants, largement éxonérés...
Autre solution votre apport peut venir en garantie du prêt global de votre ex compagne sur l'intégralité du bien à acquérir. N'importe quelle banque va vous suivre lorsque vous proposerez de mette en balance votre apport.....
Et si c'est elle qui achète seule elle a droit aux différentes aides, par contre attention l'avenir d'une relation si exceptionnelle soit elle, est quelques fois déchantant,
Bon courage

 

[mgi13]

Merci a yves du 13 pour ses conseils

mais une question :comment mon apport peut il a la fois servir donc d apport et garantir le pret de mon ex cela ne fait il pas double emploi???

cordialement

 

[yves du 13]

Bonjour
Il peut servir d'apport à madame, en déposant votre argent à la banque sous forme de placement en garantie du prêt consenti à madame. Le placement sera de la même durée que l'emprunt fait à madame et va générer des intérêts pendant ce temps là.
Autre solution le prêt IN FINE, chaque année madame rembourse les intérêts du prêt en même temps vous placez votre argent et en fin de prêt elle remboursera le capital avec le versement que vous aurez effectué initialement

 

[mgi13]

Je m excuse mais j ai du mal a comprendre admettons pour un achat de 250K€ J amene 100 elle doit donc emprunter 150 comment les 100 d apport peuvent ils garantir les 150 ou bien faut il qu elle emprunte la totalité et au quel cas elle ne pourrait pas ou bien alors j ai rien compris

cordialement

 

[yves du 13]

La durée du prêt est la même que le placement.
Si le prêt est sur 20 ans vos 100.000 euro vont générer des intérêts..........
83.000 euro à 3% sur 20 ans donnent un capital atteint de 150.000 euro
Voyez votre banquier