Achat maison dont un % sera habité par le nu-propriétaire

[lipix]

Bonjour à tous,

Je ne savait pas trop dans quelle catégorie poser cette question, j’espère que c’est la bonne.

Il y a quelques années au décès de mon père celui-ci a donné l’usufruit de sa maison à ma belle mère (mariage séparation des biens) par testament.
Depuis nous avons vendu la maison et reconduit le démembrement de la somme sur un contrat de capitalisation.

Je précise que ma belle mère n’a pas d’enfant, et compte me léguer ce qu’elle possède.
De plus elle n’a absolument pas besoin de l’argent généré par ce contrat, donc elle compte ne jamais toucher les intérêts générés.
Egalement je suis fils unique.

Aujourd'hui avec ma femme nous souhaiterions acheter une maison pour nous, et comme dirai ma belle mère "c'est dommage de laisser cet argent dormir inutilement jusqu'à ma mort".
Je me demandais donc s'il était possible d'utiliser cet argent immobilisé.

Dans l'idée nous aurions par exemple une répartition de propriété de l'ordre de :
35% ma femme en pleine propriété
35% moi en pleine propriété
30% moi en nu propriété/belle mère usufruitière.

Bien sur nous pensions prendre tous les frais afférents à la maison à notre charge (Foncier, TH, entretiens etc...) même ceux correspondant à ses 30% usufruit.

Est-ce réalisable ?
Mon notaire et un avocat fiscaliste me disent qu'il n'y a pas de problème, notamment de requalification par le fisc, au titre qu'un usufruitier dispose librement de ses droits en usufruit, que n'importe qui peut laisser à disposition gratuitement un bien immobilier à n'importe qui et que se priver volontairement de revenus n'est pas taxable.

Néanmoins je souhaitais un avis plus large; qu'en pensez vous ?
Voyez vous d'autres solutions plus optimales ?
Qu'en est-il de la conversion d'usufruit en rente ou capital à la sortie du contrat ? Sur une conversion en capital est-il possible d'étaler le paiement sur plusieurs années ?

Merci pour votre aide.
Cordialement

 

[moietmoi]

Bonjour
même si je ne suis pas sûr d'avoir une réponse, j'essaye de vérifier si j'ai bien compris:
Sur un contrat de capitalisation dort une somme dont votre belle mère à le quasi usufruit et vous la nue propriété;(issu de la vente d'une maison de votre père remarié et décédé)
Vous, avec votre femme(marié? régime? contrat?) souhaitez acheter une maison(RP de votre couple) d'un montant grosso modo 3 fois plus élevé que le contrat de capitalisation, en utilisant l'argent du contrat, entre autre;
Donc de fait, votre belle mère se trouverait en indivision usufruitière de la maison que vous occuperiez avec votre femme;
Pourquoi pas?
Lors du contrat de capitalisation avez vous rédigé une convention de quasi usufruit?
L'occupation à titre gratuit de la "part" de la maison sous usufruit, pourrait se voir comme rétribution du risque de perte de valeur et des dépenses d'entretien, travaux, impôts taxes, qui seraient normalement dûs par l'usufruitière;
le fisc y perdrait il quelque chose? l'imposition dans les mains de l'usufruitière des loyers?

 

[lipix]

Tout d'abord merci pour votre réponse !

Sur un contrat de capitalisation dort une somme dont votre belle mère à le quasi usufruit et vous la nue propriété;(issu de la vente d'une maison de votre père remarié et décédé)
Vous, avec votre femme(marié? régime? contrat?) souhaitez acheter une maison(RP de votre couple) d'un montant grosso modo 3 fois plus élevé que le contrat de capitalisation, en utilisant l'argent du contrat, entre autre;

C'est bien ça.
Et je dis ma femme mais nous sommes simplement pacsés, sous régime de séparation des biens.

Donc de fait, votre belle mère se trouverait en indivision usufruitière de la maison que vous occuperiez avec votre femme;

Exactement !

Lors du contrat de capitalisation avez vous rédigé une convention de quasi usufruit?

Non aucune convention particulière n'a été rédigée.

L'occupation à titre gratuit de la "part" de la maison sous usufruit, pourrait se voir comme rétribution du risque de perte de valeur et des dépenses d'entretien, travaux, impôts taxes, qui seraient normalement dûs par l'usufruitière;

ça c'est l’idéal, c'est justement une partie de l'objet de ma question, l’autre étant la crainte d’une requalification en donation déguisée et que du coup la valeur de son usufruit soit réinjecté dans ma succession.

le fisc y perdrait il quelque chose? l'imposition dans les mains de l'usufruitière des loyers?

Je ne sait pas s'il y perdrait vraiment... Car dans l'état actuel des chose il y a les prélèvements sociaux du fond euro uniquement.
Ensuite il y aura l’imposition au PFL de 7,5% après abattement à l'extinction de l'usufruit lorsque je ferai des rachats (donc dans probablement de très nombreuses années)... Or si je rachète maintenant on serait à un PFL de 15% donc pas si mal pour eux.
Et puis vu les rémunération des fonds euro, qui ne devrai pas s'améliorer il n'y aura plus grand chose à taxer.


Je peux aussi préciser que je suis très proche de ma belle mère, c'est moi qui gère toutes ses affaires, comptes, banques etc. En plaisantant entre nous on parle de tutelle/curatelle !
Je lui fait aussi des travaux chez elle quand elle a besoin, des courses etc. Bref, on se rend des services !
Donc peut être que ça peut rentrer dans des contre-parties ?

Voilà
Merci à vous

 

[moietmoi]

Je lui fait aussi des travaux chez elle quand elle a besoin, des courses etc. Bref, on se rend des services !
Donc peut être que ça peut rentrer dans des contre-parties ?

faut pas prendre le fisc....et les bises? aussi? ah non car distanciation sociale.. sur le reste,je vais réfléchir un peu.. peut être d'autres forumers auront ils une idée..?

 

[jmi12]

Sur le risque de requalification, par les services fiscaux, de l’opération en donation déguisée ou indirecte, les observations suivantes peuvent être faites :
Pour être taxables aux droits de mutation à titre gratuit ou rapportables à la succession, les conventions doivent remplir les conditions de fond des donations prévues à l’article 894 du code civil de sorte que l’administration fiscale doit établir :

• L’intention libérale du donateur,
• Le dessaisissement immédiat et irrévocable du donateur entraînant son appauvrissement,
• L'acceptation par le bénéficiaire, ayant pour conséquence un enrichissement à due concurrence.
• Si une des 3 conditions n’est pas remplie, la convention n’est pas taxable.

Or, en l’espèce, même si l’intention libérale ne semble pas faire de doute, puisque vous dites que votre belle-mère qui n’est pas dans le besoin, souhaite vous instituer comme son légataire, je ne vois pas de dessaisissement immédiat et irrévocable, dans la mesure où votre belle-mère reste détentrice des droits d’usufruit sur la maison acquise, à hauteur de la valeur des droits accordés par votre père.

Par ailleurs, comme vous l’avez fait observer, il existerait quelques contreparties à la mise à disposition gratuite de la maison par votre belle-mère, au travers notamment de votre acquittement de la totalité des charges de la propriété y compris celles afférentes à l’usufruit viager.

S’agissant d’une question de fait et d’appréciation, personne ne peut répondre avec certitude à vos interrogations, mais je ne pense pas qu’il y ait beaucoup de risques de voir l’administration requalifier l’opération.

 

[lipix]

Merci pour vos réponses !

Comme vous dites, c'est une questions d'appréciation, et plus je sonde de personnes plus les avis divergent... Il y a vraiment les deux camps...
Du coup moi au milieu, je vous avoue que je suis de plus en plus inquiet... Et je m’épargnerai bien d’éventuelles batailles avec le fisc... Et avec mon notaire pour demander réparation s'il s'avère qu'in-fine que je perds...

Donc j'essaie de réfléchir à une solution plus claire et nette.
Pour ça il y aurai l'idée de verser concrètement un loyer. Mais pour une meilleur optimisation j'avais pensé à l'idée dans ce cas de convertir son usufruit en rente viagère (Article 759 et suivants du code civil). Plusieurs avantages à cela :
-Je prends la pleine propriété de la totalité du montant du contrat
-Je me retrouve seule en indivision sans ma belle mère
-Imposition pour elle plus favorable grâce à l'abattement de 70% sur la rente
-En plus d'après différentes jurisprudence le montant de la rente peut se calculer simplement à partir des revenus net tirés de l'usufruit.
Donc là on prendrai les revenus tirés des intérêts d'un simple fond euro, qui rapporte presque plus rien et devrait continuer à baisser, ce qui entraînerai un montant de rente relativement faible.

De mon point de vue, la seule chose ou je peux me faire embêter c'est concernant le montant de la rente. Mais s'il est calculé de manière juste, il n'y aurai rien à redire.

Qu'en pensez vous ?

Merci encore pour votre temps.

 

[moietmoi]

Bonjour,
Tu pourrais aussi demander l'avis du fisc par un rescrit.
La question doit être formulée clairement et de manière fermée.

 

[jmi12]

La conversion de l’usufruit du contrat de capitalisation en une rente viagère semble en effet pouvoir répondre aux attentes des 2 parties et assurer la sécurité juridique de l’opération. Comme vous le dites, le seul problème est d’évaluer correctement le montant de la rente. Mais, cela ne devrait pas poser trop de problème, dès lors que l’évaluation doit tenir compte des revenus procurés par l’usufruit, soit en l’occurrence du rendement à venir du contrat de capitalisation. Et il est vrai que le rendement des fonds euros ne devrait pas progresser dans les prochaines années.
La seule interrogation peut porter sur l’imposition de la rente viagère à titre onéreux à hauteur de 30% de son montant (majoré des contributions sociales), si votre belle-mère a plus de 70 ans. Il est vrai qu’en tenant compte de la faiblesse des rendements des placements sans risque, l’interrogation est peut-être théorique. Il conviendrait donc de s’assurer que l’imposition de la rente n’est pas trop pénalisante au plan fiscal et(ou) pour le bénéfice éventuel d’aides ou allocations soumises à condition de ressources.
Sur le problème du rescrit suggéré par moietmoi, il est vrai que la procédure existe. Le risque vient du fait que les services fiscaux ont tendance, en pareilles circonstances, à être assez stricts et peuvent donner un avis défavorable au montage, ce qui, en pareil cas, entraîne une forte probabilité de contrôle ultérieur, si le contribuable passe outre, avec le risque que les rectifications éventuellement effectuées soient assorties de pénalités exclusives de bonne foi, le contribuable ayant été informé de la position administrative avant contrôle.
Cdt

 

[lipix]

Merci à vous !

Il est vrai que je pourrai dans ces conditions tenter le rescrit, et en cas de réponse négative alors opérer avec cette conversion.
Bien que, sortir de cette triple propriété avec cette rente m'attire quand même particulièrement...

La seule interrogation peut porter sur l’imposition de la rente viagère à titre onéreux à hauteur de 30% de son montant (majoré des contributions sociales), si votre belle-mère a plus de 70 ans. Il est vrai qu’en tenant compte de la faiblesse des rendements des placements sans risque, l’interrogation est peut-être théorique. Il conviendrait donc de s’assurer que l’imposition de la rente n’est pas trop pénalisante au plan fiscal et(ou) pour le bénéfice éventuel d’aides ou allocations soumises à condition de ressources.

Si j'ai bien compris leur fonctionnement, après abattement, donc sur les 30% restant il faut prendre en compte les PS (17.2%) + son TMI (30%). Soit 47.2%
Donc finalement elle serait imposé à 14,25% sur le montant total de la rente.
Compte tenu de sa retraite élevée, elle ne bénéficie et bénéficiera probablement jamais d'aucune aide ou allocation.

Comme on le disait, les rendement des fonds euros étant bas, quand le contrat aura plus de 8 ans (dans 4 ans) elle ne dépassera probablement jamais l'abattement de 4600 euro. Donc finalement les eventuels revenus générés sur le contrat serait uniquement soumis aux PS à 17.2%.

Donc si mon raisonnement tient la route on aurait une légère différence de 3% d'imposition ... Mais à terme la rente sera peut être plus élevé que les gains du fonds euro, donc concernant les montants c'est dur d'estimer.
Pensez vous qu'ils puissent m’embêter pour ça ?

Merci

 

[jmi12]

Merci à vous !

Il est vrai que je pourrai dans ces conditions tenter le rescrit, et en cas de réponse négative alors opérer avec cette conversion.
Bien que, sortir de cette triple propriété avec cette rente m'attire quand même particulièrement...

Vous pouvez en effet tenter le rescrit. Si c’est le cas, pour que vous puissiez bénéficier de la garantie attachée aux prises de position formelles de l’administration fiscale (article L80B du LPF), il faut, comme déjà dit par moietmoi, être très précis sur le montage envisagé, afin d’obtenir une réponse tout aussi précise et protectrice.

Si j'ai bien compris leur fonctionnement, après abattement, donc sur les 30% restant il faut prendre en compte les PS (17.2%) + son TMI (30%). Soit 47.2%
Donc finalement elle serait imposé à 14,25% sur le montant total de la rente.
Compte tenu de sa retraite élevée, elle ne bénéficie et bénéficiera probablement jamais d'aucune aide ou allocation.

La rente viagère à titre onéreux serait bien taxée sur 30% au TMI + 17.20% de contributions sociales, soit 47.20%, soit, sauf erreur, 14,16% du montant total de la rente.

Comme on le disait, les rendement des fonds euros étant bas, quand le contrat aura plus de 8 ans (dans 4 ans) elle ne dépassera probablement jamais l'abattement de 4600 euro. Donc finalement les eventuels revenus générés sur le contrat serait uniquement soumis aux PS à 17.2%.

Donc si mon raisonnement tient la route on aurait une légère différence de 3% d'imposition ... Mais à terme la rente sera peut être plus élevé que les gains du fonds euro, donc concernant les montants c'est dur d'estimer.
Pensez vous qu'ils puissent m’embêter pour ça ?

Je ne comprends pas trop votre remarque relative à l’abattement annuel de 4600 € en faveur des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation de plus de 8 ans. Si votre belle-mère renonce à l’usufruit détenu sur le contrat de capitalisation pour une rente viagère, elle n’aura plus aucun droit sur le contrat et elle ne pourra pas bénéficier de l’abattement annuel de 4600 € qui ne s’applique pas aux revenus des rentes viagères.
Je ne pense vraiment pas que les services fiscaux vous « embêtent » sur le montant de la rente, dans la mesure où le montage est cohérent et l’évaluation justifiable, ce qui doit pouvoir être fait sans problème.
Cdt

 

[lipix]

Super merci pour vos réponses !

En effet j’avais fais une petite erreur de calcul.
Concernant cette histoire d’abattement c’était pour la comparaison de manque à gagner éventuel des impôts entre la situation actuelle et le cas où je fais la conversion en rente. Mais visiblement il ne faut pas réfléchir de la sorte.

Enfin une dernière question, je viens de penser qu'avec ma femme notre TMI est à 11% donc inférieur au PFL de 15%.
Et sur le contrat de capitalisation il s’agirait d’un rachat partiel du montant...
Donc dans quel ordre faire le rachat/conversion pour intergrer les intérêts dans notre revenus, et pas dans celui de l’usufruitiere ?
Car en cas de rachat partiel en 1er, si on choisis l’imposition au barème, il me semble que l’assureur transmettra ces gains comme étant ceux de l’usufruitier(donc TMI a 30%)... Mais en même temps c’est le contrat en entier qui est démembré, donc est-il possible de faire une conversion d’une partie seulement et à l’intérieur du contrat, pour pouvoir ensuite les intégrer dans notre revenu?

Jespere que ma question est pas trop mal posée, je me fais des noeuds au cerveaux depuis tout à l’heure...

 

[jmi12]

Super merci pour vos réponses !

En effet j’avais fais une petite erreur de calcul.
Concernant cette histoire d’abattement c’était pour la comparaison de manque à gagner éventuel des impôts entre la situation actuelle et le cas où je fais la conversion en rente. Mais visiblement il ne faut pas réfléchir de la sorte.

Enfin une dernière question, je viens de penser qu'avec ma femme notre TMI est à 11% donc inférieur au PFL de 15%.
Et sur le contrat de capitalisation il s’agirait d’un rachat partiel du montant...
Donc dans quel ordre faire le rachat/conversion pour intergrer les intérêts dans notre revenus, et pas dans celui de l’usufruitiere ?
Car en cas de rachat partiel en 1er, si on choisis l’imposition au barème, il me semble que l’assureur transmettra ces gains comme étant ceux de l’usufruitier(donc TMI a 30%)... Mais en même temps c’est le contrat en entier qui est démembré, donc est-il possible de faire une conversion d’une partie seulement et à l’intérieur du contrat, pour pouvoir ensuite les intégrer dans notre revenu?

Jespere que ma question est pas trop mal posée, je me fais des noeuds au cerveaux depuis tout à l’heure...

Je ne vais malheureusement pas pouvoir beaucoup vous aider sur les possibilités de conversion en rente viagère, des droits d'usufruit de votre belle-mère, sachant que je ne suis pas spécialiste de la gestion de patrimoine et encore moins des contrats de capitalisation en démembrement de propriété. Je connais juste un peu la fiscalité pour l'avoir pratiquée professionnellement, il y a maintenant un peu plus de 8 ans. Cela ne me rajeunit pas d'ailleurs . Peut-être pouvez-vous obtenir des informations sur les possibilités d'optimiser l'opération auprès de votre assureur ou du distributeur du produit .
Par contre, comme vous le pensez, les gains provenant d'un rachat partiel nécessité pour constituer le capital de la rente viagère devraient être imposés au nom de l'usufruitier qui a vocation à percevoir les revenus.
Peut-être trouvera-t-on un membre du forum qui connaisse les contrats de capitalisation et qui puisse vous aider à répondre à vos interrogations. Je reviendrai sur la discussion en matière fiscale, si je pense pouvoir aider.
Bonne fin de soirée.

 

[lipix]

C’est déjà super, merci pour votre temps

 

[jmi12]

Pas de problème. On intervient toujours avec plaisir et on est heureux quand on peut aider.

 

[lipix]

Bonjour,

Je me permet de relancer le sujet pour revenir sur une partie qui me pose des soucis et pour laquelle j'ai du mal à trouver les informations.

Dans quel cadre rentre cet acte ? Un notaire est-il obligatoire ? Y a t-il du coup des frais particuliers (partage, mutation...) ?

Egalement j'ai pu trouver que l'acte était soumis aux droits d'enregistrement des actes innommés.
Mais aussi que s'agissant d'une Mutations de propriété à titre onéreux de meubles - Ventes de gré à gré, n'entrant pas dans un régime particulier, il n'était même pas soumis à enregistrement obligatoire s'il est fait sous seing privé. BOI-ENR-DMTOM-50-20 [lien réservé abonné]


Si vous pouviez m'orienter un petit peu sur ces sujets.
Merci à vous

 

[jmi12]

A l’occasion de la vente de la maison dont votre belle-mère possédait l’usufruit, le notaire est-il intervenu pour formaliser le transfert de l’usufruit sur le contrat de capitalisation ? Si c’est le cas, je suppose que l’assureur voudra qu’un acte notarié soit passé pour constater la conversion de l’usufruit du contrat de capitalisation en rente.

Si le notaire n’est pas intervenu lors de la souscription du contrat de capitalisation en démembrement, je ne vois pas pourquoi il devrait intervenir pour convertir l’usufruit en rente. Si l’assureur le réclame, vous pourriez, dans cette hypothèse, rédiger un acte sous seing privé, éventuellement soumis volontairement à l’enregistrement (droit fixe des actes innomés).
Cdt

 

[lipix]

Au moment de la vente de la maison le notaire avait inséré un report de démembrement sur la somme. En revanche pas de convention de quasi-usufruit.
Egalement sur notre souscription du contrat, il est indiqué que le payeur est le notaire avec les fond originaire de la vente d'un bien immobilier, mais c'est tout pas de notion d'acte lié particulièrement.

J'ai pris contact avec l'assureur, et comme la conversion ne sera que partielle, il n'est pas possible de n'avoir qu'une parti du contrat démembrée et l'autre en pleine propriété. Donc soit on réalise la conversion totale soit la seule solution est que ma belle-mère sorte l'argent par un rachat classique pour ensuite en disposer comme on le souhaite.

Egalement je pense que j'ai trouvé l’endroit indiquant que cet acte n'est soumis à aucun droit de mutation ni partage. (ce qui était mon inquiétude)
D'abord BOI-ENR-DMTOI-10-10-10-20170308 [lien réservé abonné] , paragraphe (150) qui indique qu'il s'agit en théorie d'une mutation à titre onéreux de l'usufruit, assujettie à ce titre à l'impôt de mutation. Donc déjà, pas une opération de partage.
Néanmoins on suit le liens pour plus de détails, et ici BOI-ENR-DMTG-20-10-10-20190502 [lien réservé abonné] , paragraphe (190) que les conversion "n'opèrent pas mutation et constituent un acte d'exécution passible du droit fixe des actes innomés."

Et enfin, peut être tout simplement ici :
BOI-ENR-DMTG-10-50-10-20160411 [lien réservé abonné] , paragraphe (140) : " Les conversions d’usufruit en rente viagère ou en capital faites en application des articles du code civil précités sont taxables au droit fixe des actes innomés. "

Donc finalement je comprends qu'on est bien dans le cadre d'un acte soumis à enregistrement volontaire uniquement, qui sera facturé le cas échéant 125 euro.

Vous aviez déjà l'air d'accord avec tout ça, donc c'est bien que toutes ces infos tiennent la route ?

Enfin reste le problème que lors du rachat c'est ma belle mère qui sera déclarée comme ayant perçu des intérêts avec soit un PFL à 15% soit un TMI à 30%, alors que mon TMI est à 11%.
L’idéal serait donc d'opter pour une imposition à l'IR à condition qu'il soit possible de modifier à posteriori la déclaration qui aura été faite aux impôts. (comme étant mes gains et pas les siens...)
Est ce possible ?
Sinon opter pour le PFL à 15%.

Désolé pour le volume de mes messages, mais j'aime bien essayé de "tout" comprendre et d'ou les choses sont issues.
En tout cas je pense que j'arrive au bout de cette opération, plus qu'a mettre en pratique ensuite !

Merci encore pour votre temps

 

[jmi12]

A partir des informations reçues de votre assureur, dans votre cas, la solution pourrait donc être que votre belle-mère procède à un rachat total du contrat et consécutivement, qu’un acte, sous seing privé, soit établi pour constater la fin du démembrement de propriété du contrat de capitalisation. Dans cette hypothèse, votre belle-mère conserverait la valeur de l’usufruit, déterminée sur la base de l’article 669 du CGI et en fonction de son âge, 30% d’après ce que vous aviez écrit. Les 70% restant vous reviendraient. L’acte, qu’il vaudrait mieux présenter volontairement à la formalité de l’enregistrement, pour éviter d’éventuels litiges ultérieurs avec le fisc, serait bien soumis au droit fixe des actes innommés de 125 €. Comme déjà dit, le produit du contrat généré lors du rachat serait, dès lors que le contrat a plus de 4 ans et moins de 8 ans, imposé au nom du quasi-usufruitier, attributaire des fruits du contrat, soit au barème progressif, soit plutôt au PFL de 15%, puisque vous dites que votre belle-mère a un TMI de 30%. Je ne vois pas comment il pourrait être possible de déclarer aux Impôts que les produits du contrat sont les vôtres, puisque, comme déjà dit, les fruits du contrat appartiennent à votre belle-mère, tant que le contrat démembré existe. Cdt

 

[lipix]

Je ne comprend pas du tout votre message... Dans ce cas là on n'est plus du tout dans la conversion d'usufruit en rente viagère ?
En plus vous parlez d'un rachat total, or nous ne voudrions convertir qu'une partie du montant du contrat. La partie à convertir serai racheté, et l'autre laissée sur le contrat démembre.

De plus il me semblait que l’article 669 du CGI n'était applicable obligatoirement que pour le calcul des droits, et qu'on peut lors du partage appliquer un barème économique, comme lors de la vente d'un bien démembré.

Je suis perdu tout d'un coup...

 

[jmi12]

J'ai parlé de rachat total, car, j'avais compris, à la lecture de votre dernier post, que c'était une exigence de l'assureur. S'il est possible de mettre un terme au contrat demembré, en se limitant au rachat de la part équivalent aux droits d'usufruit de votre belle-mère, pourquoi ne pas procéder ainsi, si tel est votre souhait.
Qu'en est-il exactement de la procédure proposée par l'assureur ?