Achat maison dont un % sera habité par le nu-propriétaire

lipix

Membre
Super merci pour vos réponses !

En effet j’avais fais une petite erreur de calcul.
Concernant cette histoire d’abattement c’était pour la comparaison de manque à gagner éventuel des impôts entre la situation actuelle et le cas où je fais la conversion en rente. Mais visiblement il ne faut pas réfléchir de la sorte.

Enfin une dernière question, je viens de penser qu'avec ma femme notre TMI est à 11% donc inférieur au PFL de 15%.
Et sur le contrat de capitalisation il s’agirait d’un rachat partiel du montant...
Donc dans quel ordre faire le rachat/conversion pour intergrer les intérêts dans notre revenus, et pas dans celui de l’usufruitiere ?
Car en cas de rachat partiel en 1er, si on choisis l’imposition au barème, il me semble que l’assureur transmettra ces gains comme étant ceux de l’usufruitier(donc TMI a 30%)... Mais en même temps c’est le contrat en entier qui est démembré, donc est-il possible de faire une conversion d’une partie seulement et à l’intérieur du contrat, pour pouvoir ensuite les intégrer dans notre revenu?

Jespere que ma question est pas trop mal posée, je me fais des noeuds au cerveaux depuis tout à l’heure...😣
 

jmi12

Contributeur régulier
Super merci pour vos réponses !

En effet j’avais fais une petite erreur de calcul.
Concernant cette histoire d’abattement c’était pour la comparaison de manque à gagner éventuel des impôts entre la situation actuelle et le cas où je fais la conversion en rente. Mais visiblement il ne faut pas réfléchir de la sorte.

Enfin une dernière question, je viens de penser qu'avec ma femme notre TMI est à 11% donc inférieur au PFL de 15%.
Et sur le contrat de capitalisation il s’agirait d’un rachat partiel du montant...
Donc dans quel ordre faire le rachat/conversion pour intergrer les intérêts dans notre revenus, et pas dans celui de l’usufruitiere ?
Car en cas de rachat partiel en 1er, si on choisis l’imposition au barème, il me semble que l’assureur transmettra ces gains comme étant ceux de l’usufruitier(donc TMI a 30%)... Mais en même temps c’est le contrat en entier qui est démembré, donc est-il possible de faire une conversion d’une partie seulement et à l’intérieur du contrat, pour pouvoir ensuite les intégrer dans notre revenu?

Jespere que ma question est pas trop mal posée, je me fais des noeuds au cerveaux depuis tout à l’heure...😣
Je ne vais malheureusement pas pouvoir beaucoup vous aider sur les possibilités de conversion en rente viagère, des droits d'usufruit de votre belle-mère, sachant que je ne suis pas spécialiste de la gestion de patrimoine et encore moins des contrats de capitalisation en démembrement de propriété. Je connais juste un peu la fiscalité pour l'avoir pratiquée professionnellement, il y a maintenant un peu plus de 8 ans. Cela ne me rajeunit pas d'ailleurs ;). Peut-être pouvez-vous obtenir des informations sur les possibilités d'optimiser l'opération auprès de votre assureur ou du distributeur du produit .
Par contre, comme vous le pensez, les gains provenant d'un rachat partiel nécessité pour constituer le capital de la rente viagère devraient être imposés au nom de l'usufruitier qui a vocation à percevoir les revenus.
Peut-être trouvera-t-on un membre du forum qui connaisse les contrats de capitalisation et qui puisse vous aider à répondre à vos interrogations. Je reviendrai sur la discussion en matière fiscale, si je pense pouvoir aider.
Bonne fin de soirée.
 

jmi12

Contributeur régulier
Pas de problème. On intervient toujours avec plaisir et on est heureux quand on peut aider.
 

lipix

Membre
Bonjour,

Je me permet de relancer le sujet pour revenir sur une partie qui me pose des soucis et pour laquelle j'ai du mal à trouver les informations.

Dans quel cadre rentre cet acte ? Un notaire est-il obligatoire ? Y a t-il du coup des frais particuliers (partage, mutation...) ?

Egalement j'ai pu trouver que l'acte était soumis aux droits d'enregistrement des actes innommés.
Mais aussi que s'agissant d'une Mutations de propriété à titre onéreux de meubles - Ventes de gré à gré, n'entrant pas dans un régime particulier, il n'était même pas soumis à enregistrement obligatoire s'il est fait sous seing privé. BOI-ENR-DMTOM-50-20


Si vous pouviez m'orienter un petit peu sur ces sujets.
Merci à vous
 

jmi12

Contributeur régulier
A l’occasion de la vente de la maison dont votre belle-mère possédait l’usufruit, le notaire est-il intervenu pour formaliser le transfert de l’usufruit sur le contrat de capitalisation ? Si c’est le cas, je suppose que l’assureur voudra qu’un acte notarié soit passé pour constater la conversion de l’usufruit du contrat de capitalisation en rente.

Si le notaire n’est pas intervenu lors de la souscription du contrat de capitalisation en démembrement, je ne vois pas pourquoi il devrait intervenir pour convertir l’usufruit en rente. Si l’assureur le réclame, vous pourriez, dans cette hypothèse, rédiger un acte sous seing privé, éventuellement soumis volontairement à l’enregistrement (droit fixe des actes innomés).
Cdt
 

lipix

Membre
Au moment de la vente de la maison le notaire avait inséré un report de démembrement sur la somme. En revanche pas de convention de quasi-usufruit.
Egalement sur notre souscription du contrat, il est indiqué que le payeur est le notaire avec les fond originaire de la vente d'un bien immobilier, mais c'est tout pas de notion d'acte lié particulièrement.

J'ai pris contact avec l'assureur, et comme la conversion ne sera que partielle, il n'est pas possible de n'avoir qu'une parti du contrat démembrée et l'autre en pleine propriété. Donc soit on réalise la conversion totale soit la seule solution est que ma belle-mère sorte l'argent par un rachat classique pour ensuite en disposer comme on le souhaite.

Egalement je pense que j'ai trouvé l’endroit indiquant que cet acte n'est soumis à aucun droit de mutation ni partage. (ce qui était mon inquiétude)
D'abord BOI-ENR-DMTOI-10-10-10-20170308 , paragraphe (150) qui indique qu'il s'agit en théorie d'une mutation à titre onéreux de l'usufruit, assujettie à ce titre à l'impôt de mutation. Donc déjà, pas une opération de partage.
Néanmoins on suit le liens pour plus de détails, et ici BOI-ENR-DMTG-20-10-10-20190502 , paragraphe (190) que les conversion "n'opèrent pas mutation et constituent un acte d'exécution passible du droit fixe des actes innomés."

Et enfin, peut être tout simplement ici :
BOI-ENR-DMTG-10-50-10-20160411 , paragraphe (140) : " Les conversions d’usufruit en rente viagère ou en capital faites en application des articles du code civil précités sont taxables au droit fixe des actes innomés. "

Donc finalement je comprends qu'on est bien dans le cadre d'un acte soumis à enregistrement volontaire uniquement, qui sera facturé le cas échéant 125 euro.

Vous aviez déjà l'air d'accord avec tout ça, donc c'est bien que toutes ces infos tiennent la route ?

Enfin reste le problème que lors du rachat c'est ma belle mère qui sera déclarée comme ayant perçu des intérêts avec soit un PFL à 15% soit un TMI à 30%, alors que mon TMI est à 11%.
L’idéal serait donc d'opter pour une imposition à l'IR à condition qu'il soit possible de modifier à posteriori la déclaration qui aura été faite aux impôts. (comme étant mes gains et pas les siens...)
Est ce possible ?
Sinon opter pour le PFL à 15%.

Désolé pour le volume de mes messages, mais j'aime bien essayé de "tout" comprendre et d'ou les choses sont issues.
En tout cas je pense que j'arrive au bout de cette opération, plus qu'a mettre en pratique ensuite !

Merci encore pour votre temps
 

jmi12

Contributeur régulier
A partir des informations reçues de votre assureur, dans votre cas, la solution pourrait donc être que votre belle-mère procède à un rachat total du contrat et consécutivement, qu’un acte, sous seing privé, soit établi pour constater la fin du démembrement de propriété du contrat de capitalisation.
Dans cette hypothèse, votre belle-mère conserverait la valeur de l’usufruit, déterminée sur la base de l’article 669 du CGI et en fonction de son âge, 30% d’après ce que vous aviez écrit. Les 70% restant vous reviendraient.

L’acte, qu’il vaudrait mieux présenter volontairement à la formalité de l’enregistrement, pour éviter d’éventuels litiges ultérieurs avec le fisc, serait bien soumis au droit fixe des actes innommés de 125 €.

Comme déjà dit, le produit du contrat généré lors du rachat serait, dès lors que le contrat a plus de 4 ans et moins de 8 ans, imposé au nom du quasi-usufruitier, attributaire des fruits du contrat, soit au barème progressif, soit plutôt au PFL de 15%, puisque vous dites que votre belle-mère a un TMI de 30%.
Je ne vois pas comment il pourrait être possible de déclarer aux Impôts que les produits du contrat sont les vôtres, puisque, comme déjà dit, les fruits du contrat appartiennent à votre belle-mère, tant que le contrat démembré existe.
Cdt
 

lipix

Membre
Je ne comprend pas du tout votre message... Dans ce cas là on n'est plus du tout dans la conversion d'usufruit en rente viagère ?
En plus vous parlez d'un rachat total, or nous ne voudrions convertir qu'une partie du montant du contrat. La partie à convertir serai racheté, et l'autre laissée sur le contrat démembre.

De plus il me semblait que l’article 669 du CGI n'était applicable obligatoirement que pour le calcul des droits, et qu'on peut lors du partage appliquer un barème économique, comme lors de la vente d'un bien démembré.

Je suis perdu tout d'un coup...
 

jmi12

Contributeur régulier
J'ai parlé de rachat total, car, j'avais compris, à la lecture de votre dernier post, que c'était une exigence de l'assureur. S'il est possible de mettre un terme au contrat demembré, en se limitant au rachat de la part équivalent aux droits d'usufruit de votre belle-mère, pourquoi ne pas procéder ainsi, si tel est votre souhait.
Qu'en est-il exactement de la procédure proposée par l'assureur ?
 
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