Achat maison dont un % sera habité par le nu-propriétaire

lipix

Membre
Bonjour à tous,

Je ne savait pas trop dans quelle catégorie poser cette question, j’espère que c’est la bonne.

Il y a quelques années au décès de mon père celui-ci a donné l’usufruit de sa maison à ma belle mère (mariage séparation des biens) par testament.
Depuis nous avons vendu la maison et reconduit le démembrement de la somme sur un contrat de capitalisation.

Je précise que ma belle mère n’a pas d’enfant, et compte me léguer ce qu’elle possède.
De plus elle n’a absolument pas besoin de l’argent généré par ce contrat, donc elle compte ne jamais toucher les intérêts générés.
Egalement je suis fils unique.

Aujourd'hui avec ma femme nous souhaiterions acheter une maison pour nous, et comme dirai ma belle mère "c'est dommage de laisser cet argent dormir inutilement jusqu'à ma mort".
Je me demandais donc s'il était possible d'utiliser cet argent immobilisé.

Dans l'idée nous aurions par exemple une répartition de propriété de l'ordre de :
35% ma femme en pleine propriété
35% moi en pleine propriété
30% moi en nu propriété/belle mère usufruitière.

Bien sur nous pensions prendre tous les frais afférents à la maison à notre charge (Foncier, TH, entretiens etc...) même ceux correspondant à ses 30% usufruit.

Est-ce réalisable ?
Mon notaire et un avocat fiscaliste me disent qu'il n'y a pas de problème, notamment de requalification par le fisc, au titre qu'un usufruitier dispose librement de ses droits en usufruit, que n'importe qui peut laisser à disposition gratuitement un bien immobilier à n'importe qui et que se priver volontairement de revenus n'est pas taxable.

Néanmoins je souhaitais un avis plus large; qu'en pensez vous ?
Voyez vous d'autres solutions plus optimales ?
Qu'en est-il de la conversion d'usufruit en rente ou capital à la sortie du contrat ? Sur une conversion en capital est-il possible d'étaler le paiement sur plusieurs années ?

Merci pour votre aide.
Cordialement
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour
même si je ne suis pas sûr d'avoir une réponse, j'essaye de vérifier si j'ai bien compris:
Sur un contrat de capitalisation dort une somme dont votre belle mère à le quasi usufruit et vous la nue propriété;(issu de la vente d'une maison de votre père remarié et décédé)
Vous, avec votre femme(marié? régime? contrat?) souhaitez acheter une maison(RP de votre couple) d'un montant grosso modo 3 fois plus élevé que le contrat de capitalisation, en utilisant l'argent du contrat, entre autre;
Donc de fait, votre belle mère se trouverait en indivision usufruitière de la maison que vous occuperiez avec votre femme;
Pourquoi pas?
Lors du contrat de capitalisation avez vous rédigé une convention de quasi usufruit?
L'occupation à titre gratuit de la "part" de la maison sous usufruit, pourrait se voir comme rétribution du risque de perte de valeur et des dépenses d'entretien, travaux, impôts taxes, qui seraient normalement dûs par l'usufruitière;
le fisc y perdrait il quelque chose? l'imposition dans les mains de l'usufruitière des loyers?
 

lipix

Membre
Tout d'abord merci pour votre réponse !
Sur un contrat de capitalisation dort une somme dont votre belle mère à le quasi usufruit et vous la nue propriété;(issu de la vente d'une maison de votre père remarié et décédé)
Vous, avec votre femme(marié? régime? contrat?) souhaitez acheter une maison(RP de votre couple) d'un montant grosso modo 3 fois plus élevé que le contrat de capitalisation, en utilisant l'argent du contrat, entre autre;
C'est bien ça.
Et je dis ma femme mais nous sommes simplement pacsés, sous régime de séparation des biens.

Donc de fait, votre belle mère se trouverait en indivision usufruitière de la maison que vous occuperiez avec votre femme;
Exactement !

Lors du contrat de capitalisation avez vous rédigé une convention de quasi usufruit?
Non aucune convention particulière n'a été rédigée.

L'occupation à titre gratuit de la "part" de la maison sous usufruit, pourrait se voir comme rétribution du risque de perte de valeur et des dépenses d'entretien, travaux, impôts taxes, qui seraient normalement dûs par l'usufruitière;
ça c'est l’idéal, c'est justement une partie de l'objet de ma question, l’autre étant la crainte d’une requalification en donation déguisée et que du coup la valeur de son usufruit soit réinjecté dans ma succession.

le fisc y perdrait il quelque chose? l'imposition dans les mains de l'usufruitière des loyers?
Je ne sait pas s'il y perdrait vraiment... Car dans l'état actuel des chose il y a les prélèvements sociaux du fond euro uniquement.
Ensuite il y aura l’imposition au PFL de 7,5% après abattement à l'extinction de l'usufruit lorsque je ferai des rachats (donc dans probablement de très nombreuses années)... Or si je rachète maintenant on serait à un PFL de 15% donc pas si mal pour eux.
Et puis vu les rémunération des fonds euro, qui ne devrai pas s'améliorer il n'y aura plus grand chose à taxer.


Je peux aussi préciser que je suis très proche de ma belle mère, c'est moi qui gère toutes ses affaires, comptes, banques etc. En plaisantant entre nous on parle de tutelle/curatelle !
Je lui fait aussi des travaux chez elle quand elle a besoin, des courses etc. Bref, on se rend des services !
Donc peut être que ça peut rentrer dans des contre-parties ?

Voilà
Merci à vous
 
Dernière modification:

moietmoi

Top contributeur
Je lui fait aussi des travaux chez elle quand elle a besoin, des courses etc. Bref, on se rend des services !
Donc peut être que ça peut rentrer dans des contre-parties ?
faut pas prendre le fisc....et les bises? aussi? ah non car distanciation sociale.. :biggrin: sur le reste,je vais réfléchir un peu.. peut être d'autres forumers auront ils une idée..?
 

jmi12

Contributeur régulier
Sur le risque de requalification, par les services fiscaux, de l’opération en donation déguisée ou indirecte, les observations suivantes peuvent être faites :
Pour être taxables aux droits de mutation à titre gratuit ou rapportables à la succession, les conventions doivent remplir les conditions de fond des donations prévues à l’article 894 du code civil de sorte que l’administration fiscale doit établir :
  • L’intention libérale du donateur,
  • Le dessaisissement immédiat et irrévocable du donateur entraînant son appauvrissement,
  • L'acceptation par le bénéficiaire, ayant pour conséquence un enrichissement à due concurrence.
  • Si une des 3 conditions n’est pas remplie, la convention n’est pas taxable.
Or, en l’espèce, même si l’intention libérale ne semble pas faire de doute, puisque vous dites que votre belle-mère qui n’est pas dans le besoin, souhaite vous instituer comme son légataire, je ne vois pas de dessaisissement immédiat et irrévocable, dans la mesure où votre belle-mère reste détentrice des droits d’usufruit sur la maison acquise, à hauteur de la valeur des droits accordés par votre père.

Par ailleurs, comme vous l’avez fait observer, il existerait quelques contreparties à la mise à disposition gratuite de la maison par votre belle-mère, au travers notamment de votre acquittement de la totalité des charges de la propriété y compris celles afférentes à l’usufruit viager.

S’agissant d’une question de fait et d’appréciation, personne ne peut répondre avec certitude à vos interrogations, mais je ne pense pas qu’il y ait beaucoup de risques de voir l’administration requalifier l’opération.
 

lipix

Membre
Merci pour vos réponses !

Comme vous dites, c'est une questions d'appréciation, et plus je sonde de personnes plus les avis divergent... Il y a vraiment les deux camps...
Du coup moi au milieu, je vous avoue que je suis de plus en plus inquiet... Et je m’épargnerai bien d’éventuelles batailles avec le fisc... Et avec mon notaire pour demander réparation s'il s'avère qu'in-fine que je perds...

Donc j'essaie de réfléchir à une solution plus claire et nette.
Pour ça il y aurai l'idée de verser concrètement un loyer. Mais pour une meilleur optimisation j'avais pensé à l'idée dans ce cas de convertir son usufruit en rente viagère (Article 759 et suivants du code civil). Plusieurs avantages à cela :
-Je prends la pleine propriété de la totalité du montant du contrat
-Je me retrouve seule en indivision sans ma belle mère
-Imposition pour elle plus favorable grâce à l'abattement de 70% sur la rente
-En plus d'après différentes jurisprudence le montant de la rente peut se calculer simplement à partir des revenus net tirés de l'usufruit.
Donc là on prendrai les revenus tirés des intérêts d'un simple fond euro, qui rapporte presque plus rien et devrait continuer à baisser, ce qui entraînerai un montant de rente relativement faible.

De mon point de vue, la seule chose ou je peux me faire embêter c'est concernant le montant de la rente. Mais s'il est calculé de manière juste, il n'y aurai rien à redire.

Qu'en pensez vous ?

Merci encore pour votre temps.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Tu pourrais aussi demander l'avis du fisc par un rescrit.
La question doit être formulée clairement et de manière fermée.
 

jmi12

Contributeur régulier
La conversion de l’usufruit du contrat de capitalisation en une rente viagère semble en effet pouvoir répondre aux attentes des 2 parties et assurer la sécurité juridique de l’opération. Comme vous le dites, le seul problème est d’évaluer correctement le montant de la rente. Mais, cela ne devrait pas poser trop de problème, dès lors que l’évaluation doit tenir compte des revenus procurés par l’usufruit, soit en l’occurrence du rendement à venir du contrat de capitalisation. Et il est vrai que le rendement des fonds euros ne devrait pas progresser dans les prochaines années.
La seule interrogation peut porter sur l’imposition de la rente viagère à titre onéreux à hauteur de 30% de son montant (majoré des contributions sociales), si votre belle-mère a plus de 70 ans. Il est vrai qu’en tenant compte de la faiblesse des rendements des placements sans risque, l’interrogation est peut-être théorique. Il conviendrait donc de s’assurer que l’imposition de la rente n’est pas trop pénalisante au plan fiscal et(ou) pour le bénéfice éventuel d’aides ou allocations soumises à condition de ressources.
Sur le problème du rescrit suggéré par moietmoi, il est vrai que la procédure existe. Le risque vient du fait que les services fiscaux ont tendance, en pareilles circonstances, à être assez stricts et peuvent donner un avis défavorable au montage, ce qui, en pareil cas, entraîne une forte probabilité de contrôle ultérieur, si le contribuable passe outre, avec le risque que les rectifications éventuellement effectuées soient assorties de pénalités exclusives de bonne foi, le contribuable ayant été informé de la position administrative avant contrôle.
Cdt
 

lipix

Membre
Merci à vous !

Il est vrai que je pourrai dans ces conditions tenter le rescrit, et en cas de réponse négative alors opérer avec cette conversion.
Bien que, sortir de cette triple propriété avec cette rente m'attire quand même particulièrement...

La seule interrogation peut porter sur l’imposition de la rente viagère à titre onéreux à hauteur de 30% de son montant (majoré des contributions sociales), si votre belle-mère a plus de 70 ans. Il est vrai qu’en tenant compte de la faiblesse des rendements des placements sans risque, l’interrogation est peut-être théorique. Il conviendrait donc de s’assurer que l’imposition de la rente n’est pas trop pénalisante au plan fiscal et(ou) pour le bénéfice éventuel d’aides ou allocations soumises à condition de ressources.
Si j'ai bien compris leur fonctionnement, après abattement, donc sur les 30% restant il faut prendre en compte les PS (17.2%) + son TMI (30%). Soit 47.2%
Donc finalement elle serait imposé à 14,25% sur le montant total de la rente.
Compte tenu de sa retraite élevée, elle ne bénéficie et bénéficiera probablement jamais d'aucune aide ou allocation.

Comme on le disait, les rendement des fonds euros étant bas, quand le contrat aura plus de 8 ans (dans 4 ans) elle ne dépassera probablement jamais l'abattement de 4600 euro. Donc finalement les eventuels revenus générés sur le contrat serait uniquement soumis aux PS à 17.2%.

Donc si mon raisonnement tient la route on aurait une légère différence de 3% d'imposition ... Mais à terme la rente sera peut être plus élevé que les gains du fonds euro, donc concernant les montants c'est dur d'estimer.
Pensez vous qu'ils puissent m’embêter pour ça ?

Merci
 

jmi12

Contributeur régulier
Merci à vous !

Il est vrai que je pourrai dans ces conditions tenter le rescrit, et en cas de réponse négative alors opérer avec cette conversion.
Bien que, sortir de cette triple propriété avec cette rente m'attire quand même particulièrement...
Vous pouvez en effet tenter le rescrit. Si c’est le cas, pour que vous puissiez bénéficier de la garantie attachée aux prises de position formelles de l’administration fiscale (article L80B du LPF), il faut, comme déjà dit par moietmoi, être très précis sur le montage envisagé, afin d’obtenir une réponse tout aussi précise et protectrice.
Si j'ai bien compris leur fonctionnement, après abattement, donc sur les 30% restant il faut prendre en compte les PS (17.2%) + son TMI (30%). Soit 47.2%
Donc finalement elle serait imposé à 14,25% sur le montant total de la rente.
Compte tenu de sa retraite élevée, elle ne bénéficie et bénéficiera probablement jamais d'aucune aide ou allocation.
La rente viagère à titre onéreux serait bien taxée sur 30% au TMI + 17.20% de contributions sociales, soit 47.20%, soit, sauf erreur, 14,16% du montant total de la rente.

Comme on le disait, les rendement des fonds euros étant bas, quand le contrat aura plus de 8 ans (dans 4 ans) elle ne dépassera probablement jamais l'abattement de 4600 euro. Donc finalement les eventuels revenus générés sur le contrat serait uniquement soumis aux PS à 17.2%.

Donc si mon raisonnement tient la route on aurait une légère différence de 3% d'imposition ... Mais à terme la rente sera peut être plus élevé que les gains du fonds euro, donc concernant les montants c'est dur d'estimer.
Pensez vous qu'ils puissent m’embêter pour ça ?
Je ne comprends pas trop votre remarque relative à l’abattement annuel de 4600 € en faveur des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation de plus de 8 ans. Si votre belle-mère renonce à l’usufruit détenu sur le contrat de capitalisation pour une rente viagère, elle n’aura plus aucun droit sur le contrat et elle ne pourra pas bénéficier de l’abattement annuel de 4600 € qui ne s’applique pas aux revenus des rentes viagères.
Je ne pense vraiment pas que les services fiscaux vous « embêtent » sur le montant de la rente, dans la mesure où le montage est cohérent et l’évaluation justifiable, ce qui doit pouvoir être fait sans problème.
Cdt
 
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