achat immobilier pour location

[Rem422]

Bonjour je suis en pleine reflexion, si certaines personnes ont deja fait ou déjà vécues la situation suivante, merci de m'en faire part et de donner votre avis.

je souhaite acheter sur St etienne, 42, un petit studio d'une valeur de 20000 ou 25000€ afin de le mettre en location. J'ai un apport de 3000€.

Prenons par exemple le prix d'achat de 25000€. ( Frais de notaire 7% = 1750€ , soit un prix d'achat de 26750€)
-3000€ d'apport , ce qui me ferait faire un credit de 23750€.

Avec un prêt de 9 ans à 3% et 0,31% d'assurance, ceci m'amenerait à une mensualité de 257€...Comme le bien en vue est loué 220€, celà me ferait ajouter QUE 37€...et le bien serait a moi au bout des 9 ans en sachant que le credit m'aura couté environ 5000€.

J'aimerais donc savoir si vous pensez que ceci est une situation rentable afin de devenir acquerreur d'un petit appartement qui me permettrait de generer un peu de revenus, en sachant que j'ai un projet d'achat de maison dans les 15 mois qui arrivent...

Merci de vos réponses et de vos avis.

Cdt

 

[Buffeto]

en sachant que j'ai un projet d'achat de maison dans les 15 mois qui arrivent...

dans ces conditions mon conseil est de ne pas mettre la charrue avant les boeufs....

d'abord se concentrer sur le principal ( la RP ) et ensuite voir s'il est possible d'investir plus avant....

mais ceci n'est que mon avis.

 

[Rem422]

dans ces conditions mon conseil est de ne pas mettre la charrue avant les boeufs....

d'abord se concentrer sur le principal ( la RP ) et ensuite voir s'il est possible d'investir plus avant....

mais ceci n'est que mon avis.

Ok , mais je ne compte pas me servir de ces 3000€ pour mon achat de RP, ce sont des economies de côté.

 

[Anonyme]

Bonjour je suis en pleine reflexion, si certaines personnes ont deja fait ou déjà vécues la situation suivante, merci de m'en faire part et de donner votre avis.

je souhaite acheter sur St etienne, 42, un petit studio d'une valeur de 20000 ou 25000€ afin de le mettre en location. J'ai un apport de 3000€.

Prenons par exemple le prix d'achat de 25000€. ( Frais de notaire 7% = 1750€ , soit un prix d'achat de 26750€)
-3000€ d'apport , ce qui me ferait faire un credit de 23750€.

Avec un prêt de 9 ans à 3% et 0,31% d'assurance, ceci m'amenerait à une mensualité de 257€...Comme le bien en vue est loué 220€, celà me ferait ajouter QUE 37€...et le bien serait a moi au bout des 9 ans en sachant que le credit m'aura couté environ 5000€.

Le crédit ne vous coûtera pas 5000€ il vous coûtera 3.31%
Vous n'avez pas tenu compte de : taxe foncière, impôts fonciers, charges de copropriété, travaux (sur 9 ans il y a en aura forcément), vacance (si vous ne trouvez pas immédiatement un nouveau locataire après le départ du précédent)

J'aimerais donc savoir si vous pensez que ceci est une situation rentable afin de devenir acquerreur d'un petit appartement qui me permettrait de generer un peu de revenus,

Avec une rentabilité brute de plus de 10% (220*12/25000) c'est sans doute un investissement intéressant. Peut être pas aussi rentable que vous l'avez calculé mais rentable tout de même

en sachant que j'ai un projet d'achat de maison dans les 15 mois qui arrivent...

Merci de vos réponses et de vos avis.

Cdt

Notez qu'en empruntant pour acheter cet appartement vous réduisez mécaniquement votre capacité d'emprunt pour cette maison...

 

[Buffeto]

Ok , mais je ne compte pas me servir de ces 3000€ pour mon achat de RP, ce sont des economies de côté.

et si tu les utilises pour l'achat locatif , tu vas donc te retrouver sans économies ?
etre propriétaire-bailleur n'est pas un long fleuve tranquille ....je considère qu'il faut pour s'y lancer avoir une " réserve" de trésorerie pour faire face à toute éventualité ( par exemple un locataire qui " oublie " de payer son loyer ....)

 

[Turbo-057]

Ne pas oublier non plus les Prélèvements sociaux, ainsi que l'IRPP sur les loyers qui vont "plomber" la rentabilité surtout si tu as un TMI élevé.
Il faut tabler sur une rentrée de maxi 50% du montant des loyers.
Tu n'auras pas que 37euros a rajouter

Il faut y ajouter : Taxes foncières, Prélèvement sociaux, IRPP, frais de gestion .... tout cela est de ta poche aussi.
C'est pourquoi je dirai qu'il te faut plutot tabler sur 140 euros de charges mensuelles à ta charge au moins.

Si tu n'as pas de RP tu vas réduire ta capacité d'emprunt pour une future RP par la suite.
Donc a bien étudier de nos jours en France pour moi l'investissement locatif ne rapporte plus rien trop de taxes et autres frais, plus assez de plue value ... il fallait investir avant (dans les années 95/2000 . Pour l'avoir fait la ca vallait le coup) maintenant faut se tourner vers d'autres cieux plus accueillant.

Pour moi privilégie ton achat maison avant de voir le projet locatif.
Et réfléchi a 2 fois avant de te lancer dans ce genre de projet comme cela t'as été dit la vie de proprio bailleur n'est pas un long fleuve tranquille ... je pratique cette activité depuis maintenant plus de 15 ans sur pas mal d'appartements, cela permet de diluer les risques mais sur un c'est tout ou rien ... soit tu as un bon locataire, soit un mauvais si c'est un mauvais il te faudra supporter seul les charges pendant plusieurs mois/années dans le pire des cas.
Clairement l'immobilier se place une fois que tu as ton matelas de précaution comme investissement complémentaire. Pas comme placement total avec rien a coté.

 

[Buffeto]

Donc a bien étudier de nos jours en France pour moi l'investissement locatif ne rapporte plus rien trop de taxes et autres frais, plus assez de plue value ..

c'était aussi mon avis jusqu'à récemment ....mais avec la baisse des prix de l'immo ancien on peut trouver de bonnes affaires à faire .......

lorsque le prix d'achat est bas , on doit encore pouvoir y trouver son compte

 

[Turbo-057]

Il faut voir le prix au m2 à l'achat par rapport au prix au m2 loué
Mais dans cas faut au moins les 10 a 15% brut de rentabilité pour amortir les taxes Fr.
Surtout que dans mon cas en France suis considéré en TMI 45% du coup ca plombe lourdement la rentabilité nette faut vraiment un bon ratio d'achat au départ. (enfin faut que je calcul doit être tombé vers les 41% puisque la France ne tiens plus compte de nos salaires)
Dans le coin ou j'avais investi les prix ont un peu baissé mais a peine 2-3% pour les produits valables ce n'est pas assez pour que ca vaille le retour coté Fr des investissements de ma part. On est loin de compenser les quasi 140 a 150 % de Pv qu'a pris durant les 15 dernières années sur certains biens.

Après a voir si d'autres régions ont des prix qui sont revenus "corrects" pour investir. Comme j'ai totalement réorienté ma stratégie d'investissement je ne fais plus qu'un suivi réduit coté Francais car il me reste quelques appartements qui m'obligent à ne pas m'en désinteressé mais clairement je ne le vérifie plus comme avant. Je vérifie surtout l'endroit ou j'y ai mes biens restant en France en attendant de voir une éclaircie pour potentiellement les revendre et ne conserver que 2 biens que je donne à mes enfants au fil du temps via une SCI constitué dans cet unique objectif de transmission.

 

[Anonyme]

faut au moins les 10 a 15% brut de rentabilité pour amortir les taxes Fr.

C'est le cas ici. 10,6% de rentabilité brute sur la base d'un prix d'achat de 25k€. Sans doute négociable car c'est le haut de la fourchette.