Achat en direct LMNP ou Gestionnaire ?

[Chico]

Bonjour

On vient de me faire une offre dans une résidence seniors , une chambre de 22 mètre carré dont le rendement en net de toutes charges est de 4.10% ( frais de renouvellement de mobilier , taxe foncière , tva remboursable , frais de comptabilite , frais de notaire)

Les articles 605 et 606 sont à la charge de l'exploitant ( inscrit sur le bail)
Le gestionnaire est de qualite ( classé dans les 5 premiers )

A rendement égal serait-il mieux d'acquérir un studio pour étudiant en direct et de le louer moî meme en LMNP ?
merci

 

[moietmoi]

Bonjour

le rendement en net de toutes charges est de 4.10%

à priori, rendement bien honnête; c'est en comptant le prix de revient avec ou sans le prix d'achat des meubles?

ce rendement, il est annoncé? ou bien vous l'avez calculé?

frais de renouvellement de mobilier

le propre du meublé, c'est que les meubles vous appartiennent, donc vous payez obligatoirement le renouvellement, sinon le fisc pourrait ne plus vous considérer comme loueur meublé!!!! cependant l'entretien doit être effectué par le locataire;
donc par exemple , la porte du micro onde forcée et inutilisable la première année, c'est le locataire (gestionnaire qui doit le faire);
Le remplacement du micro onde au bout de 5 ans/7 ans par exemple... c'est à votre charge;

tva remboursable

je suppose que voulez dire que le prix de revient est compté hors tva, pour l'immobilier, mais avec tva pour les meubles; quoi de plus normal...

Les articles 605 et 606 sont à la charge de l'exploitant ( inscrit sur le bail)

si un vendeur de voiture inscrit sur le contrat d'achat que vous avez le droit de passer au feux rouges, croyez vous que la police sera indulgente???
cette clause est illégale, elle ne pourra pas être opposable; le moment venu le gestionnaire si il le veut pourra vous contraindre à payer les gros travaux type ravalement;

A rendement égal serait-il mieux d'acquérir un studio pour étudiant en direct et de le louer moî meme en LMNP ?
merci

vaste question....juste pour reparler du rendement, avec un gestionnaire et sous location meublée, vous n'êtes pas redevable de la cfe( ancienne taxe pro), alors que si vous le faites vous même, vous la payez! entre 35 et 1500 euros suivant la commune et d'autres facteurs très difficile à simuler;

donc à rendement égal...? et qui vous paye le temps passé à la recherche des locataires,? et pour remplacer le four à micro onde en panne un dimanche....? et pour vérifier la solvabilité du locataire?
bref si vous vous sentez l'âme d'un bailleur, proche du studio, lui-même bien choisi, le match est dur, sinon le bon gestionnaire sera sans doute plus adapté

 

[Chico]

le calcul du rendement net est effectué apres toutes les dépenses qui sont decaissables, c'est comme ça que je le vois .
Je paie le renouvellement du mobilier pas de probleme , tout est tenu compte dans le calcul du rendement .

Je reviens sur les articles 605 et 606
Avez vous une loi , un décret ou une jurisprudence pour affirmer que les clauses d'un bail commercial peuvent être modifiées après
acceptation des parties ?

merci encore

 

[moietmoi]

Je reviens sur les articles 605 et 606
Avez vous une loi , un décret ou une jurisprudence pour affirmer que les clauses d'un bail commercial peuvent être modifiées après
acceptation des parties ?

merci encore

il y a 2 aspects dans votre question:

peut on revenir sur les clauses d'un contrat.?.... tout est question de rapport de force;
dans la cas d'un bail commercial qui est très contraignant pour le propriétaire, et lorsque le locataire, gestionnaire,tient dans sa main toute la copropriété en s'assurant que les copropriétaires ne puissent pas se connaître, le rapport de force est en sa faveur, et nombre de gestionnaires ont utilisé ce rapport de force pour, par exemple unilatéralement baisser les loyers... donc changer le bail, y compris pendant le bail;

et puis il y a le deuxième aspect concernant les gros travaux; la question ne se pose pas comme vous la posez car aujourd'hui il est illégal d''écrire dans un bail, la prise en charge du 606 par le locataire;
la loi dite Pinel:

Art. R. 145-35 du décret du 3 novembre 2014

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1/ Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;


2/ Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent »

Avant cette loi on pouvait écrire dans les baux des dispositions contractuelles qui permettaient de mettre à la charge du preneur, l’ensemble des grosses réparations.

Maintenant ce n'est plus légal; il est précisé que ceci s'applique à la date de publication (2014) pour les nouveaux baux, et à la date de renouvellement pour les baux en cours; donc pour les baux conclus signés avant le décret,qui comprenaient cette clause, la clause devient illégale lors du renouvellement;

 

[Chico]

Concernant le 605 et 606 j'ai un rendez vous avec un juriste spécialisé en immobilier . Il m'en dira un peu plus pour toutes questions
sur le LMNP en direct . Au final je pense acheter en direct .
Je vous tiendrais informé
Bon week end

 

[Chico]

Bonjour à tous,

Je viens de prendre une option d'achat sur un studio situé à 100 metres d'une faculté . Suis passé directement par le vendeur donc
aucun intermédiaire .
Voila juste pour vous tenir informé .
Merci encore à tous @ bientot

 

[moietmoi]

merci!
un studio classique? que tu va meubler et louer toi même?