Achat d'un bien familial par ma soeur.

[ZRR_pigeon]

Moi je ne veux pas de ce studio, car plus tard, il me coûtera de l'argent ( charges etc)avec ma soeur si celle ci ne l'achète pas.

cette phrase ne fait aucun sens. et serait plutot un argument utilisé par votre soeur. un studio loué et entièrement payé ne peut pas vous couter de l'argent !!!

vous etes en train de vous faire rouler dans la farine....

 

[moietmoi]

Je pense que le mieux est que j'attende le RDV chez le notaire... Car j'avoue que je suis largué. Je vous donne des nouvelles au plus vite.

lMême avant le rendez vous il est possible d avancer; après le décès de votre père, vous avez eu une "déclaration de succession" dans ce document tout est indiqué; vous avez eu sans doute aussi une attestation de propriété?
ce sont des documents que le notaire remet aux héritiers;

 

[Olko66]

cette phrase ne fait aucun sens. et serait plutot un argument utilisé par votre soeur. un studio loué et entièrement payé ne peut pas vous couter de l'argent !!!

vous etes en train de vous faire rouler dans la farine....

Et si, même soldé depuis longtemps, et même un studio, il coûte beaucoup d'argent, charges mensuelles de l'immeuble, impôts divers et variés, entretien, chaudière, et j'en passe...

 

[ZRR_pigeon]

il coûte beaucoup d'argent,

parce que vous payez les charges sans recevoir les loyers (vous n'avez pas l'usufruit !!).

 

[cedricmr]

Bonjour,
Le fait que nous ne disposions pas des informations fiables de base conduisent à des suppositions.
Pour ma part, je ne sais toujours pas qui est réellement propriétaire de ce studio... (en totalité ? en nue-propriété/usufruit ?)

 

[ZRR_pigeon]

moi j'ai compris que les deux soeurs ont chacun 50% de la la nue propriété (et apparemment payent les charges de copro), et la mere a l'usufruit total (elle empoche donc les loyers, mais paye les impots).

la soeur propose de tout racheter a crédit (nu + usu), afin d'avoir un actif de plus et de défiscaliser partiellement les loyers. comme la mere se plaint des impots et la soeur se plaint des charges, elle devrait pouvoir l'obtenir pour une bouchée de pain.

 

[Buffeto]

je ne sais toujours pas qui est réellement propriétaire de ce studio... (en totalité ? en nue-propriété/usufruit ?)

pareil . je n'ai pas l'impression qu'Olko maitrise les notions d'usufruit et de nue-propiété ...me trompais je ?

 

[moietmoi]

pareil . je n'ai pas l'impression qu'Olko maitrise les notions d'usufruit et de nue-propiété ...me trompais je ?

Maitriser n'est pas facile, mais simplement avoir en main la déclaration de succession et l'attestation de propriété suffirait

 

[paal]

Ta mère est usufruitière ce n'est donc pas elle qui vend , ni qui fixe le prix. elle n'a aucun droit de vendre puisqu'elle n'est qu'usufruitière .

Celui qui vend c'est le nu-propriétaire donc soit toi ( dans ce cas ) soit ta sœur soit vous en commun si vous vendez à un tiers .

Te prix est donc fixé par un commun accord , comme je l'ai expliqué précédemment , après estimation par le notaire de la valeur de la nue-propriété de ce bien.

Si la soeur est effectivement en indivision avec son frère (50% chacun), et qu'elle souhaite devenir propriétaire intégral de ce bien, il convient :
- primo, qu'elle devienne nue-propriétaire complète ; cela conduit à indemniser la nue-propriété du frère à sa valeur actuelle
- secundo, qu'elle rachète a valeur de l'usufruit de sa mère sur la totalité du bien.

Mais avec tous les non-dits qui existent depuis le début de ce post, j'ai le sentiment qu'il y a du conflit dans l'air, comme s'il s'agissait d'une soeur et d'un frère qui ne s'apprécient guère ...

 

[paal]

Le fait que nous ne disposions pas des informations fiables de base conduisent à des suppositions.
Pour ma part, je ne sais toujours pas qui est réellement propriétaire de ce studio... (en totalité ? en nue-propriété/usufruit ?)

Oui, c'est une bonne question, mais il semble y avoir des données contradictoires ; en fait on n'y comprend plus rien par rapport au post d'origine !

La seule chose que l'on apprenne, c'est que le régime matrimonial des parents était le régime légal (communauté réduite aux acquêts), mais on ne connaît toujours pas l'origine du bien (achat ou héritage de la mère) et dans ce cas, quelle est la question réelle !

 

[Olko66]

Oui, c'est une bonne question, mais il semble y avoir des données contradictoires ; en fait on n'y comprend plus rien par rapport au post d'origine !

La seule chose que l'on apprenne, c'est que le régime matrimonial des parents était le régime légal (communauté réduite aux acquêts), mais on ne connaît toujours pas l'origine du bien (achat ou héritage de la mère) et dans ce cas, quelle est la question réelle !

Vous vous mélangez les pinceaux:

Je n'ai qu'une soeur.
Ma mère est l'héritière de mon père donc c'est elle seule pour le moment qui en est la propriétaire, sachant que ni moi ni ma soeur avons quoi que ce soit de ce studio.

Ma question était de savoir si j'allais recevoir quelque chose au cas où ma soeur rachetais ce studio par anticipation et donc pour compenser le fait que l'indivision "saute"
dans le cas où elle l'achètais.

 

[ZRR_pigeon]

ah je comprends mieux.

donc tout dépend de la rentabilité locative de l'appart. si c'est un mauvais plan, vous vendez votre part a votre soeur a bon prix et basta.
si c'est un bon plan, vous gardez votre part, vous toucherez des loyers quasi net d'impot. votre soeur touchera des loyers matraqués d'impots. ce qui ne va pas lui plaire.

en gros il faut comparer entre le rendement que vous apporte ce capital (qui est dans l'appartement aujourd'hui (=50% de sa valeur), et le rendement que vous en tireriez aujourd'hui en plaçant ce même capital.

bien sur si votre mère le vend moins cher que sa valeur, ca change tous les calculs en faisant monter le rendement locatif.

si elle vend vraiment moins cher et que la mairie a un droit de pre-emption (très fréquent), la mairie peut devenir propriétaire a bon prix et les deux soeurs se font.....comme Jean Alési :"gravier....barbelé".

 

[Olko66]

ah je comprends mieux.

donc tout dépend de la rentabilité locative de l'appart. si c'est un mauvais plan, vous vendez votre part a votre soeur a bon prix et basta.
si c'est un bon plan, vous gardez votre part, vous toucherez des loyers quasi net d'impot. votre soeur touchera des loyers matraqués d'impots. ce qui ne va pas lui plaire.

en gros il faut comparer entre le rendement que vous apporte ce capital (qui est dans l'appartement aujourd'hui (=50% de sa valeur), et le rendement que vous en tireriez aujourd'hui en plaçant ce même capital.

bien sur si votre mère le vend moins cher que sa valeur, ca change tous les calculs en faisant monter le rendement locatif.

si elle vend vraiment moins cher et que la mairie a un droit de pre-emption (très fréquent), la mairie peut devenir propriétaire a bon prix et les deux soeurs se font.....comme Jean Alési :"gravier....barbelé".

Je n'ai pas deux soeur, mais qu'une.
Le logement doit avoir une valeur d'environ 260000€ et rapporte environ 650 euros de loyers.

En faite, si je comprends bien, c'est au cas par cas, tout dépends des situations de chacuns.

On demandera au notaire au moment venu...

 

[paal]

Ma question était de savoir si j'allais recevoir quelque chose au cas où ma soeur rachetait ce studio par anticipation et donc pour compenser le fait que l'indivision "saute"
dans le cas où elle l'achètais.

Alors si, ni vous ni votre soeur n'avez aucun droit actuel sur ce bien, et que vous confirmez que ce studio est la propriété pleine de votre mère (un bien hérité par exemple), cela simplifie considérablement les choses ...

Ainsi, et que ce soit votre soeur ou bien quelqu'un d'autre qui achète ce bien, votre mère va percevoir le montant net vendeur du prix de ce bien, et ce sera à elle d'assurer ensuite le partage entre ses 2 enfants, soit par voie de donation (partage ?) avant son décès (mais elle peut aussi vous rendre bénéficiaires a parité de contrats AV), soit par dévolution successorale, au moment de son décès.

 

[Buffeto]

Je n'ai qu'une soeur.
Ma mère est l'héritière de mon père donc c'est elle seule pour le moment qui en est la propriétaire, sachant que ni moi ni ma soeur avons quoi que ce soit de ce studio.

Ma question était de savoir si j'allais recevoir quelque chose au cas où ma soeur rachetais ce studio par anticipation et donc pour compenser le fait que l'indivision "saute"

si ta soeur rachète le studio , c'est ta mère qui va donc disposer de l'argent .

tu n'as donc rien à recevoir à ce moment là .

la question ensuite , est , que fera t'elle de cet argent ?

si elle ne fait rien de spécial il reviendra à ses héritiers en cas de décès .

si elle veut favoriser l'un des héritiers par rapport à l'autre il y a un certain nombre de solutions.

la solution la plus simple est de mettre l'argent sur une AV en désignant un bénéficiaire en particulier ou plusieurs bénéficiaires par parts égales ou inégales .

 

[paal]

Vous vous mélangez les pinceaux:
.....
Je n'ai qu'une soeur.
Ma mère est l'héritière de mon père donc c'est elle seule pour le moment qui en est la propriétaire

Il est possible que l'on se mélange les pinceaux, mais ce que vous indiquez ici est plus que très étrange dans le droit français !

Au décès d'un parent, ce sont les enfants qui viennent en PREMIER rang dans la succession, même si le législateur a prévu un renforcement des droits du conjoint survivant qui a le CHOIX entre :

- soit 1/4 du patrimoine en PLEINE propriété, et peut être ce bien fait-il partie de ce 1/4 de patrimoine ; mais dans ce cas, les enfants auront reçu les 3/4 restants à la suite du décès en 2010 ; or, vous ne mentionnez rien de tel, et c'est d'ailleurs la raison qui incite qu'il faille rechercher comment se sera organisée la succession lors du décès de votre père

- soit l'USUFRUIT sur l'intégralité du patrimoine de vos parents, et c'est dans ce cas là que les enfants vont alors disposer de la nue-propriété sur la TOTALITE de ce patrimoine, et vont se retrouver à ce titre en indivision ; mais comme vous indiquez que votre mère dispose de la pleine propriété de ce studio parisien, il faut alors écarter cette option !

Maintenant, et comme dans un cas comme dans l'autre, vous êtes dans la même situation juridique par rapport à ce projet vis à vis de votre soeur, il me semble nécessaire et utile d'aller ensemble rendre visite au notaire qui :
- documents de propriété et déclaration de succession de 2010 en mains, pourra confirmer la situation juridique de ce bien parisien
- sera ensuite en mesure d'apprécier le projet de votre soeur d'acheter ce bien à sa mère, en vous expliquant les conséquences pratiques que cela occasionnera à chacun ...

Sur le contenu des indications que vous apportez, je le vois comme ça !

 

[Buffeto]

Il est possible que l'on se mélange les pinceaux, mais ce que vous indiquez ici est plus que très étrange dans le droit français !

je plussoye ....il n'est théoriquement pas possible que les enfants ( héritiers de 1er rang) n'aient pas reçu soit la nue propriété de la masse successorale du défunt ( si l'épouse a choisi 100% en usufruit ) soit la pleine propriété des trois quarts de celle ci ( si l'épouse a choisi un quart en pleine propriété ).

il y a quelque chose qui m'échappe .

es tu certain qu'il s'agissait d'un régime matrimonial en communauté légale ? n'est il pas possible qu'ils aient opté pour un régime en communauté universelle avec clause d'attribution de la communauté au conjoint survivant ?

 

[Olko66]

Il est possible que l'on se mélange les pinceaux, mais ce que vous indiquez ici est plus que très étrange dans le droit français !

Au décès d'un parent, ce sont les enfants qui viennent en PREMIER rang dans la succession, même si le législateur a prévu un renforcement des droits du conjoint survivant qui a le CHOIX entre :

- soit 1/4 du patrimoine en PLEINE propriété, et peut être ce bien fait-il partie de ce 1/4 de patrimoine ; mais dans ce cas, les enfants auront reçu les 3/4 restants à la suite du décès en 2010 ; or, vous ne mentionnez rien de tel, et c'est d'ailleurs la raison qui incite qu'il faille rechercher comment se sera organisée la succession lors du décès de votre père

- soit l'USUFRUIT sur l'intégralité du patrimoine de vos parents, et c'est dans ce cas là que les enfants vont alors disposer de la nue-propriété sur la TOTALITE de ce patrimoine, et vont se retrouver à ce titre en indivision ; mais comme vous indiquez que votre mère dispose de la pleine propriété de ce studio parisien, il faut alors écarter cette option !

Maintenant, et comme dans un cas comme dans l'autre, vous êtes dans la même situation juridique par rapport à ce projet vis à vis de votre soeur, il me semble nécessaire et utile d'aller ensemble rendre visite au notaire qui :
- documents de propriété et déclaration de succession de 2010 en mains, pourra confirmer la situation juridique de ce bien parisien
- sera ensuite en mesure d'apprécier le projet de votre soeur d'acheter ce bien à sa mère, en vous expliquant les conséquences pratiques que cela occasionnera à chacun ...

Sur le contenu des indications que vous apportez, je le vois comme ça !

Je pense que oui, je me suis mal exprimé.
Dans tous les cas, je ne sais pas si ma soeur a choisi la bonne solution , sachant que si ma mere se décide à vendre, l'argent du crédit fait par ma soeur sera en quelque sorte réinjecter dans la famille puisque il sera versé à ma mère, et au jour du deces, cet argent sera partagé et moi j'aurai reçu la moitié et ma soeur l'autre mais en sachant que c'est elle qui sera redevable des charges...mais elle sera propriétaire...
C'est compliqué. Et je crois que je m'embrouille tout seul

 

[paal]

Il y a quelque chose qui m'échappe.
Es tu certain qu'il s'agissait d'un régime matrimonial en communauté légale ?

Après avoir été questionné plusieurs fois sur la nature du régime matrimonial de ses parents, il aura répondu (post #17) : communauté de biens, hors contrat de mariage !

J'en ai donc conclu qu'il s'agissait du régime légal, mais s'il s'agit d'une communauté universelle (ce qui peut être curieux en ayant 2 enfants, mais pas impossible), cela nécessite soit un contrat au moment du mariage, soit un changement de régime matrimonial en cours de mariage !

N'est il pas possible qu'ils aient opté pour un régime en communauté universelle avec clause d'attribution de la communauté au conjoint survivant ?

C'est tout à fait possible, et mais cela change la donne, car alors, et au décès du premier conjoint, il n'y a pas de succession ouverte !

Il ne nous parle pas du tout de ce type de régime ; mais peut-être, ne le sait-il même pas ...

 

[moietmoi]

C'est tout à fait possible, et mais cela change la donne, car alors, et au décès du premier conjoint, il n'y a pas de succession ouverte !

oui mais il y a tout de même une attestation de propriété; c est le seul document fiable sur lequel on pourrait aider pour y voir clair;