pruls
Contributeur
Bonjour à tous,
je suis en cours de recherche d'un immeuble de rapport et avant de faire une offre officielle, je souhaiterais partager avec vous ma réflexion, histoire de vérifier que je n'ai pas louper de trucs importants.
Situation:
Il s'agit d'un immeuble situé au centre d'une ville de 40k habitants et il est composé d'un commerce en RDC, et de 3 studios dans les étages.
La situation est bonne pour les logements, les étudiants aiment être en plein centre ville, ce qui est le cas ici, tout en étant dans une rue piétonne, donc calme.
Pour le commerce, je suis plus mitigé, bien qu'on soit dans le centre commerçant, je doute que le flux de passant soit très important.
Le commerce en place est quand même là depuis 9 ans, ce qui est plutôt rassurant (le passé ne présage pas de l'avenir, m'enfin).
Le stationnement client n'est pas aisé, comme dans tout le centre ville. Les livraisons sont possibles avec un badge pour ouvrir les bornes anti-voiture. Le commerce semble fonctionner sans avoir un succès phénoménal non plus, je suis pas sûr qu'il prendrait le risque de déménager compte tenu des coûts induits.
Le gérant a 46ans, il lui reste donc quelques années à faire.
Je dois encore creuser un peu la santé financière du commerce et j'ai notamment pris contact avec ma banque pour savoir quelles sont les pièces sur lesquelles elle prendra une décision.
Il me semble que seul un commerce spécifique qui serait une destination à lui tout seul peut fonctionner ici. Donc un magasin spécial barbu, ou LE magasin de pétanque du département, enfin vous voyez le genre. Si le commerce en place part, l'immeuble perd une bonne part de sa valeur.
Rentabilité:
Les loyers sont de 1617€ mensuel avec 35€ de charges comprenant électricité des communs et l'eau des appartements, pour un prix de vente FAI de 212k€ soit environ 8.5% de rentabilité brute, frais de notaire inclus, frais de dossier exclus.
Sur les loyers, le bail commercial arrivant à échéance, une augmentation de loyer est en cours de négociation. Un courrier du proprio a été envoyé avec une formule pour validation tacite sans réponse dans la semaine. Il n'y a pas eu de réponse formalisée. Cela porterait la rentabilité brute à 8.8%.
L'augmentation est elle acquise? Le commerce pourrait il décider de partir? L'engagement du commerce court il à nouveau sur 9ans?
La taxe foncière est supérieure à 1 mois de loyer, la ville est chère de ce point de vue. Le commerce en prend une partie à sa charge au prorata de la surface louée.
Avec cet outil de simulation [lien réservé abonné], j'arrive à un cash flow positif avec 11 mois de location par an, ce qui me semble long pour des studios.
Bilan technique:
La façade est pas sexy mais ne présente pas de fissure et semble saine.
La toiture aurait été vérifiée dans les 2 dernières années, je confirmerai son bon état.
Les parties communes sont en bon état avec toile de verre au mur. Seule une reprise au niveau de l'entrée serait nécessaire.
J'ai pu visiter 2 logements que j'ai trouvé en bon état, cuisine aménagée, toile de verre au mur. Une menuiserie est pas top, et le bâtiment est en secteur ABF mais le proprio serait en train de la faire changer.
Compteurs individuels pour l'électricité et compteurs divisionnaires pour l'eau.
Le chauffage est électrique, mais ce sont de vieux appareils à changer au changement de locataire, sans forcément d'urgence. Par contre, le locataire du haut a rajouté un chauffage car il se les caille la nuit... Un peu d'isolant dans les combles ne feraient pas de mal.
Je n'ai pas noté de soucis particulier pour la structure.
Il existe une cave impraticable, la trappe est juste derrière la porte d'entrée de l'immeuble et on a eu un mal de chien à la refermer! Éventuellement, le commerce pourrait être intéressé pour y entreposer ses archives, mais c'est humide.
Niveau bruit, j'ai déjà dit que c'était calme. J'aurais du demander si le bruit passait d'un appart à l'autre.
Des VMC ont été installées.
Je n'ai pas vu de trucs choquants au niveau de l'électricité.
Les bus passent à proximité, mais je suis pas sur que les étudiants les utilisent, ils doivent se rendre à pied directement en cours.
Conclusion:
L'incertitude porte à mon sens sur le commerce. Je pense faire une offre à environ 180k FAI avec clauses suspensives:
- Validation du nouveau loyer
- Pas de problème pour la toiture
- pas de problème sur les diagnostics
- Obtention des prêts
J'ai prévu de rencontrer un expert comptable et mon notaire assez rapidement maintenant.
je suis en cours de recherche d'un immeuble de rapport et avant de faire une offre officielle, je souhaiterais partager avec vous ma réflexion, histoire de vérifier que je n'ai pas louper de trucs importants.
Situation:
Il s'agit d'un immeuble situé au centre d'une ville de 40k habitants et il est composé d'un commerce en RDC, et de 3 studios dans les étages.
La situation est bonne pour les logements, les étudiants aiment être en plein centre ville, ce qui est le cas ici, tout en étant dans une rue piétonne, donc calme.
Pour le commerce, je suis plus mitigé, bien qu'on soit dans le centre commerçant, je doute que le flux de passant soit très important.
Le commerce en place est quand même là depuis 9 ans, ce qui est plutôt rassurant (le passé ne présage pas de l'avenir, m'enfin).
Le stationnement client n'est pas aisé, comme dans tout le centre ville. Les livraisons sont possibles avec un badge pour ouvrir les bornes anti-voiture. Le commerce semble fonctionner sans avoir un succès phénoménal non plus, je suis pas sûr qu'il prendrait le risque de déménager compte tenu des coûts induits.
Le gérant a 46ans, il lui reste donc quelques années à faire.
Je dois encore creuser un peu la santé financière du commerce et j'ai notamment pris contact avec ma banque pour savoir quelles sont les pièces sur lesquelles elle prendra une décision.
Il me semble que seul un commerce spécifique qui serait une destination à lui tout seul peut fonctionner ici. Donc un magasin spécial barbu, ou LE magasin de pétanque du département, enfin vous voyez le genre. Si le commerce en place part, l'immeuble perd une bonne part de sa valeur.
Rentabilité:
Les loyers sont de 1617€ mensuel avec 35€ de charges comprenant électricité des communs et l'eau des appartements, pour un prix de vente FAI de 212k€ soit environ 8.5% de rentabilité brute, frais de notaire inclus, frais de dossier exclus.
Sur les loyers, le bail commercial arrivant à échéance, une augmentation de loyer est en cours de négociation. Un courrier du proprio a été envoyé avec une formule pour validation tacite sans réponse dans la semaine. Il n'y a pas eu de réponse formalisée. Cela porterait la rentabilité brute à 8.8%.
L'augmentation est elle acquise? Le commerce pourrait il décider de partir? L'engagement du commerce court il à nouveau sur 9ans?
La taxe foncière est supérieure à 1 mois de loyer, la ville est chère de ce point de vue. Le commerce en prend une partie à sa charge au prorata de la surface louée.
Avec cet outil de simulation [lien réservé abonné], j'arrive à un cash flow positif avec 11 mois de location par an, ce qui me semble long pour des studios.
Bilan technique:
La façade est pas sexy mais ne présente pas de fissure et semble saine.
La toiture aurait été vérifiée dans les 2 dernières années, je confirmerai son bon état.
Les parties communes sont en bon état avec toile de verre au mur. Seule une reprise au niveau de l'entrée serait nécessaire.
J'ai pu visiter 2 logements que j'ai trouvé en bon état, cuisine aménagée, toile de verre au mur. Une menuiserie est pas top, et le bâtiment est en secteur ABF mais le proprio serait en train de la faire changer.
Compteurs individuels pour l'électricité et compteurs divisionnaires pour l'eau.
Le chauffage est électrique, mais ce sont de vieux appareils à changer au changement de locataire, sans forcément d'urgence. Par contre, le locataire du haut a rajouté un chauffage car il se les caille la nuit... Un peu d'isolant dans les combles ne feraient pas de mal.
Je n'ai pas noté de soucis particulier pour la structure.
Il existe une cave impraticable, la trappe est juste derrière la porte d'entrée de l'immeuble et on a eu un mal de chien à la refermer! Éventuellement, le commerce pourrait être intéressé pour y entreposer ses archives, mais c'est humide.
Niveau bruit, j'ai déjà dit que c'était calme. J'aurais du demander si le bruit passait d'un appart à l'autre.
Des VMC ont été installées.
Je n'ai pas vu de trucs choquants au niveau de l'électricité.
Les bus passent à proximité, mais je suis pas sur que les étudiants les utilisent, ils doivent se rendre à pied directement en cours.
Conclusion:
L'incertitude porte à mon sens sur le commerce. Je pense faire une offre à environ 180k FAI avec clauses suspensives:
- Validation du nouveau loyer
- Pas de problème pour la toiture
- pas de problème sur les diagnostics
- Obtention des prêts
J'ai prévu de rencontrer un expert comptable et mon notaire assez rapidement maintenant.
