achat de SCPI à crédit ou au sein assurance-vie pour un TMI de 30%

[jpv31]

Bonjour,
je viens de voir une vidéo très intéressante où des experts expliquent qu'au delà de 30% de TMI, il est plus intéressant d'acheter des SCPI au sein d'une assurance-vie plutôt qu'à crédit.
Mon TMI étant bientôt de 30%, j'ai tenté de faire mes propres calculs.

1er calcul : crédit
Supposons :
- que j'achète pour 100 000 euros de SCPI sans apport, avec un taux de crédit + assurance égal à 2,5% sur 15 ans.
- que le rendement des SCPI soit de 4,5%
- que les frais d'entrée des SCPI soient de 10%
- qu'il n'y ait pas de valorisation

En tenant compte de la déduction des intérêts, des impôts sur le revenu et de la CSG, je calcule que sur les 15 ans mon bilan financier est négatif d'environ 400 euros par mois.
A la fin des 15 ans, j'aurais donc dépensé 400*12*15, soit 72 000 euros, et me retrouverai avec un capital de 90 000 euros, ce qui fait un bénéfice de 18 000 euros.

2nd calcul : assurance-vie
Je suppose que j'arrive à trouver une banque ou un intermédiaire qui ne m'ampute pas les dividendes de 15% comme chez Fortuneo. Il me semble que chez Linxea c'est le cas.

Je place les 400 euros par mois dans des SCPI au sein de mon assurance-vie, pendant 15 ans.
Chaque année, je place donc 400*12*90/100 et à la fin de chaque année les 4,5% d'intérêts s'ajoutent.
Au bout de 15 ans, je calcule que j'arrive à un capital de 92000 euros.

Grosso modo, si mes calculs sont bons, j'arrive à un capital identique, que les SCPI aient été achetées à crédit ou bien par un achat comptant au sein d'une AV.
Est-ce que je me suis planté quelque-part ?

Je vous remercie d'avoir lu ma discussion !

 

[poam5356]

Bonjour,
Vous oubliez les frais annuels de gestion, et les loyers versés vont dans le fonds euros (à voir selon les AV).
Vérifier également s'il y a un délai de carence à la souscription, et si l'intégralité des loyers est versée. Par contre, il y a généralement un prix de souscription qui doit tourner autour de 97,5% du prix public de souscription.

 

[Buffeto]

Je viens de voir une vidéo très intéressante où des experts expliquent qu'au delà de 30% de TMI, il est plus intéressant d'acheter des SCPI au sein d'une assurance-vie plutôt qu'à crédit.

où comment comparer des concombres avec des tomates ….

pour acheter des SCPI via une AV il faut avoir des....liquidités...

alors que si tu les achètes en direct et à crédit tu n'as pas besoin d'en avoir....


d'un coté tu joues avec TON argent , de l'autre avec l'argent de la banque .

donc je ne vois pas comment comparer deux choses aussi différentes .

 

[jpv31]

Comme je l'expliquais, si j'achète à crédit, mon bilan financier est négatif et tous les mois je "perds" 400 euros.
J'ai fait un calcul avec Excel et les simulateurs en ligne trouvent des résultats comparables.

D'un autre côté, si je prends l'option de l'assurance-vie et que j'injecte comptant 400 euros tous les mois, je perdrai donc également 400 euros par mois.

Les sommes perdues sont donc identiques dans les 2 cas.

Les 2 sommes étant identiques, il suffit de comparer le capital obtenu au bout des 15 ans.

En mettant 0,5% de frais de gestion par an, et en tenant comptant du fait que le montant des SCPI achetées par an est de 400/0,975, c'est-à-dire 410 euros, j'obtiens environ 89 000 euros dans l'assurance-vie au bout de 15 ans.

Si les loyers sont versés dans le fond euro, est-ce que qqchose empêche de les réinjecter dans l'achat des mêmes SCPI ?

 

[Buffeto]

si j'achète à crédit, mon bilan financier est négatif et tous les mois je "perds" 400 euros.
J'ai fait un calcul avec Excel et les simulateurs en ligne trouvent des résultats comparables.

D'un autre côté, si je prends l'option de l'assurance-vie et que j'injecte comptant 400 euros tous les mois, je perdrai donc également 400 euros par mois.

certes mais si tu veux te créer un portefeuille conséquent (imaginons 100 000€ ) de SCPi .

à crédit tu les auras de suite ( et les revenus qui vont avec ) alors qu'en AV avec 400€/ mois combien de temps te faudra t'il pour arriver au même résultat ?

 

[jpv31]

Dans le cas du crédit, on a les SCPI tout de suite. En revanche on déduit des loyers les mensualités, et on a des impôts et prélèvements sociaux sur les loyers.
Dans le cas de l'AV, on acquiert les SCPI progressivement, et c'est transparent d'un point de vue fiscal.

Sur une durée de 15 ans, je trouve à la fin le même capital de 90 000 euros

Par contre j'ai oublié les prélèvements sociaux qui s'appliquent à la plus-value dans l'AV quand on retire les fonds au bout des 15 ans !

 

[Buffeto]

et on a des impôts

certes mais sur une période de 15ans le TMI peut varier ( à la hausse mais aussi à la baisse ) lorsque la situation familiale ou professionnelle ( départ en retraite ) change .
et tel qui était en TMI 30 du fait de son activité professionnelle a tôt fait de se retrouver en TMI 14 lors de sa retraite .

 

[jpv31]

J'ai effectué cette simu sur 15 ans, car je partirai à la retraite dans 15 ans.
Pendant ces 15 ans mon TMI va rester à 30%. J'ai intégré le fait mes 2 enfants ne seront plus dans le foyer fiscal.

 

[Buffeto]

J'ai effectué cette simu sur 15 ans, car je partirai à la retraite dans 15 ans.
Pendant ces 15 ans mon TMI va rester à 30%. J'ai intégré le fait mes 2 enfants ne seront plus dans le foyer fiscal.

et si les conditions de l'AV changent au cours des 15ans . voilà une variable qui n'est pas prise en compte par une simul….
alors que si tu achète tes SPI en direct tu les as aujourd'hui….

 

[jpv31]

C'est vrai, par contre il est beaucoup plus facile de se débarrasser des SCPI dans le cadre de l'AV, surtout dans le cas où le marché baisserait.

D'un autre côté les AV limitent le montant de l'investissement en SCPI.

Le choix n'est donc pas si évident que ça !

 

[Buffeto]

C'est vrai, par contre il est beaucoup plus facile de se débarrasser des SCPI

les SCPI sont un investissement de long terme , on ne s'en débarrasse pas . jusqu'à présent et sur plusieurs décennies elles se sont bien tenues , même si , comme pour les actions , il peut y avoir , des baisses sur une période plus ou moins longue .

au final sur 30 ans ca reste un excellent placement.

 

[Atys]

La dernière baisse sur les scpi remonte à 1990 je crois ....

 

[poam5356]

La dernière baisse sur les scpi remonte à 1990 je crois ....

Disons "aux années 90".

 

[Maju]

Ha je croyais que le rendement diminuait depuis des années (comme les AV) ? Ou alors vous parlez de la collecte qui elle a explosé ?

 

[paal]

Ha je croyais que le rendement diminuait depuis des années (comme les AV) ? Ou alors vous parlez de la collecte qui elle a explosé ?

Non, je peux vous affirmer que les valeurs liquidatives de certaines SCPI auront bel été bien diminué entre les années 1992 à 1998, et cela de façon plus ou moins importante, ce qui m'aura d'ailleurs permis d'en resouscrire de façon régulière durant cette période ; deux des SCPI alors souscrites auront ensuite décidé de se dissoudre, en liquidant ensuite leurs actifs (entre 2003 et 2006 de mémoire ....)

 

[dodo1]

deux des SCPI alors souscrites auront ensuite décidé de se dissoudre, en liquidant ensuite leurs actifs (entre 2003 et 2006 de mémoire ....)

tu as perdu de l'argent dans cette liquidation ?

 

[Buffeto]

Ha je croyais que le rendement diminuait depuis des années (comme les AV) ?

ca rejoint le théorème de Buffeto : " tout placement qui se démocratise devient , de fait , moins rentable " .

et effectivement il y a une petit érosion en terme de rentabilité depuis quelques années mais on est loin de la chute des fonds euros .

 

[paal]

Tu as perdu de l'argent dans cette liquidation ?

En terme de rendement, oui bien entendu, puisque progressivement les biens auront été libérés de leurs occupants, et les loyers s'en seront ressentis ...

Mais par contre, ensuite les biens auront été cédés de façon plus ou moins rapide (sur 4 à 5 ans tout de même !) et chaque SCPI aura procédé à des acomptes de liquidation, qui auront pour la plupart contenu un Boni de liquidation ...

En dehors du premier effet de surprise passé, le bilan aura été globalement positif, sauf que pour celles été ceux qui voulaient réinvestir, cela aura été dans des conditions différentes ....

 

[Papinet]

à crédit tu les auras de suite ( et les revenus qui vont avec )

Et surtout à crédit vous capterez 100% des hausses du prix de part.
En investissant progressivement, en imaginant une hausse de prix de part disons à horizon 2 ans, vous capterez bien moins de hausse avec un investissement progressif car seulement 400*24 auront été acheté.
De même un investissement progressif vous fera acheter les parts à un prix moyen plus élevé.
Le même raisonnement peut être transposé en cas de baisse, avec les effets inverses mais avec la longue période de taux bas qui nous attend (conviction personnelle d'un scénario à la japonaise) cela me parait peu probable.

 

[jpv31]

Bonjour à tous,

j'ai contacté ma conseillère au Crédit Agricole et elle ne m'a pas caché que monter un dossier de prêt pour des SCPI l'embêtait un peu, car c'est beaucoup de paperasse, sans être certain que ça aboutisse à la fin. Elle n'avait pas l'air motivée du tout.

Elle m'a dit qu'il était possible de choisir d'autres SCPI que celles du Crédit Agricole, cependant un nantissement serait obligatoire, et il serait nécessaire d'ouvrir un compte titres auprès de l'organisme qui me vendrait les SCPI.

Supposons que j'achète les SCPI auprès d'un courtier comme Linxea, et que je prenne des SCPI de plusieurs gestionnaires (par exemple Amundi et La Française et Primonial).

Comment se passe dans ce cas le nantissement ? Se fait-il auprès de Linxea ou bien auprès de chacun des gestionnaires, auquel cas il faudra faire appel à l'huissier 3 fois ? Ou faut-il faire intervenir l'huissier pour chacune des SCPI ?

De plus je ne vois pas ce qu'est le compte titre.

Merci par avance pour les infos !
Cordialement