Achat de parts SCPI pertinente ou non?

[Zeyon]

Bonjour,

J'envisage l'achat de parts SCPI pour un montant de 100k€ avec un crédit immobilier.
Ma situation est celle-ci :

Je suis célibataire avec une TMI à 30%. J'ai 3 biens immobiliers (400k€ de valeur Brut), ma résidence principale, un appartement en PINEL loué depuis cette année et un autre appartement en VEFA qui ne sera livré que fin 2019 (en PINEL également)

Mon patrimoine immobilier net est de 90k€ et mon patrimoine net en actif financier est de 140k€

J'ai un taux d'entamant à hauteur de 33% environ.

Linxea me propose via la Cafpi, un crédit immobilier, via la caisse d'épargne du Languedoc, à 2% nominal et 2,67% TAEG pour 100k€ emprunté pour le financement de 3 SCPI sur 20 ans (pas de frais de dossier ni de frais de courtage)

J'aimerais avoir votre avis. Merci d'avance.

 

[Buffeto]

première remarque pour les investisseurs immo l'IFI se déclenche à 1.3 M€.....

sinon 2.63% je trouve ca un peu cher .

 

[Zeyon]

Pourquoi me parle tu de l’impot sur la fortune?
Je demande juste si cette investissement est pertinent vis à vis de ma situation, de mon patrimoine, de mon imposition et de mon taux d’endetement.
Le 2,67% TAEG résulte du fait que la caisse d’épargne m’impose la CNP ultra cher, mais l’année qui suit je changerais d’assurance.
2% de taux nominal c’est vraiment pas top pour un crédit immo destiné à financer des SCPI? Je pourrais vraiment obtenir mieux avec ma situation?

 

[moietmoi]

Bonjour,

J'envisage l'achat de parts SCPI pour un montant de 100k€ avec un crédit immobilier.

vu que c'est à crédit, pas de scpi dans une assurance vie, dommage car votre tmi pourrais le justifier;

J'ai 3 biens immobiliers .... ma résidence principale, un appartement en PINEL loué depuis cette année et un autre appartement en VEFA qui ne sera livré que fin 2019 (en PINEL également)

Donc, vu les taux de crédits actuels, ces biens ( les 2 pinel(s) ) génèreront du revenu foncier positif rapidement;

donc le revenu foncier positif des scpi sera taxé à 47,2%

pour éviter cela 2 solutions: utiliser votre actif financier pour acheter sans crédit des scpi en assurance vie, mais ceci évite l'effet de levier du crédit, et vous expose trop à l'immobilier en % de votre fortune globale..
ou alors acheter les scpi en démembrement:
vous n'achetez que la nue propriété de parts de scpi : avec 100 ke vous avez entre 120 et 140% de plus de parts, et vous ne touchez aucun loyer pendant 5/8 ou 10 ans; donc le coût fiscal des 47,2% disparaît

Linxea me propose via la Cafpi, un crédit immobilier, via la caisse d'épargne du Languedoc, à 2% nominal et 2,67% TAEG pour 100k€ emprunté pour le financement de 3 SCPI sur 20 ans (pas de frais de dossier ni de frais de courtage)

si cette offre pouvait se faire sur la nue-propriété...

 

[Zeyon]

Merci moietmoi, effectivement j’avais eu cette réflexion, vu mon taux d’impostion l’achat en en AV serait pertinent mais effectivement pas possible avec un crédit.
J’avais aussi réfléchis à la nue propriété mais toutes les scpi ne le propose pas et au bout des 5,8 ou 10 années sera t-il aisé de revendre mes parts? Puisque dans 10 ans j’aurais certainement le même taux d’imposition ou plus (je me le souhaite) et si j’ai gardé les PiNel mes revenus fonciers seront taxés sans plus aucune réduction d’impôt!

 

[Buffeto]

Pourquoi me parle tu de l’impot sur la fortune?
Je demande juste si cette investissement est pertinent vis à vis de ma situation, de mon patrimoine,

justement ....d'abord je ne parle pas de l'ISF mais de l'IFI .

ensuite 3 biens immobiliers plus des parts de SCPI peuvent assez rapidement t'amener à le tutoyer .

j'ai bien vu que là il y avait encore de la marge mais il faut y penser pour la suite .

concernant le taux , 2% c'est juste correct même si on peut espérer un peu mieux .

 

[Buffeto]

J’avais aussi réfléchis à la nue propriété mais toutes les scpi ne le propose pas

et surtout c'est plus compliqué de trouver un crédit pour acheter de la NP départs de SCPI

 

[Zeyon]

Moietmoi est tu vraiment sur que mes 2 PiNel genrereront du revenues fonciers positifs aussi rapidement?
Linxe me propose de Splitter les 100k€ comme ceci :

- 30k€ NOVAPIERRE ALLEMAGNE
- 30 K€ ÉPARGNE PIERRE
- 40 K€ IMMORENTE OU ALIANZ PIERRE

Qu’en pensez vous?

L’autre solution serait de souscrire à un Prêt Person style Bourso 30k€ sur 48 mois a 0,95% et de prends des parts de SCPI EN AV.

 

[moietmoi]

Moietmoi est tu vraiment sur que mes 2 PiNel genrereront du revenues fonciers positifs aussi rapidement?

non, car je ne connais pas tes chiffres ,!! mais supposons par tranche de 100 000 euros d'achat avec un loyer de 3,5%, donc un crédit avec apport 0 de l'ordre de 105 000 sur 20 ans à 1,5%, une taxe foncière de l'ordre de 300 euros( sans doute dégrévée en partie les 2 premières années, ne pas oublier la H2/H1) et des frais de gestion syndic assurance de 13% du loyer;
on arrive à 3500 de loyer annuel -13%*3500-300=1975 de revenus fonciers desquels se retirent les intérêts d'emprunt,et l'ADI à 32 euros/mois soit la première année 1542+384=1926 donc un revenu net foncier positif de 1975-1926=49euros; et chaque année comme les intérêts d'emprunt diminuent ,le revenu fiscal à déclarer augmente; ....Bon ceci pourrait servir de base en ajustant avec tes vrais chiffres....

 

[Zeyon]

Alors oui tu as raison :

420€ de loyer par mois HC x 12 mois : 5040 € loyer à l'année
Taxe foncière 500€ ans pour ma ville plutôt
pas de frais de syndic ni d'assurance pour l'instant (mon frère qui vit dedans)
l'ADI je suis à 5€/mois donc 60€ à l'année
l'assurance habitation Propriétaire bailleur (non coup-an) 100€/an

donc 5020 - (500+60+100) : 4380€

Pour la première année j'ai 2000€ d'interêt donc 4380-2000 : 2380€ de revenus fiscaux imposés.
Seulement la déduction d'impôt avec l'avantage fiscal Pinel donc 2% de 113K€ : 2260/ans et 226€ sur 10 mois ne viennent en déduction que de mes revenus salarial c'est ça? aucunement en cas de surplus d'impôt du aux revenus fonciers?

 

[moietmoi]

pas de frais de syndic

si le bien est en copro , il y en aura un peu, et aussi on a oublié un peu de charges

l'ADI je suis à 5€/mois donc 60€ à l'année

ughhhh!!!

2380€ de revenus fiscaux imposés.

je pense un peu moins en comptant les charges déductibles..mais ok

comment est fiscalisé ce revenu;? d'abord tu payes 17,2% de 2380 euros en PS,
Puis tu additionnes ces 2380 à ton revenu général; on calcule l'impot sur le revenu; et puis de cet impôt on retire les 2260;

 

[Zeyon]

Bah donc mon calcule j’ai compté 420€ de loyer hors charge, y’a 70€ de charge par mois et je pense en récupérer que 60€ ( à déduire de les impôts effectivement mais ça va pas faire une grosse différence dans mon calcule car il faut donc prendre 470€ x12 et non 420€x12)

Ah génial comme info pour l’imposition ! Tu coup vert plus favorable que je le pensais. Sachant que j’ai provisionné dans mes impôts antérieurs (n-3) un bilan fonciers négatifs (en déclarant les intérêts intercalaires, prime de raccord d’assurance du prêt et frais de caution) donc qui vir’dront en déduction de tout ça là où les première année.

Concernant l’achat de SCPI en nu pro à crédit on peut également déduire les intérêts d’emprunt?

 

[Buffeto]

Concernant l’achat de SCPI en nu pro à crédit on peut également déduire les intérêts d’emprunt?

oui mais pas sur qu'une banque veuille le financer .

 

[AlexandreAAA]

 

[Buffeto]

c'est quoi ce copier-coller? je ne peux pas répondre par QUOTE.....

la réponse aux questions est donc :
oui
non
faux
faux

pour le %age d'immo dans le patrimoine je dirais que c'est assez subjectif et qu'il n'y a rien d'objectif la dedans

 

[Cresus93]

Attention, j'ai pris des scpi via le cf l année dernière et il n'est pas possible de changer d'assurance.

La loi qui le permet concerne l'achat dimmo d habitation

 

[Aristide]

Bonjour,

Objet "achat immo habitation" et/ou "habitation et professionnel"

L’assurance emprunteur pour les SCI :
Seule précision : seuls les biens à usage d’habitation, même partiel (« pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ») peuvent bénéficier des lois Hamon et Bourquin pour changer chaque année d’assurance emprunteur !
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[moietmoi]

réponse à Alexandre;
change de cgp
il te raconte n'importe quoi, soit par ignorance, soit en te prenant pour un gogo;
tu peux investir en scpi à partir de 500 ou 1000 euros, certaines scpi mettent un nombre de part minimum, 5000 euros ;
tu peux acheter à crédit pour beaucoup moins que 100 000....
la revalorosation de 1% de le scpi et du loyer sont une hypothèse; tout le monde ici s'accordera à dire que le rendement des scpi devrait sensiblement diminuer au cours des années, cependant c'est bien souvent un excellent support quand il est adapté: attention il faut garder et raisonner sur 15 ans......et tu n'es pas propriétaire de ta RP, ne te bloque pas avec un crédit trop élevé...

 

[Cresus93]

tu peux acheter à crédit pour beaucoup moins que 100 000....

oui, à crédit le mininum c'est la moitié, 50 000.
source expérience perso.

 

[moietmoi]

oui, à crédit le mininum c'est la moitié, 50 000.
source expérience perso.

j'ai déjà vu 10 000 ...