Achat de Parts d'une SCPI à capital fixe: comment faire sur le marché secondaire ?

[overmac]

Bonjour à tous,

Cela fait un petit moment que je regarde comment faire pour diversifié mes revenus et les SCPI de rendement à capital fixe me plaisent bien.
Seulement on doit passer, dans la plupart des cas (sauf création de SCPI ou augmentation de capital), par le marché secondaire pour acheter des parts dans une SCPI.

Comment faire pour pouvoir acheter ces Parts sur le marché secondaire ? Doit-on passer obligatoirement par sa banque ? Passer par un intermédiaire comporte-t-il plus de risques, frais ?
Je précise que je souhaite passer par la SCI que j'ai créer avec ma compagne pour l'achat de ces Parts.

Avez-vous d'autres conseils à donner ?

D'avance merci.
Cordialement.

 

[Buffeto]

B
Comment faire pour pouvoir acheter ces Parts sur le marché secondaire ? Doit-on passer obligatoirement par sa banque ? Passer par un intermédiaire comporte-t-il plus de risques, frais ?
.

tout dépend de l'intermédiaire .

s'il s'agit de CGPI connus et ayant pignon sur rue , les risques et les frais seront les mêmes qu'avec ta banque .
il est même possible que la négociation sur les frais soit plus facile avec un CGPI qu'avec ta banque....

 

[overmac]

Merci buffetophile pour ta réponse.

J'en profite pour demander: je possède une SCI avec ma compagne (50% chacun des Parts Sociales avec un capital de 1 000€) dans laquelle pour l'instant nous ne possédons qu'un garage.
Je possède une petite épargne à mon nom que je souhaite utiliser pour l'achat des Parts d'une SCPI. Est-il possible que j'achète ces parts et les inclure dans la SCI ? Si oui, y-a-t-il des frais de notaires, ou autres ? Comment puis-je les calculer ?

 

[Buffeto]

pour revenir sur ta question de départ , j'ai interrogé un CGPI avec lequel j'ai l'habitude de travailler pour mes SCPI voici sa réponse : ( elle est sans doute un peu orientée mais c'est normal )

"


Effectivement pour les SCPI à capital fixe il faut :

•Soit passer par le marché secondaire pour acheter des parts

•Soit investir lors d'augmentation de capital de la SCPI


Il n'est pas nécessaire de passer par sa banque (quelle idée!), il suffit de contacter le gestionnaire de la SCPI (enfin, le service ad hoc) afin de voir s'il y a des disponibilités sur le marché secondaire, puisque ce sont en général les sociétés de gestion qui animent ce marché) ou si une augmentation de capital est prévue.




Le fait de passer par un intermédiaire ne comporte pas plus de risque non plus. Au contraire, s'il peut bien conseiller sur les SCPI à choisir, c'est même un atout ! Dans tous les cas les frais d'acquisition ne peuvent être modifiés, donc il n'y aura pas de surcoût ou alors le conseiller prendra des honoraires.




Pour notre part, et pour tous les CGPI a priori, on ne propose pas de SCPI à capital fixe car on n'intervient pas sur le marché secondaire. Par contre lors d'augmentation de capital nous sommes en mesure de proposer des parts ! Ex : nous le faisions avec la SCPI XXXXXXXXXXX avant qu'elle ne devienne à capital variable.




La meilleure SCPI à capital fixe actuellement pour ma part c'est FXXXXX PXXXXX rXXXXXXX... Le risque de ces SCPI c'est qu'elles sont par contre beaucoup plus volatiles : le prix de la part peut varier d'une année à l'autre de 10-20% parfois ! quand c'est en négatif, c'est tout de même très fâcheux... Les SCPI à capital variable sont finalement plus "stables" car plus facilement disponibles... Or pour XXXXXXXXX, les résultats sont excellents depuis quelques années, une augmentation de capital a eu lieu cette année... Je ne sais trop ce qu'il en sera des résultats 2013 et surtout 2014..."


naturellement j'ai remplacé le nom des sociétés par des X.

 

[overmac]

Merci pour tes conseils, j'ai quelques SCPI de rendement à capitaux fixe dans la ligne de mire.
Je vais contacter leurs services ad-hoc pour prendre des renseignements.

 

[Buffeto]

. Est-il possible que j'achète ces parts et les inclure dans la SCI ?

Une SCI peut a priori acquérir des parts de SCPI, (la SCPI reste un invest immobilier) mais comme ça je ne vois pas l’intérêt surtout si la SCPI est transparente .

 

[overmac]

En fait, je souhaite inclure les Parts de la SCPI dans la SCI car nous avons acheté, ma compagne et moi, à crédit un garage que nous louons. Le loyer du garage paye 75% des échéances de prêt et nous souhaitions que les 25% restants soient payés par les loyers issus de la SCPI. Ainsi, tout passe par le même compte bancaire, celui de la SCI.

 

[Buffeto]

si c'est juste une question de trésorerie pourquoi faire compliqué ?

 

[overmac]

Il me semble que comptablement, si je verse de l'argent de mon compte personnel vers le compte de la SCI (tout les mois pour payer les échéances de prêts), cela vaut un apport numéraire sur lequel vais être taxé ?

 

[Buffeto]

taxé ? à quel titre ?

 

[overmac]

Oui peut-être ai-je mal compris.
Si je comprends bien, tu me conseille de faire la souscription des parts à la SCPI en mon nom propre et faire un virement tous les mois sur le compte de la SCI pour payer le reste des échéances ?

 

[Buffeto]

ben en cas de séparation avec ta copine ca sera plus simple .

tu auras juste un compte courant d'associé créditeur ....

 

[overmac]

Je pense que je vais suivre ce conseil, ça sera beaucoup plus simple.
Merci encore.