moietmoi
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Staff MoneyVox
on peut voir la question de la gestion à très long termeBuffeto a dit:
kaziklu a dit:
Dominique lusame a dit:
le mécanisme utilisé pourrait être le suivant: en gros , car je ne connais pas tous les chiffres;
(Nota: pour les professions libérales,ayant un Ordre, c'est le schéma utilisé pour"se vendre" sa patientèle en constituant une SELarl; pour dégager de la trésorerie,dans un situation où la vente de la patientèle n'est pas facile où l'on a plus de 5 ans d'exercice et plus de 15 ans devant soi en tant que pro);(kiné, avocat, infirmière, expert comptable...médecin...)
Réunion de 30 000 euros de manière transitoire dans les mains de l'investisseur;
Constitution d'une Sci ( je parle plus loin des parts) ;avance en compte courant par prêt à la sci des 30 000 euros de la main de l'investisseur;
Emprunt par la Sci pour l'achat du bien à 170 000 avec un apport de 30 000; budget de l'ordre de 180 000; emprunt donc de 150 000 sur 20 ans; ordre de grandeur de la mensualité 750/800 euros y compris ADI; ( la moyenne des intérêts+adi pendant les 5 premières années: 2000 euros/an- ça servira plus loin)
Passage en Sci is , une fois le crédit obtenu, dans le délai légal, (que cela soit en meublé ou nu)
Achat du bien à 170 000 euros; paiement par le notaire de la plus value ( 0 avec travaux); paiement par le notaire du Capital restant dû sur le crédit initial de l'investisseur (70 000 euros); il reste dans les mains de l'investisseur 100 000; il rembourse le prêt amical de 30 000 euros ; reste dans les mains de l'investisseur 70 000; et la sci a toujours la dette de 30 000 en compte courant envers l'investisseur; la sci a maintenant en plus une dette crédit de 150 000 euros;
comptabilité /fiscalité de la sci :
revenus: 18 000; cout habituel charge tf, entretien,comptabilité...;4000; amortissement du bien 170 000*80%/30=4500 euros/an (à la louche)(les premières années 7000); intérêt+adi 2000 moyenne les premières années ; crédit+adi annuel 800*12=9600euros
comptabilité, trésorerie: 18 000-4000-9600=4400 euros
fiscalité les premières années: 18 000-4000-7000-2000=5000; imposition15%=750 euros!!!
reste en trésorerie après impôt 4400-750=3650;
soit on laisse la trésorerie dans la société,soit on dépense en travaux qui augmenteront/maintiendront la valeur et les amortissements ; soit la sci rembourse sans impôt à payer l'investisseur les 3650 euros pendant 8 ans;
La composition de la sci englobe les enfants, auxquels , le jour de l'acte authentique d'achat, on fait don de la nue propriété d'une partie des parts, (elles valent 0 à ce moment pour la donation et prendront de la valeur petit à petit, tant par l'age de l'usufruitier que par le remboursement du crédit)( accord du juge des tutelles à avoir si mineurs)
Pour faire des travaux lourds, on peut injecter en compte courant de la trésorerie , on récupèrera sans impôt lors de la retraite....
Les objectifs de retraite et de transmission et d'imposition sont résolus;
Pour mettre en oeuvre, il faut un notaire ayant l'habitude, un bon avocat fiscaliste ayant l'habitude et connaître une ou plusieurs banques connaissant le montage(entre autre les Sci avec des mineurs le cas échéant)
A ce que j'en ai compris cette solution n'est pas faisable dans le cas considéré; et vu la transformation, propriétaire en nom propre, vers une solution patrimoniale, le risque d'abus de droit est très faible;
Bien sûr avant de se lancer il faut faire une vraie simulation avec tous les paramètres, entre autres les amortissements et intérêts décroissants, donc un résultat fiscal en augmentation;
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