4 appartements défiscalisation..

[Dominique lusame]

Bonjour, avec mon épouse ( cinquantenaires) nous possédons notre résidence principale remboursée au 2/3 ainsi qu’un petit immeuble de 4 appartements loués, remboursé 1/2.
nous payons 14K€ d’impôts /an ( 2 revenus + immo) N’avons pas d’épargne. Notre immeuble nécessite de l’entretient pour qu’il ne se déprécie pas, mais entre le remboursement de notre prêt ainsi que celui de l’immeuble et surtout les impôts il nous est devenu impossible d’injecter de l’argent pour defiscaliser. Tout est en bien propre, avons 3 enfants qui ne sont plus à charge.
Merci pour ceux qui m’apporteront des idées cohérentes...

 

[moietmoi]

Bonjour,
la situation que tu décris est classique dans l'investissement immobilier, elle porte un nom; le cash sqeeze:
Il y a des solutions en amont, pour éviter cette situation, cependant, une fois là...comment faire...?
-un emprunt travaux, si cela est faisable? donc passagèrement un peu moins d'impots
-le passage lors de départs de locataires, en location meublée;
-vendre un des appartements en ayant crée une copropriété et une division de l'immeuble
-creé une sci à l'is et vendre le bien à la sci-cela nécessite une capacité d'emprunt et coute lors de la revente..
-demander des modulations dans les crédits rp et locatifs...
....

 

[Dominique lusame]

Merci Moietmoi, vendre 1 appartemen, non...je veux garder le tout pour des facilités de gestion. Emprunter pour des tvx, pourquoi pas....mais dans quelle proportion? Le revenu locatif c’est 18K€ par an. ( petits appartements et province provinciale...)
- l’autre proposition faire du meublé, peut on mixer meublé et non meublé ?
- créer une SCi qui emprunte ce que je dois encore plus une part de cash pour des tvx ?

 

[totoka]

Bonjour,

Mixer meublé et non meublé oui, le gros intérêt étant l'amortissement comptable du bien meublé, déclaration de BIC au régime réel (réalisation par comptable)

Des travaux pour déficit foncier ? cela gommera une bonne partie de vos revenus fonciers, (reportage pendant 10ans)

Dans votre cas créer une SCI quand on est déjà en cash squeeze... je vois l'idée, la faisabilité est plus complexe, quoique en mettant l'avantage patrimonial en avant avec vos 3 enfants peut être une bonne chose, quitte a revoir le régime fiscal de la SCI a l'IS ?

(Moietmoi je me permets de répondre ce que je crois avoir compris, n'hésite pas à corriger)

 

[Buffeto]

Bonjour, avec mon épouse ( cinquantenaires) nous possédons notre résidence principale remboursée au 2/3 ainsi qu’un petit immeuble de 4 appartements loués, remboursé 1/2.
nous payons 14K€ d’impôts /an ( 2 revenus + immo) N’avons pas d’épargne. Notre immeuble nécessite de l’entretient pour qu’il ne se déprécie pas, mais entre le remboursement de notre prêt ainsi que celui de l’immeuble et surtout les impôts il nous est devenu impossible d’injecter de l’argent pour defiscaliser. Tout est en bien propre, avons 3 enfants qui ne sont plus à charge.
Merci pour ceux qui m’apporteront des idées cohérentes...

une solution serait peut etre aussi de rallonger la durée du crédit pour diminuer la mensualité .....

 

[Dominique lusame]

Dans votre cas créer une SCI quand on est déjà en cash squeeze... je vois l'idée, la faisabilité est plus complexe, quoique en mettant l'avantage patrimonial en avant avec vos 3 enfants peut être une bonne chose, quitte a revoir le régime fiscal de la SCI a l'IS ?

Oui, mon objectif n’est pas la revente, mais réellement un plus à la retraite et la transmission aux enfants...
j’ai acheté ce bien en 2010 155k€ et j’ai fait des tvx pour 50K€, j’ai donc dépensé 200 k€, il est vendable à 170K€, si je créé une Sci à laquelle je le revend 130K€ par exemple , cette sci emprunte 150K€, elle rembourse 1100 euros pour des revenus de 1500, les impôts 170/mois, C’est censé ? C’est intéressant ?

 

[moietmoi]

(Moietmoi je me permets de répondre ce que je crois avoir compris, n'hésite pas à corriger)

je ne suis propriétaire de rien dans mes contributions...il n'y a ni loyer, ni impôt...

l’autre proposition faire du meublé, peut on mixer meublé et non meublé ?

oui sans problème, mais il faut attendre le départ du locataire..

cette sci emprunte 150K€,

avant de monter des plans compliqués, il faut que ta capacité d'emprunt te le permette, la sci ne masque rien; le fait de faire un tel montage durcit un peu plus la difficulté d'avoir un crédit..

 

[Buffeto]

, si je créé une Sci à laquelle je le revend

et donc payer des frais de notaire en sus ....

 

[Dominique lusame]

Je n’ai pas de difficulté financière, mais je n‘ai pas de cash, j’ai juste un peu les boules de payer tant d’impôts au détriment de l’entretient du patrimoine. Je peux faire un emprunt pour des tvx, mais faut que cela en vaille le coup.

 

[Dominique lusame]

ce bien est déjà remboursé de moitié, la Sci emprunterait 70% de la valeur du bien, ce qui rendra facile l’emprunt, moi je récupère ce que je dois a la banque. La sci aurait du cash pour des tvx.
Moi je paye 31 % d’impôts sur les loyers, la SCI 15%. Mais le benef que genere la SCI, si je me le verse, comment est ce imposé ?
je ne compte pas me séparer de ce bien mais améliorer ma retraite, transmettre et payer moins d’impôts...

 

[Buffeto]

, transmettre et payer moins d’impôts...

tu peux déjà donner 100k€ de nue propriété à chacun de tes enfants et ta femme aussi .

 

[Buffeto]

et payer moins d’impôts...

il n'y a pas de solution miracle .
passer en SCI ne changera pas grand chose et entrainera meme le paiement des frais de notaires ( 7% ) sauf à passer en SCI IS et faire de la location meublée .

 

[Dominique lusame]

Ok, merci...mais j’ai l’impression d’être une vache à lait...moi et ma femme somme employés, non cadre, n’avons bénéficié d’aucune aide, pas d’héritage, aucun a venir....et on s’acquitte de 14000 euros d’impôts par an ...l’honnêteté ne paye pas...

 

[moietmoi]

Je n’ai pas de difficulté financière, mais je n‘ai pas de cash

donc l'opération est impossible; Pour que tu puisse emprunter pour de l'immobilier il faut un minimum de cash, surtout en ce moment et surtout en sci

la Sci emprunterait 70% de la valeur du bien

je ne connais pas d'achat partiel; le bien vaut 170; il faut que tu aies la possibilité de faire un emprunt immobilier pour acheter de l'immobilier qui vaut 170; (apport, frais de notaire, endettement)

 

[Buffeto]

n’avons bénéficié d’aucune aide, pas d’héritage, aucun a venir....et on s’acquitte de 14000 euros d’impôts par an ..

tu n'es pas le seul dans ce cas si ça peut te rassurer .

néanmoins une fois ce constat fait ( je l'ai fait voici 20ans déjà ) il y a des solutions légales pour réduire l'IR . il faut juste se former ou se faire conseiller pour ca .

mais se lancer dans des stratégies "bancales " ou faites à la va vite juste pour tenter d'éluder l’impôt ne peut conduire qu'au fiasco .

payer légalement moins d'IR est une stratégie qui nécessite un objectif long termiste et pas juste un ras le bol fiscal .

 

[Dominique lusame]

Merci Buffeto....c’est tous les ans que me vient un pic de ras le bol fiscal...du coup pour ma retraite, une fois le bien remboursé, il me restera 50% du loyer, le reste c’est frais et impots, si une chaudière tombe en rade ca baissera encore.....

 

[Buffeto]

, il me restera 50% du loyer,

bien sur l'immo est ce qu'il y a de plus taxé ...en France .
mais il n'ya pas qu'en France qu'on peut faire de l'immo si tu vois ce que je veux dire

 

[Genséric]

Et oui Dominique, tu vis dans un pays communiste ... et l'Etat te traite en koulak.

Mais grâce à tes impôts les CAF de France peuvent tourner et acheter la paix sociale.
Ou alors c'est la France qui se fait racketter je ne sais plus trop.

 

[moietmoi]

Merci Buffeto....c’est tous les ans que me vient un pic de ras le bol fiscal...du coup pour ma retraite, une fois le bien remboursé, il me restera 50% du loyer, le reste c’est frais et impots, si une chaudière tombe en rade ca baissera encore....

là, cela veut dire que tu auras passé le cap actuel;
si tu as la capacité d'emprunter 170/180ke en immobilier avec de l'apport ( passager) la méthode sci(is) est à étudier, cela génère du cash;
si tu as une capacité moindre une Pinel optimisée au déficit foncier est faisable
si tu as une capacité encore moindre, un emprunt pour tes travaux
et de toute façon moduler les crédits
et passer des appartements en meublé dès que tu peux;

 

[kaziklu]

je ne connais pas d'achat partiel; le bien vaut 170; il faut que tu aies la possibilité de faire un emprunt immobilier pour acheter de l'immobilier qui vaut 170; (apport, frais de notaire, endettement)

S'il vend 170k€ à la SCI alors qu'il ne doit plus que 100k€, il récupère 70k€ cash qu'il peut injecter dans la SCI je pense.
Seulement il aura les 70k€ après le besoin de la SCI pour acheter...donc là on tourne un peu en rond...