1er achat RP + Location

[dexvholt]

Bonjour à tous,

Je vous remercie par avance pour la lecture de mon post et pour tous vos commentaires.

Petite présentation de ma situation actuelle : J’ai 28ans, locataire en IdF dans le 92 à 800€/mois, célibataire et je ne paye aucunes autres charges. J’ai un seul salaire brut fixe annuel de 55k€ soit un mensuel de 3400€ (avant impôts). Je paye 4k€ d’impôts/an. J’ai 20k€ en cash et j’ai une épargne chez Amundi qui vaut aujourd’hui 46k€ (après impôts) que je peux débloquer quand je veux.

Je souhaite me lancer dans l’immobilier. N’ayant comme informations que ce que j’ai pu lire sur internet et ce magnifique forum, je souhaiterai avoir votre retour sur mes idées afin de ne pas me retrouver dans une situation imprévue.

Mon idée est d’acheter en premier lieu une RP avec 2 ou 3 chambres et de faire une colocation puis en sortir après, la louer complètement en colocation et acheter une vraie RP afin de me poser. Je souhaite acheter en VEFA un bien qui sera livré en 2021. Pour information, j’ai droit au PTZ et à la TVA réduite 5,5%. Je pense qu’il est plus facile d’avoir un premier crédit important pour le convertir en locatif puis prendre un deuxième crédit moins important pour une RP avec les revenus de la colocation.

J’ai trouvé deux biens VEFA à Colombes (92700) éligibles au PTZ, Pinel et TVA réduite et frais de notaire offerts :​

• 3 pièces (2 chambres) 63m² à 370 000 € avec un parking au sous-sol (323 600 € en TVA 5,5%)​
• 4 pièces (3 chambres) 83m² à 420 000 € avec un parking au sous-sol (370 000 € en TVA 5,5%)​

J’ai la possibilité de me muter professionnellement ou de me marier afin de sortir du bien et de ne pas payer le reste de la TVA.

Ci-dessous les scénarios que j’ai trouvés ainsi que mes questions où dans les deux cas je quitterai ce bien pour une autre RP dans les 2-4ans :​

• Prendre le 3 pièces seulement en TVA 5,5% (sans PTZ), essayer de louer la chambre sans que ça soit la RP de quelqu’un d’autres et revendre par la suite sans payer le reste de TVA. Ce qui me donne en plus-value les 14,5% de TVA et l’appréciation du bien suivant l’année où je le vends (pas d’impôts sur le RP à la revente). Ai-je négliger des éléments importants ?​
• Prendre le 4 pièces (sans PTZ ou TVA 5,5%) et l’utiliser en RP et louer les chambres en colocation. Quels sont les montages fiscaux qui seraient intéressant avec ma situation.​

Je penche plus pour la deuxième car ça me permet de garder le bien et un revenu passif de loyer.

Pour le crédit en fonction de ma situation, pensez-vous :​

• Que les montants des appartements sont logiques avec mes revenus ?​
• Quel est le minimum d’apport que vous pensez nécessaire ? Je souhaiterai retarder le déblocage de mon épargne Amundi au maximum afin qu’elles prennent encore plus de valeurs.​
• Que ça soit intéressant de prendre une durée de prêt de 30ans ? ou dois-je rester sur un classique 25ans ?​

Étant très novice, je vous prie de me proposer d’autres scénarios qui me seraient avantageux fiscalement.

​

 

[moietmoi]

Bonjour,
je crois que tu veux essayer d'accumuler tous les avantages de toutes les solutions, et j'ai un peu peur que tu te noies et que l'administration vienne te pécher;
Un bien en vefa est très bien pour du patrimoine et de la rp, pas terrible pour la rentabilité et encore moins bien pour de la colocation; entre autre car jusqu'à maintenant les wc sont dans la salle de bain(sauf pour les très grand et les futurs nouveaux qui ne répondront pas aux normes PMR (handicap)
un PTZ ou taux réduit de tva est très bien (suivant l'endroit) pour de la RP, mais dès qu'on veut louer, cela se complique; même en tentant d'utiliser une astuce sur la location hors rp d'une chambre ;
Donc à mon avis il faut commencer par ta capacité d'endettement donc d'achat hors revenu locatif espéré , car en plus les banques ne prendront jamais en compte un tel montage;

donc tu as à 3400/mois soit une mensualité de crédit avec adi max de 1134 euros; donc sur 25 ans à 1,5% +adi un crédit de 250 000 euros ;(si tu es au fixe à ce montant de salaire)
Pour avoir un crédit dans ces eaux là , il faut un apport minimum de 30 000 euros donc un achat tout compris de l'ordre de 280 000;
tu pourrais augmenter en oubliant le ptz et la tva réduite, en faisant un montage coloc, mais il faut trouver une banque qui accepte donc de rajouter à ton revenu actuel le revenu de location d'une chambre , ce qui rajouterait peut être 100 ou 150 euros à ta capacité d'emprunt ce qui monterait de 30 000 euros a peu près ton achat tout compris;
Ton idée de locatif et rp, pourquoi pas, à mon avis difficile de mettre en oeuvre pour la capacité d'endettement, mais si tu ne vise plus les VEFA, tu peux acheter dans l'existant pour un locatif en colocation qui est très rentable; mais en IDf les budgets sont élevés...

 

[dexvholt]

Bonsoir @moietmoi,

Je te remercie énormément d'avoir pris le temps de lire mon post.

Je te confirme que les WC sont en dehors de la Salle de Bain. Est-ce que tu aurais une liste des éléments que je devrai vérifier afin de répondre aux normes de la colocation ?

Si je prends le 4 pièces, j'aurai 2 chambres à louer. Si une banque accepte de prendre compte que 100€/chambre soit 200€ en plus à mes 1134€, cela m'aiderait énormément.

Dans ce cas de colocation quel montage fiscal serait le plus adapté pour moi ?

Merci encore.

 

[moietmoi]

Si je prends le 4 pièces, j'aurai 2 chambres à louer. Si une banque accepte de prendre compte que 100€/chambre soit 200€ en plus à mes 1134€, cela m'aiderait énormément.

désolé mais tu es encore loin du compte ,pour un 420 000 en vefa avec fais de notaire réduit et frais d'emprunt tu en as pour 435 000; il te faudra un apport minimum de 40 à 60 000 euros(tu manges toutes tes économie) et il resterais encore un emprunt de 375 000 ce qui ferait 1600à 1800 euros de mensualité en intégrant un différé pour les intérêts intercalaires; Ce qui n'est pas possible pour le revenu;
en Vefa , en général la cuisine n'est pas fournie(qui plus est depuis cette année, où il n'y a même plus l'obligation de mettre un évier à 3 euros), les placards n'ont pas de penderies, il te faudra 10 000 à 20 000 euros pour aménager et meubler..
Bref, même conclusion que plus haut.... il faut viser plus bas , entre 150 et 240 000 max. et plutôt dans l'ancien...qu'est ce qui te pousse vers le vefa.?
sache cependant que je suis un adepte des vefa , lorsque le profil et l'objectif s'y prêtent!!!

 

[dexvholt]

Bonsoir @moietmoi ,

Merci encore une fois pour ta réponse.

D'après les informations que j'ai trouvé, j'en ai déduit que le VEFA est intéressant car il n'y a pas de frais de notaire, pas de travaux et un apport nécessaire plus faible. La résidence sera aux toutes dernière normes et sera moderne.

Pourrais-tu, s'il te plaît, me détailler pourquoi le VEFA ne correspondrait pas à mon idée de RP+Location? Est-ce le montant à prendre en crédit qui est trop important ? Je pourrai essayer de changer de zone et trouver moins cher aux alentours des 250k€.

Étant adepte du VEFA, quel est le montage qu'utilises-tu afin d'optimiser ta fiscalité (quand tu avais un seul bien immobilier).

 

[moietmoi]

VEFA est intéressant car il n'y a pas de frais de notaire

non, il y en a , il sont réduit, aux alentours de 2,5%

pas de travaux

humm, il est vrai que normalement il n'y aura pas de travaux lourds, mais dans la très grande majorité des cas , le bien n'est pas livré "prêt à habiter" cuisine, sdb, placard, je passe sur l'aménagement ...

un apport nécessaire plus faible.

non , je ne pense pas... en ce moment les banques sont de plus en plus gourmandes , surtout sur un premier achat et un prêt à 25 ans....

Pourrais-tu, s'il te plaît, me détailler pourquoi le VEFA ne correspondrait pas à mon idée de RP+Location?

je l'ai détaillé au dessus; entre autre le budget ne passera pas; et si tu achètes en province ailleurs, ce ne sera plus ta rp...

Est-ce le montant à prendre en crédit qui est trop important ?

oui,
sur le principe, imaginons que tu n'ai aucun problème de financement, tu pourrais acheter pour ta rp (sans ptz, avec tva taux plein) ; puis pour baisser ton coût, louer une chambre, rien ne s'y oppose ne vefa ou en ancien;

mais tu dis aussi

Mon idée est d’acheter en premier lieu une RP avec 2 ou 3 chambres et de faire une colocation puis en sortir après, la louer complètement en colocation et acheter une vraie RP afin de me poser

et là tu buterais de nouveau à la question du financement car le loyer même en colocation en vefa, sera de très faible rentabilité, et les banques sauf pour des investisseurs aguerris ne prendront en compte que 70% d'un loyer normal dans leur plan de financement , donc tu n'auras pas la possibilité de "sortir " de ta coloc, et d'acheter autre chose, même pas un studio en province pour toi....

Étant adepte du VEFA, quel est le montage qu'utilises-tu afin d'optimiser ta fiscalité (

2 points:
Comme dirais Buffeto; avant de penser à défiscaliser il faut construire du patrimoine
-ce qui n'empêche pas de faire le meilleur montage optimisant le coût et la fiscalité pour le premier achat: et là le véfa est très mal place pour un premier achat en montage rp/loc qui est déjà périlleux

 

[dexvholt]

@moietmoi , merci énormément pour tes réponses. Je comprends mieux la situation, je vois que je n'avais pas pris en compte pas mal de choses.

non, il y en a , il sont réduit, aux alentours de 2,5%

Les frais de notaires sont offerts sur ces biens par ce prometteur. Je pensais que ça m'économise les 8% de frais de notaire à payer en plus.

humm, il est vrai que normalement il n'y aura pas de travaux lourds, mais dans la très grande majorité des cas , le bien n'est pas livré "prêt à habiter" cuisine, sdb, placard, je passe sur l'aménagement ...

Il y aura des placards, évier de cuisine et baignoire et douche.
Les travaux sur un ancien appartement risquent d'être important sauf si je trouve le "bon" appartement.


Je souhaite quand même investir en immobilier, que me conseillerais-tu de faire avec les données de ma situation?

Pourrais-je rester en location et acheter un T3 et louer ses deux chambres?

2 points:
Comme dirais Buffeto; avant de penser à défiscaliser il faut construire du patrimoine
-ce qui n'empêche pas de faire le meilleur montage optimisant le coût et la fiscalité pour le premier achat: et là le véfa est très mal place pour un premier achat en montage rp/loc qui est déjà périlleux

Juste par curiosité et pour mon apprentissage, quel serait le régime fiscale adapté pour cette situation ?

Merci encore une fois.

 

[moietmoi]

Les frais de notaires sont offerts sur ces biens par ce prometteur. Je pensais que ça m'économise les 8% de frais de notaire à payer en plus.

effectivement, si les frais de notaires sont offerts tu n'as pas à payer(ni 2,5% ni rien....) donc surtout pas 8%

Il y aura des placards, évier de cuisine et baignoire et douche.

oui, donc il faut vérifier si les placards sont équipés, et tu auras la cuisine à équiper;c'est

Les travaux sur un ancien appartement risquent d'être important sauf si je trouve le "bon" appartement.

c'est certain; dans le cas d'une RP ce n'est pas forcément un bon point..

Je souhaite quand même investir en immobilier, que me conseillerais-tu de faire avec les données de ma situation?

cela dépend un peu de ce que tu recherches: si c'est constituer peu a peu du capitak sécurisé dans la pierre la RP est l'idéal, mais un idf, souvent en achat on trouve plus petit que ce que l'on peu louer donc:

soit ce que tu veux faire, mais dans l'ancien, pour avoir un budget total nettement plus bas, mais attention je pense que tu te verrouilles pour une future RP indépendante en achat;

soit faire cela:

Pourrais-je rester en location et acheter un T3 et louer ses deux chambres?

un t3 ou un t2

Juste par curiosité et pour mon apprentissage, quel serait le régime fiscale adapté pour cette situation ?

la location meublée est une solution actuellement optimisante;