Malgré la hausse des taux de crédit immobilier qui freine certains emprunteurs, ceux qui le peuvent encore feraient mieux de se dépêcher de concrétiser leur projet. Car les baisses risquent encore de se faire attendre.

2,35 sur 20 ans et 2,45% sur 25 ans selon Empruntis, 2,42% sur 20 ans et 2,59% sur 25 ans selon Meilleurtaux... Alors qu'ils s'affichaient à moins de 1% en février 2022, les taux de crédit immobilier ne cessent de flamber, mois après mois. Au point, selon une étude dévoilée par PAP.fr le 30 novembre, qu'un acheteur sur 10 a fait l'objet d'un refus de prêt au mois de novembre. Pour expliquer ce refus, 62% citent le taux d'usure. Ce taux maximum au-dessus duquel les banques n'ont pas le droit de prêter comprend le taux d'intérêts du crédit, les frais de dossier ou encore l'assurance emprunteur. Calculé de manière trimestrielle et actuellement fixé à 3,05% pour les crédits sur 20 ans et plus, il sera réhaussé au 1er janvier 2023.

Faut-il alors attendre une hausse du taux d'usure pour se lancer dans un projet immobilier ? Le problème, c'est que la hausse des taux d'usure entraîne souvent une hausse des taux immobiliers, car les banques ne parviennent pas à répercuter le coût de l'argent qu'elles empruntent sur le crédit immobilier. « Les taux devraient augmenter a minima d'un point dans les six prochains mois, car alors que la Banque Centrale Européenne a remonté ses taux d'un point et demi depuis juillet 2022, les taux des prêts immobiliers pratiqués en France n'ont, eux, grimpé que de 0,5 point sur la même période. Mi-2023, il devrait donc être difficile, sauf excellents profils, d'emprunter sur 20 ans en dessous de 3,5% », analyse Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques pour Meilleurs Agents.

Machine à cash ou produit d'appel... Que gagne réellement la banque sur votre crédit immobilier ?

Or, la hausse des taux de crédit immobilier ampute logiquement le pouvoir d'achat des emprunteurs qui cherchent un logement. Dans une enquête publiée début novembre, Meilleurtaux expliquait qu'un couple gagnant 4 000 euros par mois avait perdu l'équivalent de 30 000 euros en 10 mois, sa capacité d'emprunt passant de 285 000 euros à 255 000 euros. Dans son étude, Meilleurs Agents estime de son côté que « pour compenser cette hausse des taux de crédit, il faudrait que les prix immobiliers aient eux-mêmes chuté durant la même période de -8,7%. » Si les derniers chiffres montrent effectivement un ralentissement des prix de l'immobilier, cela reste pour le moment marginal, même si certains experts tablent sur une baisse de l'ordre de 10 à 20% dans les mois à venir.

Une durée d'amortissement en augmentation

À la lecture de ces chiffres, ne vaudrait-il mieux pas mettre son projet immobilier sur pause et attendre des jours meilleurs ? Tout dépend : « Les acquéreurs doivent être conscients que l'engagement qu'ils prennent aujourd'hui en devenant propriétaires est plus fort qu'il y a quelques années car la durée d'amortissement évolue, détaille Barbara Castillo Rico. En janvier 2022, il suffisait de seulement 4 ans pour amortir les différents frais liés à l'achat et donc rendre l'acquisition de sa résidence principale plus intéressante que la location. Il faut désormais huit ans en moyenne pour amortir son acquisition. »

Crédit immobilier : découvrez les taux les plus bas pour votre projet

Cependant, « à long terme, il reste plus intéressant financièrement d'acheter sa résidence principale que de rester locataire », assure Barbara Castillo Rico. Une autre donnée joue en faveur des futurs acquéreurs : les sanctions à venir concernant les logements les plus énergivores, appelés « passoires énergétiques », pourraient bien précipiter de nombreux biens sur le marché d'ici 2028. En effet, les biens classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être mis en location à partir de 2025. La même interdiction frappera les logements classés F à compter de 2028.

« À long terme, il reste plus intéressant financièrement d'acheter sa résidence principale que de rester locataire »

Si certains propriétaires ont déjà annoncé leur volonté de passer outre ces interdictions, d'autres se dépêchent de mettre leurs biens en vente. Or, une étude menée en avril 2022 par Meilleurs Agents et Se Loger montre qu'à caractéristiques équivalentes (ancienneté, superficie...), un bien mal noté (F ou G) au diagnostic de performance énergétique (DPE) voit son prix de vente minoré de 6,7% par rapport à celui d'un bon élève (C, D ou E). Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13% moins cher que s'il est étiqueté A ou B.

Dans un communiqué envoyé le premier décembre, Immonot, le site immobilier des notaires, estime que « si les vendeurs gardaient l'avantage depuis plusieurs mois, il semblerait qu'en 2023 le match immobilier tourne à l'avantage des acheteurs. Avec des biens plus nombreux sur le marché, les occasions de négocier les prix ne manquent pas. » Un conseil partagé par la responsable des études économiques de Meilleurs Agents : « Le rapport de force entre acheteurs et vendeurs s'est clairement inversé et ce en faveur des acheteurs. Il faut en profiter en n'hésitant plus à négocier le prix des biens qui, pour la première fois depuis des années, ont du mal à trouver preneur. »

Comparez et trouvez le meilleur taux