Selon le courtier Meilleurtaux, les taux de crédit immobilier sont aujourd'hui revenus à leurs niveaux de 2015. Avec forcément un impact important pour les emprunteurs.

Une chute de 32,1% de la production de crédits immobiliers sur un trimestre. Il y a quelques jours, l'observatoire Crédit Logement d'octobre 2022 faisait état d'une forte baisse de la demande. Dans son 35ème observatoire sur le crédit immobilier diffusé ce mardi, le courtier Meilleurtaux dresse un constat similaire : si le marché de l'immobilier s'est bien tenu sur le premier trimestre de l'année, la tendance est en train de s'inverser à cause de la remontée des taux.

Sur un an, entre octobre 2021 et octobre 2022, les taux moyens sur 20 ans sont passés de 1,10% à 2,30%. Plus précisément, le courtier rapporte qu'en octobre 2021, « 30% des offres affichées par les banques se situaient à un taux de 0,90%, 44% à 1,10%, et 19% à 1,30%. Depuis début octobre 2022, les barèmes affichés des banques se situent pour 40% à 2,30%, 20% à 2,50% et 12% à 2,70%. Plus de 7 barèmes sur 10 sont aujourd'hui affichés entre 2,30% et 2,90%. »

30 000 euros en moins en un an

Forcément, la hausse des taux impacte les capacités d'emprunt des ménages. Meilleurtaux donne ainsi l'exemple d'un couple avec 4 000 euros de revenus nets par mois avec une assurance à 0,34% à 50% sur chaque tête. Le couple peut donc rembourser jusqu'à 1 400 euros par mois avec un taux d'endettement maximal de 35%.

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Si, en janvier 2022 avec un taux à 1,10%, le couple pouvait emprunter jusqu'à 285 000 euros, la réalité est toute autre quelques mois plus tard. Avec un taux de 2,30% au mois d'octobre, si le couple veut emprunter cette même somme, ses mensualités s'élèvent alors à 1 563 euros et son taux d'endettement atteint les 39%, au-delà de la limite autorisée. Dans le cas où ce couple souhaite toujours emprunter avec une mensualité de 1 400 euros, sa capacité d'emprunt passe à 255 000 euros, soit 30 000 euros de moins en 10 mois. Une autre donnée livrée par Meilleurtaux montre bien le renchérissement du crédit : en janvier 2022, une mensualité hors assurance pour un prêt classique de 200 000 euros à 1,20% s'établissait à 933 euros, pour un coût du crédit (hors assurance) de 23 976 euros. En octobre 2022, pour le même prêt, l'emprunteur doit débourser 1040 euros par mois. Soit une hausse mensuelle d'un peu plus de 100 euros, pour un coût total de 49 703 euros.

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Forcément, le phénomène risque d'avoir un impact sur le nombre de transactions immobilières. Si le million de biens vendus va encore être dépassé en 2022 grâce à un très bon début d'année, Meilleurtaux anticipe une année 2023 bien plus morose. À titre de comparaison, alors qu'en 2015, les taux moyens sur 20 ans étaient de 2,42%, le nombre de transactions était de 769 000 (contre 1,17 million en 2021).

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Une baisse qui s'explique en partie par l'incapacité de certains ménages à accéder aujourd'hui au crédit. Entre janvier 2021 et octobre 2022, le nombre de dossiers respectant les nouvelles règles pour l'octroi d'un crédit imobilier, à savoir un taux d'endettement de 35% et une durée d'emprunt maximal de 25 ans, est passé de 71,65% à 58,41%. Et le nombre de dossiers infinançables est lui passé de 21% à près de 30% sur la même période. « Aujourd'hui, un dossier sur trois dépasse ce taux d'endettement et n'est plus du tout finançable », confirme Maël Bernier, la porte-parole de Meilleurtaux. Et les choses ne risquent pas de s'améliorer dans les prochains mois. Comme Cafpi il y a quelques jours, le courtier Meilleurtaux s'attend à voir les barèmes des établissements bancaires dépasser les 3% en moyenne sur 20 ans au 1er semestre 2023.