Combien rapporte à la banque votre crédit immobilier ? Si l'octroi d'un prêt a un coût pour les établissements bancaires, le discours qui voudrait que ce produit ne sert qu'à attirer de nouveaux clients sans rapporter un centime semble erroné.

C'est une rengaine que l'on entend depuis longtemps, mais qui se fait de plus en plus présente à mesure que les taux remontent : un crédit immobilier ne rapporterait rien à la banque. Quand on interroge un expert du secteur bancaire, la réponse est sans appel : « La marge de la banque est aujourd'hui très réduite voire nulle pour certains réseaux. Je pense que pour beaucoup de dossiers, il n'y a aucune marge bancaire. »

Pascale Sciacaluga, directrice commercial du Crédit Coopératif, confirme l'idée d'un produit loin d'être rentable : « On dit que pour qu'une banque gagne de l'argent, il faut deux points au minimum de marge d'intermédiation (la différence entre les intérêts versés par les particuliers emprunteurs et le coût de la ressource qui permet à la banque de faire crédit, NDLR). Or ces dernières années, on en est très loin. »

Des coûts très différents d'une banque à l'autre

Passé ce constat, difficile d'avoir des chiffres. Concrètement, quels sont les coûts pour la banque ? Et par extension, qu'ont-elles à y gagner ? Demander aux banques combien leur rapporte un crédit immobilier revient à demander à Tim Cook d'expliquer le prix du nouvel Iphone : bon courage pour avoir une réponse détaillée. « Personne ne dévoile la construction de ses marges, et on ne peut pas demander aux banques de le faire dans la mesure où aucune entreprise ne le fait, explique Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis. Si toutes les personnes qui proposent un service se mettaient à expliquer leurs prix, vous n'achèteriez plus grand-chose. »

La réponse est d'autant plus compliquée qu'elle varie, parfois fortement, d'une banque à l'autre, en fonction de la structure de ses ressources financières ou de son fonctionnement (banque traditionnelle avec un gros réseau d'agences, ou banque en ligne 100% sur internet). « Il y a déjà le coût de la ressource humaine, détaille Pascale Sciacaluga. Il s'agit de tous les gens qui vont vendre le crédit immobilier, traiter le service après-vente, travailler sur le dossier en fonction de sa complexité... Tout cela fait partie du coût de la main d'œuvre qui est en partie répercuté dans les frais de dossier. »

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Sur ces frais de dossier, le tarif peut varier du simple au triple en fonction de l'établissement. Ils prennent également en compte le coût informatique, le coût de fonctionnement de la banque... « Le mode de gestion diffère d'un établissement à l'autre, souligne Hervé Phaure, responsable de l'activité Credit Risk Advisory au sein du cabinet Deloitte. Plus on est dans une structure avec un processus industrialisé, plus le coût de gestion est un coût fixe global. Dans une structure moins efficace, chaque dossier va engendrer des frais de gestion importants. »

Le coût de la ressource grimpe

Mais le coût le plus important pour la banque et qui se répercute sur votre taux de crédit immobilier est avant tout le coût de la ressource. Pour obtenir l'argent qu'elle va vous prêter, la banque a deux solutions : puiser dans ses ressources internes, notamment à travers l'épargne de ses clients, ou bien l'acheter sur le marché. « L'épargne est utilisée dans la gestion ALM (la gestion entre actifs et passifs des banques, NDLR), explique Hervé Phaure. Plus une banque dispose d'épargne contrainte, c'est-à-dire une épargne bloquée sur plusieurs années, que le client ne peut pas sortir comme il veut (comme un PEL ou un PER par exemple), plus çela aide les banques à optimiser leurs TCI (taux de cession interne, qui définit le coût de la ressource). À l'inverse, les banques qui n'ont pas beaucoup d'épargnants sont clairement défavorisées dans un marché où les taux remontent et où il faut aller se financer à l'extérieur. »

Car les banques obligées d'acheter leur ressource voient l'OAT 10 ans, le taux d'emprunt d'Etat à dix ans qui leur sert de référence, grimper en flèche. « Le coût du crédit pour la banque est en train d'augmenter à cause du coût de la ressource, développe Cécile Roquelaure. C'est une donnée quantifiable, puisque l'OAT qui était à 0,2% en janvier est actuellement à 2,25% (au 22 juin, NDLR). »

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Une hausse de deux points bien loin d'avoir été répercutée dans les taux de crédit immobilier, passés de 0,94% en moyenne en janvier sur 20 ans à 1,54% au mois de juin sur la même durée. « Aujourd'hui, quand vous êtes une banque qui n'a pas d'épargnants, vous avez sans doute arrêté de faire du crédit immo, ou pas loin, note un responsable bancaire. Les banques sont coincées par le taux d'usure et ne peuvent pas répercuter les hausses. Donc à un moment donné, soit on est coincé et on arrête, soit on tape dans sa propre caisse. »

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Malgré la situation actuelle, la majorité des établissements bancaires souhaite toujours proposer du crédit immobilier, produit fidélisant par excellence. « C'est un moyen d'avoir de nouveaux clients qui vont être fidèles pendant de nombreuses années, atteste Pascale Sciacaluga. Un nouveau client va domicilier ses comptes, être bancarisé donc prendre une carte bleue, une assurance habitation... Le but, c'est d'avoir une relation globale avec notre client. On a besoin d'avoir une relation rentable bien sûr, mais c'est aussi une relation de conseil. »

« Si le client domicilie ses comptes, la banque peut également disposer de dépôts courants et d'une partie de son épargne, complète Hervé Phaure. Potentiellement, la banque va aussi récupérer des informations sur le client et va pouvoir lui proposer d'autres produits complémentaires ainsi que des crédits, comme des crédits à la consommation, avec des marges plus élevées. En fidélisant un client avec le crédit immobilier, la banque peut donc utiliser l'épargne positive de ce dernier et lui proposer des offres supplémentaires qui vont permettre de dégager de la rentabilité. »

Un produit qui reste rentable

Reste que le discours qui voudrait que le crédit immobilier est un produit d'appel qui ne rapporte rien aux établissements bancaires n'est pas du goût de tout le monde. « Dire que les banques ne gagnent plus leur vie sur le crédit, voire que le crédit serait un produit vendu à pure perte, cela permet effectivement de légitimer des pratiques commerciales tournées vers d'autres univers comme l'assurance, ou la bancarisation du client, analyse Aurélien Soustre, représentant de la CGT-banques et assurances au Comité consultatif du secteur financier. Toutefois, on aurait du mal à comprendre que les établissements se fassent autant de concurrence sur un produit sur lequel elles perdraient de l'argent. Ce dynamisme est pour moi la preuve que c'est un produit rentable. »

Un rapport de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) paru en septembre 2021 et intitulé « le financement de l'habitat en 2020 » donne quelques indications quant à la marge réalisée sur les crédits à l'habitat. Ainsi, la marge nette (marge brute, moins les frais de gestion et le coût du risque) sur les nouveaux crédits à l'habitat était de 0,45% au premier trimestre 2021 contre 0,12% au premier trimestre 2020. Ce qui signifique que chaque crédit de 200 000 euros délivré par une banque lui rapportait en moyenne 900 euros, sans compter les bénéfices sur l'assurance emprunteur et les frais bancaires du compte lié au crédit.

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« Il y a un phénomène qui risque de pincer les marges, c'est que les banques ont jusqu'ici octroyé des prêts à des taux très bas sur des durées assez longues, alors qu'elles se refinancent sur du long terme, détaille Aurélien Soustre. Elles ont prêté à des taux fixes mais vont devoir se refinancer à des taux qui vont légèrement grimper. » Selon lui, les banques continuent cependant à gagner de l'argent, non-seulement grâce aux différents produits proposés aux nouveaux clients mais également sur le crédit en lui-même. « Sinon, elles choisiraient d'elles-mêmes de proposer beaucoup moins de crédit immobilier. »

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