La durée moyenne des prêts immobiliers est de 20 ans. Mais face à la hausse des taux, de plus en plus d'emprunteurs n'ont d'autre choix que de s'endetter sur la durée maximum, soit 25 ans. Un allongement qui se paye, notamment en termes d'intérêts.

C'est une question que tous les emprunteurs se sont posé : dois-je prendre un crédit immobilier sur 20 ans ou bien sur 25 ? Selon une étude de l'Observatoire Crédit Logement, la durée moyenne des prêts immobiliers s'est établie à 20 ans (240 mois) sur le mois de mai. « Pour les prêts consacrés à l'achat de la résidence principale, 65,3% ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans : le poids relatif de cette tranche de durées augmente encore à un niveau jamais constaté par le passé », détaille l'Observatoire. Effectivement, sur l'année 2021, le pourcentage de ces prêts s'élevait à 56,1%.

Une durée de prêt qui s'allonge avec la hausse des taux

Il faut dire que depuis le début de l'année, les taux de crédit immobilier augmentent, impactant le budget des futurs emprunteurs. En face, les prix de l'immobilier, eux, ne baissent pas. Dans ce contexte, les emprunteurs ont donc trois solutions : chercher un bien plus petit, augmenter la part de l'apport personnel ou emprunter plus longtemps. De plus en plus de ménages se tournent ainsi vers des prêts sur 25 ans, la durée maximale autorisée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), sauf exception.

La durée réelle de détention d'un crédit, elle, oscille toujours entre 8 et 10 ans, estime Meilleurtaux. Que l'on revende son bien (et donc le prêt qui y est adossé) pour en changer ou qu'on le solde grâce à un héritage par exemple, rares sont les emprunteurs à aller au bout de la durée. Mais alors concrètement, quelles sont les différences, par exemple, entre un prêt de 200 000 euros sur 20 ou 25 ans ?

Exemples pour un emprunt de 200 000 euros(1)

Sur 20 ans, à un taux de 1,55%(*)

En cas d'emprunt de 200 000 euros sur 20 ans, la mensualité de remboursement sera de 969,70 euros. Après 8 ans, l'emprunteur aura remboursé 20 435,28 euros d'intérêts (sur 32 723 euros d'intérêts au total sur 20 ans). Sur les 200 000 euros représentant la valeur du bien, l'emprunteur aura remboursé 72 655,61 euros.

Dans le cas où l'emprunteur revendrait son bien après 10 ans, le montant des intérêts payés s'élève à 24 093,15 euros. La somme remboursée sur le bien est quant à elle de 92 270,45 euros.

Sur 25 ans, à un taux de 1,70%(*)

En cas d'emprunt sur 25 ans, la mensualité de remboursement sera de 818,80 euros. Si l'emprunteur décide de revendre son bien après 8 ans, il aura déjà réglé 23 582 euros d'intérêts (sur 45 641,07 euros d'intérêts au total sur 25 ans). Le bien sera lui remboursé à hauteur de 55 022,97 euros.

Dans le cas où l'emprunteur se sépare de son bien après 10 ans, la somme des intérêts payée est de 28 268,95 euros, pour un remboursement du bien à hauteur de 69 987,68 euros.

(1) Simulation réalisée avec la calculette d'emprunt MoneyVox.

(*) taux moyens, hors assurance, sur 20 et 25 ans au début du mois de juin 2021.

Premier point : logiquement, augmenter la durée de son crédit fait baisser sa mensualité de remboursement. Dans le cadre d'un prêt de 200 000 euros, un emprunteur sur 20 ans devra s'acquitter d'une mensualité de 969,70 euros, contre 818,80 euros sur 25 ans. Soit une différence de 150,90 euros par mois.

Un écart parfois capital, d'autant plus qu'avec les normes du HCSF (obligation de ne pas dépasser les 35% de taux d'endettement), l'emprunteur n'a parfois pas d'autre choix que de rallonger la durée de son crédit. Pour une mensualité de 969,70 euros, les revenus nets à avant prélèvement à la source de l'emprunteur doivent être au minimum de 3 394 euros par mois, contre 2 865 euros pour une mensualité de 818,80 euros.

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« Un emprunt sur 25 ans coûtera toujours plus cher »

« Bien souvent, l'allongement de la durée de crédit ne se fait pas par choix mais par obligation », confirme Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Mais certains peuvent parfois le faire par confort, pour se dégager plus de budget mensuel ou garder une surface financière nécessaire pour un autre projet.

Dans ce cas, le calcul s'impose. « Un emprunt sur 25 ans coûtera toujours plus cher en intérêts et on aura remboursé moins de capital au bout de 8 ou 10 ans », prévient Sandrine Allonier. Là encore, rien d'illogique puisque le taux de crédit sur 25 ans est plus élevé que sur 20 ans.

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Reste qu'après 8 ans, un emprunteur s'engageant sur 20 ans aura remboursé 36% de son bien (72 655,61 euros) et 46% après 10 ans (92 270,45 euros). À l'inverse, au bout de cette même durée de 8 ans, une personne engagée sur 25 ans n'aura remboursé que 27% de la valeur de son bien (55 022,97 euros) et presque 35% (34,9%) après 10 ans (69 987,68 euros). Au rayon des intérêts en revanche, la personne empruntant sur 25 ans aura déboursé plus qu'un emprunteur sur 20 ans à durée égale, que le prêt soit soldé au bout de 8 ans, de 10 ans ou bien à terme.

« Un emprunteur qui s'engage sur 25 ans amortira moins de capital en cas de revente au bout de 10 ans, concède Cérile Roquelaure, porte-parole chez Empruntis. Mais ce qui compte de toute façon, c'est la valeur à laquelle vous allez revendre votre bien. Si vous générez une plus-value par rapport au prix d'achat, cela vous permettra d'amortir le coût de votre crédit. »

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