La candidate du Rassemblement National veut « rendre les prêts immobiliers transférables d'un bien à l'autre » et se dit « favorable à la portabilité des prêts immobiliers de l'acheteur au vendeur ». Ces mesures, censées faciliter l'accès à la propriété, posent cependant plusieurs questions.

Le 6 avril, le garant Cautioneo effectuait une revue des programmes des candidats pour l'élection présidentielle 2022 sur la question du logement. Parmi les différentes mesures, Marine Le Pen annonçait vouloir « rendre les prêts immobiliers transférables d'un bien à l'autre. » La candidate Rassemblement National se prononçait également « en faveur de la portabilité des prêts immobiliers du vendeur à l'acheteur. »

« Les Français vendant un bien sur lequel ils auraient encore un prêt pour en acheter un autre, conserveraient le prêt en cours et les taux d'intérêts. Il s'agirait aussi que le vendeur puisse transférer son prêt en cours à l'acheteur », avançait également Marine Le Pen dans une tribune à News Tank en janvier. Deux mesures visant à faciliter l'accès à la propriété et qui s'ajoutent au prêt de 100 000 euros à taux zéro pour les jeunes couples.

Concernant le transfert de crédit d'un bien à un autre, Marine Le Pen se base sur un procédé connu, mais aujourd'hui mis de côté par les banques, comme l'explique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux : « Cela ne se fait quasiment plus aujourd'hui. Au début, c'était un avantage en plus que proposaient les banques. Mais à partir du moment où on a eu des taux très faiblement rémunérateurs pour les établissements, ce n'était plus possible. »

« Trouver un crédit transférable aujourd'hui, c'est quasiment mission impossible », confirme Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis. Jusqu'en 2016, les banques acceptaient de faire des transferts de crédit. Une aubaine pour l'emprunteur qui pouvait alors garder le taux précédemment négocié, et ce même en cas de hausse des taux au moment de changer de bien immobilier.

Mais face au coût de l'argent, les banques ont finalement préféré arrêter de proposer ce transfert. « Quand les banques achètent l'argent pour financer votre crédit, elles se basent sur le fait que vous allez le garder environ 8 ans [la durée moyenne de détention d'un crédit, NDLR] donc elles vont fixer le taux en fonction de l'OAT 10 ans. Quand ce taux augmente, cela signifie que le coût de la ressource va augmenter. Donc elles n'ont pas intérêt de proposer ce transfert de prêt, qui leur coûte trop cher », détaille Cécile Roquelaure.

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Sur le papier, la proposition de Marine Le Pen ne serait donc pas trop compliquée à mettre en place car « la transférabilité entre deux biens est une question de coût de l'argent, note Cécile Roquelaure. Donc si les taux continuent à augmenter, en dépassant par exemple les 2%, les banques vont peut-être s'y remettre naturellement. » Sur le sujet, Maël Bernier se montre plus circonspecte : « À moins d'obliger les banques à bloquer leurs taux, je ne les vois pas reproposer cela. »

Le transfert du vendeur à l'acheteur, une mesure (quasi) impossible

Si le transfert du crédit d'un bien à un autre se discute, l'idée de transférer un crédit du vendeur à l'acheteur remettrait complètement en question le système actuel. Car en France, contrairement aux Etats-Unis ou aux pays anglo-saxons, on accorde un crédit en fonction de la capacité de la personne à le financer et non pas sur la valeur du bien. « Un crédit, il est consenti sur un projet, à une personne, en fonction des risques de chacun. Le vendeur a signé à un instant T, mais il n'est pas dit que l'acheteur soit dans la même situation. La banque ne va pas transférer un prêt à quelqu'un d'autre, je ne vois pas comment c'est possible », juge Maël Bernier.

Si certaines règles du système français peuvent être contraignantes (35% de taux d'endettement maximum, sur des durées ne dépassant pas 25 ans), ce dernier a l'avantage de protéger les acquéreurs. Aux Etats-Unis, les banques produisent des prêts hypothécaires en fonction de la valeur du bien à rembourser. Mais la crise économique de 2008 a montré les limites de ce mode de financement. « En France, il y a très peu de dossiers impayés, assure Cécile Roquelaure. À l'inverse, aux Etats-Unis, on ne se préoccupe pas de savoir si vous allez pouvoir payer votre crédit et donc il y a beaucoup de défaillances de paiement. »

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Accepter de transférer un crédit du vendeur à l'acheteur reviendrait donc à basculer dans ce système d'hypothèque, quitte alors à ne plus protéger l'acheteur qui pourrait, en cas de défaut de paiement, voir sa maison saisie du jour au lendemain. Mais avant d'en arriver là, « il faudrait changer complètement le système français », prévient Cécile Roquelaure. Au risque de créer d'autres difficultés pour les acquéreurs.

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