Les nouvelles règles du prêt immobilier ont été publiées au Journal officiel du 10 octobre. Cette publication, annoncée mi septembre par Bruno Le Maire, entérine le passage de ces règles en norme juridiquement contraignante. Si elles ne les respectent pas, les banques seront sanctionnées. Voici le détail, pour pouvoir emprunter à partir du 1er janvier 2022.

Mi septembre, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) présidé par Bruno Le Maire a annoncé que ses recommandations pour le crédit immobilier vont être gravées dans le marbre. C'est-à-dire passer du statut de « simple » recommandation au statut de norme, juridiquement contraignante pour les banques, avec des sanctions à la clé à partir de 2022.

En bref, pour être dans les clous, les dossiers des emprunteurs doivent respecter deux règles principales : ne pas s'engager sur des mensualités de crédit dépassant 35% de vos revenus mensuels, et s'endetter sur 25 ans maximum. Quelques exceptions à ces deux grands principes demeurent, et les banques pourront toujours accepter 20% de dossiers « hors des clous », en cherchant toutefois à favoriser les ménages qui achètent pour la première fois.

Crédit immobilier : tout ce qui va changer pour vous

La « décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers », émise par le HCSF, est paru le 10 octobre au Journal officiel, actant définitivement l'inscription de ces règles dans le marbre. Aucune surprise par rapport à ce qui avait été annoncé par le ministre de l'Economie et des Finances. Mais cette publication permet de lever quelques ambiguïtés.

27 ans pour le neuf ou en cas de travaux

La durée maximale d'emprunt - 25 ans - fait l'objet d'une exception : un différé de 2 ans est envisageable pour tout projet dans le neuf ou dans l'ancien avec d'imposants travaux. En clair : il n'est pas possible de signer un crédit classique sur 27 ans mais il est possible de s'engager sur un prêt immobilier de « 2 ans + 25 ans », soit 2 ans pendant lesquels vous ne remboursez qu'un partie de vos échéances mensuelles, pendant les travaux, avant d'embrayer sur le plus classique crédit sur 25 ans.

La décision du HCSF publiée au Journal officiel détaille précisément les dossiers pour lequels les banques peuvent accorder ce prêt sur « 2 + 25 ans ». Premièrement, les crédits liés à une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), « dans le cadre d'un contrat de construction d'une maison individuelle » ou « dans le cadre d'un contrat de promotion immobilière ». Bref : un projet immobilier neuf. Deuxièmement, un achat dans l'ancien avec « un programme de travaux dont le montant représente au moins 25% du coût total de l'opération ».

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« Revenu net avant impôt »

A la vue de nombreux témoignages recueillis par MoneyVox, certaines banques font du zèle et réclament un taux d'endettement de 35% maximum après impôt, autrement dit le « net à payer en euros » tout en bas du bulletin de salaire. Rien ne les empêche d'être exigentes envers leurs candidats à l'emprunt... mais l'argument s'appuyant sur les revenus 35% après impôt à la source ne tient pas !

La décision du HCSF publiée au Journal officiel ne laisse pas de place à l'ambiguïté sur ce point : les « revenus annuels » à prendre en compte pour calculer les 35% de taux d'endettement correspondent bien au « revenu net avant impôt de l'emprunteur (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) ».

Crédit immo : faut-il calculer le taux d'endettement de 35% avant ou après impôt ?

Le cas particulier des revenus fonciers

La décision du HCSF précise, pour les revenus fonciers, tirés par exemple de la location d'un appartement, que « le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d'emprunts et assurance emprunteur ». Le Haut Conseil ajoute que les banques doivent y appliquer « des décotes » pour « refléter le risque locatif », et que les revenus annuels peuvent être majorés des réductions d'impôt à l'investissement locatif (Pinel, etc.).

L'entrée en vigueur de la décision du HCSF est prévue au 1er janvier 2022. Les banques ne sont sanctionnables qu'à partir de cette date mais, dans les faits, les règles listées ci-dessus s'appliquent dès à présent. Seul changement en janvier 2022 : les banques devront être encore plus vigilantes qu'avant sur le respect de ces conditions.

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