Crédit immobilier : faut-il emprunter sur 25 ans ?

« Le retour des prêts sur 35 ans ! » Début 2018, le courtier en crédits Vousfinancer avait pointé le retour des durées XXL, en rencontrant un important écho médiatique. Dans les faits, seul le Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine (CFCAL) accorde des prêts immobiliers sur des durées aussi longues. Et Emmanuelle François, présidente du directoire du CFCAL, réfute l’idée d’avoir « lancé » un « crédit sur 35 ans » : « Nous avons étendu nos activités à l’immobilier début 2018, et cette durée fait partie des durées sur lesquelles nous travaillons déjà pour les opérations de regroupement de crédits. »

Les prêts sur 25 ans, la nouvelle norme ?

Le prêt immobilier sur 35 ans est donc à ranger dans la case « épiphénomène », selon Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux, au même titre que le prêt sur 30 ans. En revanche, le crédit immobilier sur 25 ans, lui, est devenu « la norme » !

« Nous prêtons sur 20 ans et sur 30 ans ou plus, mais l’activité principale reste le prêt sur 25 ans »

L’observatoire Crédit Logement-CSA, qui fait office de référence statistique dans le secteur, illustre à quel point la production a basculé dans une ère de prêts longs. La durée moyenne des crédits a même dépassé les niveaux constatés avant la crise financière de 2007-2009. Résultat, en février, 41,5% de la production de crédits a été réalisée sur des durées de 25 ans et plus ! Même au CFCAL, Emmanuelle François voit le « 25 ans » comme la nouvelle norme : « Nous ne faisons quasiment plus de prêt immobilier sur 15 ans. Nous prêtons sur 20 ans et sur 30 ans ou plus, mais l’activité principale reste le prêt sur 25 ans. »

Les emprunteurs de 2019 s’endettent donc majoritairement sur 25 ans, alors que la norme était l’emprunt sur 15 voire éventuellement 20 ans en 2010 ! Tirent-ils un trait sur 10 ans de pouvoir d’achat ? En théorie, oui. Mais les taux bas, à un niveau record, peuvent rendre un allongement intéressant pour certains emprunteurs.

Combien pouvez-vous emprunter en plus en allongeant la durée ?

Un exemple : un couple de jeunes trentenaires vise un premier achat immobilier. Ils touchent à deux 3 000 euros chaque mois, et souhaitent limiter à 1 000 euros les échéances de remboursement mensuelles. Avec leur profil de primo-accédants, ils peuvent espérer des taux très légèrement en-dessous des moyennes du marché : 1,35% sur 20 ans, 1,60% sur 25 ans, et 2% sur 30 ans, en se basant sur les données des courtiers et de l’observatoire Crédit Logement-CSA. En revanche, ils ne négocient pas leur assurance emprunteur. Résultat : 0,25% d’assurance par tête, soit 0,50% à deux avec une couverture maximale. Voici les montants qu’ils peuvent emprunter dans ces conditions, avec des mensualités de 1 000 euros :

• Sur 20 ans : un crédit de 193 295 euros à 1,35%, pour un coût (intérêts + assurance) de 46 705 euros.
• Sur 25 ans : un crédit de 224 055 euros à 1,60%, pour un coût de 75 946 euros.
• Sur 30 ans : un crédit de 243 140 euros à 2%, pour un coût de 116 861 euros.

Bilan : le fait d’allonger la durée de remboursement de 20 à 25 ans permet à ce couple de gonfler très sensiblement leur capacité de financement, de plus de 30 000 euros ! Cela a toutefois un coût : les intérêts d’emprunt et cotisations d’assurance emprunteur grimpent eux aussi de près de 30 000 euros. La rançon du budget élargi.

Quant au crédit sur 30 ans, il permet lui aussi de gonfler le montant finançable. Mais le surcoût apparaît dans ce cas assez démesuré, la faute à un taux de crédit bien plus élevé qui représente 41 000 euros de surcoût, par rapport au prêt sur 25 ans, pour moins de 20 000 euros de « gain » sur le montant emprunté.

Combien restera-t-il à rembourser au bout de 10 ans ?

Dans les faits, rares sont les emprunteurs qui remboursent scrupuleusement leur crédit au rythme prévu lors de la signature du contrat. Naissances, mobilité professionnelle, niveau de vie revu à la hausse ou à la baisse, divorce… Les causes de déménagement sont nombreuses. Le régulateur bancaire (ACPR) a estimé à 7,1 ans la durée de remboursement effective en 2016, sans mettre à jour cette statistique depuis. « Cela n’a pas ou peu évolué », affirme Maël Bernier, de Meilleurtaux. Un jugement partagé par Emmanuelle François, du CFCAL. Pas plus de 10 ans de remboursement effectif, donc.

Retour à notre exemple. Combien restera-t-il à rembourser, pour notre couple de jeunes trentenaires, en 2029 ?

• En cas de prêt sur 20 ans : dans 10 ans, il leur restera 103 158 euros à rembourser, soit 53% du montant initialement emprunté.
• En cas de prêt sur 25 ans : il leur restera 145 004 euros à rembourser, soit 65% du montant emprunté en 2019.
• En cas de prêt sur 30 ans : il leur restera encore 177 649 euros à rembourser, soit 73% du montant emprunté en 2019.

Qui emprunte sur 25 ans ?

L’économiste Michel Mouillart, membre de l’observatoire Crédit Logement-CSA, estime que les banques accordent plus facilement des prêts sur des durées longues pour « maintenir sur le marché des primo-accédants, jeunes, sans trop d’apport personnel ». Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, confirme : « Les banques se sont rendues compte en 2017 qu’elles finançaient moins de primo-accédants. En 2018, on a observé une généralisation des prêts longs pour les conserver. »

Une large part des emprunteurs sur 25 ans sont donc des ménages contraints d’allonger leur durée de remboursement pour financer leur projet immobilier. Mais Maël Bernier estime que la pratique du « 25 ans de confort » se développe : des emprunteurs qui allongent la durée de crédit pour limiter leurs mensualités. « Nous avons à la fois des clients contraints d’emprunter sur des durées longues, et d’autres qui le font par choix », abonde Emmanuelle François, du CFCAL. « Les clients veulent du pouvoir d’achat. Nous avons beaucoup de clients qui achètent en Ile-de-France où les prix ont très fortement augmenté dernièrement. Ils ne souhaitent pas se serrer la ceinture pendant de nombreuses années, uniquement pour acquérir un bien immobilier. Ils choisissent donc de s’engager sur une durée plus longue. »

La tendance des prêts longs va-t-elle durer ?

« Tant que les taux seront aussi bas, les prêts resteront majoritairement longs », juge Maël Bernier. « Dès que les taux repartiront à la hausse, le delta sur le coût du crédit ne sera plus du tout le même entre des crédits sur 20 et 25 ans. » La directrice de la communication de Meilleurtaux rappelle ainsi que la baisse des taux permet actuellement de compenser la hausse des prix « sur la majeure partie du territoire ».

Est-ce plus risqué d’emprunter à long terme ?

S’engager à rembourser un crédit sur 25 ans, voire plus, peut effrayer. D’autant que les crédits accordés trop facilement, et sur des durées extravagantes lors des années 2000 ont symbolisé certaines dérives d’avant-crise. Est-il raisonnable de s’endetter sur un quart de siècle ? De fait, les crédits risqués des années 2000 étaient le plus souvent à taux variable. Or, dès 2016, l’observatoire Crédit Logement CSA relevait que « la production à taux variable a pratiquement disparu du paysage (moins de 0,1%) ». Les ménages s’endettent aujourd'hui exclusivement à taux fixe : le coût du crédit ne s’envolera pas si les taux remontent !

« La crise a marqué les esprits »

« La crise a marqué les esprits », rassure Emmanuelle François, présidente du directoire du CFCAL. « Depuis, la surveillance et les exigences des régulateurs ont été resserrées. Le système de garantie est suffisamment robuste. Quand nous prêtons à long terme, nous devons équilibrer notre bilan en nous refinançant à long terme. Sans entrer dans le détail comptable, le fait de prêter à long terme aux particuliers nous coûte plus cher en ressources financières. C’est un aspect qui n’avait pas forcément été bien mis en œuvre partout avant la crise. Ce fonctionnement renchérit mécaniquement le coût du crédit. » Ce qui explique aussi que le crédit sur 30 ou 35 ans n’est, financièrement parlant, pas vraiment une bonne affaire.

Voir aussi notre calculatrice de capacité d’emprunt immobilier