Les taux de prêts immobiliers ont atteint leur plus bas au printemps 2015. A 2,18% en moyenne en juin selon la Banque de France (1). Contre 2,58% en janvier 2015, 3,05% en juin 2014 ou 4,12% en mars 2012. Depuis, les professionnels du secteur s’accordent sur une remontée des taux, même s’ils resteront très attractifs jusque fin 2016 selon les prévisions de l’observatoire Crédit Logement/CSA.

Conséquences : un afflux de renégociations, des dossiers de demande de crédit qui s’accumulent dans les banques, et des délais de traitement qui s’allongent. Si les grandes banques éludent la question de la surcharge de dossiers dans leurs résultats semestriels, elles confirment toutes la forte demande de prêts à l’habitat lors des premiers mois de l’année. Le Crédit du Nord évoque même « une production historique ».

Dans cette enseigne du groupe Société Générale, elle a augmenté de 50% par rapport au premier semestre 2014, pour 2,6 milliards d’euros de prêts accordés sur les six premiers mois de 2015. Même évolution à la Banque postale : +44% pour 5,6 milliards d’euros. Les autres enseignes communiquent plutôt les évolutions de l’encours de l’ensemble des prêts à l’habitat. Pour un même constat : +4,9% à la Caisse d’Epargne de juin 2014 à 2015, +3,3% à la Banque Populaire sur la même période, +2,7% à la Société Générale, +3% au Crédit Agricole, +2,8% au Crédit Mutuel (CM11), +0,8% chez BNP Paribas, +6,7% chez LCL, +1,2% au CIC.

Le crédit immo pour fidéliser les clients

Ces banques témoignent aussi presque unanimement de l’aspect moteur du prêt immobilier, qui porte la progression de l’activité crédits. Et qui s’avère toujours aussi stratégique pour les réseaux bancaires : « Le crédit immobilier est un outil de conquête clientèle important, et qui explique en partie les 185.000 ouvertures nettes de comptes à vue » dans le groupe Société Générale, affirme son directeur général délégué Bernardo Sanchez Incera.

Car la signature d’un emprunt, pour un acheteur immobilier, signifie souvent ouverture d’un compte courant dans la banque prêteuse, transferts de domiciliation, etc. Et le crédit s’étalant sur des durées relativement longues - 17 ans et 6 mois en moyenne selon la Banque de France – les clients devraient se montrer fidèles sur ce même laps de temps, sauf en cas de rachat du crédit par une autre banque. Des avantages que confirme le Crédit Agricole dans son rapport semestriel. La banque verte souligne que le prêt à l’habitat permet « la fidélisation de la clientèle dans la durée » et que cela génère « du potentiel d’équipement », c’est-à-dire la commercialisation de cartes bancaires ou la souscription à des produits d’épargne.

Des banques plus ou moins offensives sur les rachats

Sensible à cet axe stratégique, le Crédit Agricole semble se positionner sur le terrain des renégociations et rachats de crédit. La banque évoque ainsi, juste avant d’aborder l’aspect fidélisation, des « rachats et réaménagements de crédits immobiliers à des niveaux exceptionnels liés au contexte de taux bas ».

La part des renégociations (y compris les rachats) dépasse en effet les 40% de la production de crédit immobilier depuis février 2015 selon les statistiques de la Banque de France. La Banque postale laisse entendre dans son rapport qu’elle a saisi cette occasion pour capter de nouveaux clients, mentionnant « une part importante de rachats externes » dans sa production.

D’autres enseignes adoptent un discours plus défensif à propos des rachats de crédit, comme le CIC qui parle de « bonne résistance » face « à la vague de rachats et renégociations de crédits ».

Le rebond des taux ne coupe pas l’engouement

La remontée des taux en cours va-t-elle stopper ce retour des emprunteurs, et cet afflux de demandes de rachats ou renégociations ? Pas nécessairement. LCL confirme ainsi avoir été la première banque à remonter ses taux, en mai. Et ni cette légère remontée ni sa médiatisation n’ont eu d’« impact sur la croissance des volumes ».

Autre enseignement des résultats semestriels : le rebond d’activité du crédit immobilier concerne tous types de publics. Le Crédit Foncier, qui se revendique « prêteur aux ménages aux revenus modestes » et distribue 40% des prêts à l’accession sociale (PAS), souligne que sa production de PAS a augmenté de 32% par rapport au premier semestre 2014. Même conclusion à la Banque Postale : « 3 milliards d’euros de prêts à l’accession sociale dont les encours ont doublé sur la période ».

La production croissante de crédit immobilier irrigue aussi d’autres sources de revenus pour les banques : indirectes, comme l’assurance emprunteur, ou directes, comme les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Le Crédit du Nord relève ainsi une « augmentation sensible » des IRA depuis le début de l’année.

Seul bémol, toujours du point de vue des banques, les taux bas si attractifs pour les emprunteurs ne leur permettent pas de soigner leurs marges, comme en témoigne ce passage du rapport financier du Crédit Mutuel-CIC : « Le recul de la marge d’intérêt de 2,9% provient d’une situation de taux d’intérêt bas et d’une importante phase de renégociation des taux des crédits existant par les clients ». La fidélisation a un prix.

(1) L’institution publie chaque mois le taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat, pour les prêts à long terme (plus d’un an) et à taux fixe. Il s’agit d’un « taux effectif au sens étroit » et d’une « moyenne pondérée par les flux des taux à long terme et à court terme, en pourcentage ».