L’année qui vient de s’écouler n’a pas été bonne pour l’immobilier ancien, selon le bilan chiffré publié mardi par la Fnaim. La Fédération nationale de l’immobilier reste par ailleurs pessimiste pour 2013, avec une continuation annoncée de la baisse d’activités, et des prix stables.

La Fnaim confirme les tendances communiquées par les professionnels de l’immobilier depuis plusieurs semaines, voire plusieurs mois : l’année 2012 est une année sombre pour le marché de l’immobilier ancien. La Fédération a fait le bilan des chiffres remontés par ses 12.000 agences immobilières partenaires et ne peut que constater une baisse du nombre de transactions de logements anciens. En 2012, la Fnaim en a comptabilisé 655.000, contre 805.000 en 2011, soit une baisse de 18,6%.

« C'est une chute extrêmement forte, plus importante que celle qui a suivie la crise des subprimes », souligne Jean-François Buet, le président de la Fnaim. Le nombre de ventes de logements anciens avait chuté de 810.000 en 2007 (après un record de 829.000 en 2005) à 673.000 en 2008 et 594.000 en 2009 avant de rebondir à 784.000 en 2010.

Moins de transactions et des prix légèrement à la baisse en 2012

Cette baisse des transactions est en partie expliquée par un temps de réalisation des ventes qui s’est considérablement allongé, selon un sondage (1) cité par la Fnaim. Pour 46% des transactions, il a fallu entre 4 et 6 mois pour finaliser la vente, alors qu’en 2011 le délai d’une vente était généralement inférieur à 3 mois (dans 41% des cas).

Paradoxalement, des courtiers tels que Meilleurtaux et Empruntis ont obtenu en 2012 des taux de crédit immobilier toujours plus faibles, pour finir l’année à un niveau historiquement bas. Ces taux auraient dû pousser les acquéreurs potentiels à acheter, mais l’attentisme a dominé. Pourquoi une telle attente ? Toujours selon le sondage, les agents immobiliers ont fait face à des clients qui reportaient leur décision d’achat à plus tard (63%), qui avaient des difficultés à obtenir des crédits immobiliers (58%) et qui estimaient que les prix de l’immobilier étaient trop élevés (56%).

En effet, malgré des biens qui ont du mal à se vendre, les prix n'ont pas baissé, ou très peu. Au quatrième trimestre 2012, la Fnaim constate une baisse des prix de 0,8% au niveau national et de 1,5% en province par rapport à fin 2011. Toutefois, ces chiffres « dissimulent des disparités régionales » précise un communiqué de la Fédération : « En région parisienne, les logements collectifs ont continué à voir leurs prix grimper de 16%. A l’inverse, les baisses des maisons dans certaines régions se révèlent bien plus spectaculaires que la moyenne nationale : -7,9% en Bretagne, -11,7% en Basse-Normandie ».

Les vendeurs et les acheteurs prêts à faire des concessions en 2013

Pour 2013, la Fnaim ne prévoit pas d’amélioration notoire en terme de prix : elle anticipe une évolution comprise entre -2% et 0%. Ce qui prolongerait la baisse du nombre de transactions : la Fnaim prévoit entre 600.000 et 655.000 ventes pour le marché de l’ancien cette année.

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Ce ralentissement du marché est redouté par tous les professionnels. Ainsi, le réseau d’agences immobilières, Orpi, a annoncé mercredi vouloir inciter ses clients à baisser leurs prix de 5% à 15%. Ce n’est pas impossible : selon le sondage déjà cité, les trois quarts des vendeurs sont prêts à baisser leur prix pour finaliser une transaction. De la même façon, les acheteurs potentiels sont prêts à faire des concessions pour acquérir un bien : 53% d’entre eux sont prêts à élargir leur zone de recherche, 50% à assouplir leurs critères de sélection (rez-de-chaussée, sans ascenseur, sans balcon, sans jardin, etc.), 43% pourraient se lancer dans une rénovation et 33% pourraient acheter un bien plus petit que ce qu’ils désirent.

Pour le président de la Fnaim, Jean-François Buet, il faut espérer une remontée des taux d’intérêts « car [cette hausse] soutiendrait le marché, en provoquant une réaction chez les particuliers, qui se décideraient à passer à l’acte, de crainte que le coût du crédit n’augmente encore par la suite ».

(1) Etude Ifop réalisée auprès de 400 agents immobiliers par téléphone, du 18 au 21 décembre 2012.