Si vous cherchez à obtenir un crédit immobilier ces derniers mois, vous aurez remarqué une tendance : depuis plus d'un an, les taux sont en recul. En janvier 2025, selon le courtier Meilleurtaux, il était ainsi possible d'emprunter à 3,25% en moyenne sur 20 ans, contre 4,3% un an plus tôt. Une baisse bienvenue pour les aspirants à un prêt immobilier. Mais alors que de nombreux professionnels du secteur misaient il y a encore un mois sur des taux à 3% dans le premier trimestre 2025, l'optimisme est redescendu ces derniers jours, pour deux raisons.

Crédit immo : quels taux pour les emprunteurs en 2025 ?

En effet, le 17 décembre, l'agence Moody's a dégradé la note des banques françaises à cause du dérapage projeté du déficit budgétaire et de la dette publique de la France au cours des prochaines années. Avec une note de crédit dégradée, les taux d'intérêts exigés par les investisseurs sur les nouvelles obligations émises par les banques françaises vont augmenter. Le coût de refinancement des banques françaises va donc progresser également, ce qui pourrait se répercuter sur les ménages.

Une hausse des OAT qui inquiète

Mais la nouvelle la plus alarmante vient des OAT 10 ans. Les taux OAT - pour Obligations Assimilables du Trésor français - sont des emprunts d'État. Parfois désignés comme des « bons du Trésor », ces derniers sont émis pour 7 ans minimum, et 50 ans maximum. Les OAT déterminent l'intérêt avec lequel empruntent les organismes financiers sur le marché. La durée moyenne de vie réellement constatée d'un crédit immobilier étant de l'ordre de 8 ans, c'est donc ce taux que les banques retiennent comme référence pour déterminer leurs grilles de taux.

Mais alors que le taux des OAT 10 ans frôlait les 3% en décembre, il s'affiche désormais à 3,50% au 14 janvier. Or, comme le précise la responsable des relations bancaires du Groupe Empruntis, la tendance haussière des OAT : « pourrait potentiellement influencer les taux de crédit à moyen terme ».

Un avis partagé par Olivier Lendrevie, ancien président du courtier Cafpi : « À ceux qui sont en recherche de financements : saisissez les propositions de taux qui vous sont faites avant que les banques ne revoient leurs grilles de taux à la hausse, ce qui ne saurait tarder », juge ce spécialiste du crédit immobilier.

« Le taux du prêt immobilier doit être, en théorie, plus élevé que celui de l'OAT car s'y ajoute une prime de risque et la marge que réalise la banque » », rappelle la fondation Ifrap (pour la recherche sur les administrations et les politiques publiques), citée par Capital. Ainsi, « lorsque le taux de l'OAT augmente de 1% les taux des nouveaux crédits immobiliers augmentent de 1,4% ».

Mais tous les professionnels du secteur ne sont pas aussi pessimistes : « La remontée des OAT apporte de l'incertitude, mais il ne faut pas tirer de conclusions hâtives, juge Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Tout dépend de la durée de cette hausse. »

En effet, depuis plusieurs mois, les hausses des OAT ne se sont pas toujours accompagnées de hausses pour les emprunteurs. « Au moment de la dissolution, les OAT étaient remontées, sans incidence sur les taux de crédit, rappelle Sandrine Allonier. Les banques se sont un peu affranchies des taux d'emprunt d'État pour fixer leurs barèmes, notamment parce que elles sont quand même moins nombreuses à se refinancer de cette manière ».

Un autre paramètre protège pour le moment les emprunteurs : « Dans une banque, il y a deux services qui fixent les taux : le service financier, qui va calculer le taux optimal pour la rentabilité de la banque sur le crédit, mais également le service commercial, qui milite pour un ajustement des taux en fonction des objectifs commerciaux, estime la porte-parole de Vousfinancer. Pour le moment, le commercial prime, et les banques peuvent rogner sur leur marge de crédit pour acquérir de nouveaux clients. »