Vous réfléchissez à la possibilité d'investir dans le locatif et vous pensez à utiliser l'un des dispositifs d'incitation fiscale disponibles ? Entre le Pinel, le Denormandie et le nouveau Loc'Avantages, lequel choisir ?

L'investissement locatif vous intéresse ? Vous n'êtes pas le seul. Un récent sondage (1) réalisé par OpinionWay pour Selexium est venu une nouvelle fois confirmer l'intérêt des particuliers à ce sujet. Mais si deux tiers des Français ont une connaissance du Pinel, le principal dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif, seuls 23% savent clairement de quoi il s'agit. Vous souhaitez investir mais vous connaissez mal les différentes solutions qui pourraient vous apporter de sérieux avantages fiscaux ? Voici un rappel des trois principaux outils à votre disposition.

Pinel : pour défiscaliser en achetant du neuf

Le dispositif Pinel dédié à l'investissement dans un logement neuf (ou assimilé) permet une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l'acquisition (dans la limite de 300 000 euros). Une déduction fiscale répartie sur une période d'engagement locatif respective de 6,9 ou 12 ans (soit au maximum 6 000 euros par an).

Pour en bénéficier, le logement doit respecter certaines caractéristiques et être situé dans une zone de tension locative (zone A bis, zone A et zone B1). Le propriétaire doit s'engager à le louer comme habitation principale d'un locataire pour un loyer plafonné. Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif a été restreint aux investissements dans des bâtiments d'habitation collectifs.

Exemple

Pour l'achat d'un appartement neuf, éligible au Pinel, d'une valeur de 195 000 euros pour 65 m2, un particulier pourra obtenir une réduction fiscale totale de 23 400 euros pour un engagement de 6 ans (soit 3 900 euros de réduction chaque année pendant 6 ans), 35 100 euros pour 9 ans et jusqu'à 40 950 euros au total pour 12 ans.

Signe de l'attrait de ce dispositif, 257 000 ménages vont profiter de la réduction d'impôt Pinel en 2022, d'après les chiffres publiés dans les documents annexes de la loi de finances 2022.

« Ce dispositif est vertueux en matière de production de logements. La grande majorité des investisseurs en Pinel payent moins de 8 000 euros d'impôts sur le revenu par an. Ces investisseurs souhaitent se constituer un capital pour l'achat futur de leur résidence principale mais aussi se constituer un complément de revenus pour la retraite », estime Philippe Rochereau, président de l'Association française de l'investissement locatif (AFIL).

« De plus en plus de jeunes investisseurs d'environ 30 ans, commencent par l'investissement locatif via le dispositif Pinel. C'est une alternative choisie par rapport à l'augmentation des prix de l'immobilier dans les villes et à l'inquiétude face à la retraite », abonde Manuel Ravier, directeur général d'Investissement-Locatif.com. Mais attention à ne pas surestimer les gains d'un tel investissement.

Conditions, fiscalité... Tous les détails du dispositif Pinel

Le Pinel va changer

Pour bénéficier du dispositif Pinel de base, avec les taux de réduction d'impôt les plus avantageux, les investisseurs devront acheter leur logement avant le 31 décembre 2022. Après cette date, les logements seront sous le dispositif Pinel+. Pour être éligible à ce dernier, les logements destinés à la location devront respecter une surface minimale par typologie : 28 mètres carrés pour un T1, 45 mètres carrés pour un T2, 62 mètres carrés pour un T3, 79 mètres carrés pour un T4 et 96 mètres carrés pour un T5. Par ailleurs, à partir du T3, les logements devront systématiquement être pourvus d'un espace extérieur privatif et présenter une double exposition.

« Ces nouvelles contraintes de surface minimale vont forcément exclure certains ménages. Les T1 représentent 50% du besoin de logements en zone tendue. Imposer une surface minimum augmente le ticket d'entrée pour les investisseurs. Le Pinel va devenir un produit de luxe. Ces contraintes ajoutées à celles environnementales vont exclure les ménages aux revenus plus modestes », craint Philippe Rochereau.

Mais attention. Outre l'évolution à venir du dispoitif Pinel, une nouvelle norme risque de rendre les biens immobiliers neufs plus cher. Il s'agit de la RE2020. Elle est imposée pour toutes les nouvelles constructions de logements individuels depuis le 1er janvier et elle aura un impact de surcoût de 5 à 10% du prix de la construction.

Denormandie : pour louer un logement rénové

Si le Pinel est dédié au neuf, son cousin le Denormandie s'adresse à ceux souhaitant acquérir un logement ancien pour le rénover et le mettre ensuite en location. Mis en place en novembre 2018, ce dispositif est ouvert aux acquisitions de logement ou de local affecté à un usage autre que l'habitation réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

Pour bénéficier de la réduction d'impôts du dispositif Denormandie, l'investisseur s'engage à louer son bien pendant 6 ans au minimum. Il peut aussi convenir d'une durée de 9 ou bien 12 ans, s'il le souhaite. Comme pour le Pinel, la déduction fiscale s'élève à 12% du prix du bien pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans de location. Alors que le dispositif Pinel ne peut concerner au maximum que deux logements par an, pour le Denormandie, il n'existe pas de limite mais un maximum de 63 000 euros de défiscalisation sur 4 ans.

Petite subtilité : le Denormandie a été mis en place pour les logements anciens nécessitant des travaux. Ceux-ci doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération, c'est-à-dire prix d'acquisition, frais de notaire, commissions des éventuels intermédiaires, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière et travaux compris.

Et tous les logements anciens à rénover ne peuvent faire bénéficier leur acquéreur d'une réduction d'impôt. En effet, seuls les biens situés dans les 222 communes ayant signées la convention Cœur de ville ou celles ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) sont concernés.

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« Je déconseille ce dispositif pour un premier investissement locatif. Il faut bien connaître les enjeux locaux, faire une étude de marché. Ce dispositif concerne des villes dont l'attractivité n'est pas évidente et il aurait fallu accompagner ce dispositif d'une dynamisation du tissu économique. Le marché de la rénovation est loin d'être simple et il n'y a pas, comme pour le Pinel, des logements identifiés. L'investisseur doit le chercher lui-même », prévient Philippe Rochereau.

Et pour l'instant, ce dispositif ne semble pas encore trouver son public. D'après la simulation publiée dans les documents annexes à la loi de finances 2022, seuls 245 ménages vont bénéficier de la réduction d'impôt en faveur du Denormandie cette année. La réduction d'impôt aura un coût très limité pour les finances publiques : 2 millions d'euros. A l'inverse, le manque à gagner pour les caisses de l'Etat avec le Pinel en 2022 s'élève à près de 1,4 milliard d'euros.

Tout savoir sur la défiscalisation dans l'immobilier ancien avec le Denormandie

Loc'Avantages : défiscaliser en appliquant un loyer modéré

Anciennement dénommé Cosse et Louer Abordable, le dispositif Loc'Avantages vient d'entrer en vigueur. Il permet désormais une réduction d'impôt qui va de 15% à 65% des loyers annuels selon l'ampleur de la baisse de loyer consentie et du recours ou non à un intermédiaire social pour la gestion du logement. Il concerne les logements conventionnés avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) et pour profiter du dispositif, le bénéfciaire ne devra pas dépasser un montant maximal de loyer, avec trois niveaux possibles : - 15% sur les loyers de marché, -30% et -45%. A la clef, dans ce dernier cas, et à condition de confier la gestion du bien à un intermédiaire social, une réduction d'impôt qui grimpe à 65% dans la limite des 10 000 euros du plafond des niches fiscales.

Loc'Avantages
Des taux de réduction d'impôt variables

Exemple

Bercy détaille l'exemple suivant, pour un appartement de 60 m2 loué à Nantes, avec un loyer mensuel de 606 euros et une réduction visée de 15% : « Si le logement est loué sur 12 mois, la réduction d'impôt sera égale à : (606 x 12) x 0,15 = 1 090,08, soit 1 091 euros. La réduction d'impôt d'un montant de 1 091 euros pourra être déduite de votre impôt sur les revenus 2022. »

A savoir : l'Anah a mis en ligne un simulateur officiel pour Loc'Avantages.

« Ce dispositif s'adresse à des particuliers plutôt retraités, déjà propriétaires, qui ont déjà remboursé le crédit immobilier du bien à louer et qui veulent aider des personnes en difficultés », explique Manuel Ravier.

En effet, malgré l'avantage fiscal, un investisseur risque d'avoir du mal à obtenir un crédit immobilier pour louer le logement grâce à Loc'Avantages. La banque risque de se baser uniquement sur le fait que le loyer sera plus faible que pour un logement classique. Elle pourrait remettre en doute la capacité d'emprunt du client et donc la pertinence de l'opération.

Malgré tout, le gouvernement se fixe comme objectif la conclusion de 20 000 conventions de location d'ici la fin de l'année avec Loc'Avantages contre 8 000 aujourd'hui. Les quelque 110 000 logements loués via l'ancien dispositif Cosse, puis Louer Abordable, continuent d'en bénéficier. Ils pourront être prorogés en dépit de l'arrivée de Loc'Avantages si le bailleur estime que ce dernier lui est moins favorable.

A retenir

  • Pinel et Denormandie : réduction d'impôt de 12% à 21% du montant de l'acquisition ;
  • Loc'Avantages : réduction d'impôt de 15% à 65% du montant annuel des loyers ;
  • 6 ans de location minimum, pour les 3 dispositifs.

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(1) Sondage réalisé par OpinionWay pour Selexium auprès de 1 004 personnes représentatives de la population française, du 15 au 16 septembre 2021.