Vous êtes sur le point d’acheter un bien en copropriété ? Pensez bien à consulter le règlement avant de passer à la caisse…

Vous avez un projet d’acquisition immobilière, pour vous loger ou pour réaliser un investissement locatif en vue de toucher des loyers mensuels ? Avant de commencer la recherche du bien immobilier à acquérir, il vous faut décider si vous voulez devenir propriétaire ou copropriétaire. Accolé au terme « propriété », ce petit préfixe « co » change tout et signifie que vous êtes propriétaire, certes, mais au sein d’une communauté et non pas individuellement. Ce qui juridiquement parlant n’est pas la même chose. De cette différence fondamentale naissent parfois des malentendus car vos droits sont différents selon que vous êtes propriétaire ou copropriétaire.

Copropriété, une notion large

Le statut de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeuble bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Compte tenu de l’ensemble des règles, légalement, il y a copropriété dès lors qu’un bien appartenant à au moins deux personnes différentes comprend des parties communes et des parties privatives.

La copropriété ne se limite pas aux appartements situés dans un immeuble collectif. Une maison individuelle qui comprend au moins deux logements avec des espaces communs, appartenant à au moins deux propriétaires différents est une copropriété. Il en est ainsi également des ensembles pavillonnaires, dits copropriétés horizontales. Sur ce principe, même des maisons individuelles éloignées les unes des autres peuvent, contre toute évidence, être en copropriété.

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Il en est de même pour les maisons de ville, ces bâtisses qui souvent comprennent au moins deux logements, avec par exemple, une entrée commune. Quand vous achetez une maison dans un lotissement, il y a de fortes chances pour que vous soyez membre d’une copropriété dite copropriété horizontale.

Parfois les maisons d’un lotissement ne constituent pas une copropriété mais font partie d’une association syndicale libre (ASL) : le règlement de lotissement et le cahier des charges indiquent les droits et obligation des colotis, les personnes propriétaires d’un logement situé dans un lotissement.

Vérification utile

Le droit de propriété du copropriétaire est limité par les droits des autres copropriétaires. Vous entendez être seul maître à bord, sans avoir de compte à rendre ni d’autorisations à demander aux voisins pour entreprendre des modifications sur votre bien immobilier ? Alors il est impératif, avant de signer la promesse unilatérale ou le compromis de vente, de vérifier si le logement dont vous envisagez l’acquisition est ou non soumis au statut de la copropriété.

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Les subtilités du règlement de copropriété

Si le statut de la copropriété vous laisse libre de disposer de votre logement (l’habiter, le louer, le vendre, l’hypothéquer) et vous accorde des droits, il comporte aussi des obligations qui découlent du partage de votre bien avec ceux qui ont le même statut que vous : elles figurent pour la plupart dans le règlement de copropriété. Véritable bible de la copropriété, ce document obligatoire est le code de fonctionnement de l’immeuble : ses stipulations ont force de loi et s’imposent à tous les copropriétaires. Avant d’acheter un logement dans une copropriété, il est indispensable de vous reporter au règlement de copropriété, sans vous fier aveuglément aux seules affirmations du vendeur.

Vous connaîtrez ainsi la composition du lot vendu et la délimitation entre vos parties privatives, c’est-à-dire n’appartenant qu’à vous, notamment le logement et les parties communes dont tous les copropriétaires ont la jouissance. Le classement entre parties privatives et parties communes est quasiment intangible : cette répartition ne peut être modifiée qu’avec l’accord unanime des copropriétaires.

Vérifiez que toutes les annexes, la place de parking, la cave, le garage... sont bien désignées comme les parties privatives du lot qui vous est vendu. Il est également important de vous assurer que le logement correspond bien à la désignation qui en est faite dans le règlement de copropriété. Cette comparaison vous permet de voir si un précédent propriétaire s’est approprié des parties communes ou a effectué des travaux sans autorisation de l’assemblée générale. Exemples : la fermeture du bout de couloir pour agrandir son logement, l’aménagement des combles ou la suppression de l’accès à une terrasse peuvent avoir été accomplis sans l’accord des autres copropriétaires... Si le vendeur n’est pas en mesure de vous apporter la preuve qu’il a obtenu, pour ces travaux, l'appropriation d’un espace commun via un vote d’autorisation en assemblée générale, ne donnez pas suite. En l'absence d'autoristation formelle, la copropriété pourrait vous contraindre à restituer ces parties communes ou les remettre dans leur état initial.

Par ailleurs, des restrictions quant à l’utilisation du logement et des parties communes peuvent être fixées par le règlement de copropriété. Et si le logement tel qu’il est ne vous satisfait et que vous avez l’intention d’y réaliser des travaux importants après l’achat, vérifiez que les règles du règlement de copropriété ne sont pas contraires à vos projets de travaux. Une clause peut ainsi interdire de modifier les revêtements de sol existants. Le règlement de copropriété peut également préciser les règles d’usage des fenêtres, des balcons et des terrasses. Ou encore prévoir, pour maintenir l’harmonie de l’immeuble, l’interdiction de modifier votre porte d’entrée ou de vous imposer un type de fenêtres, de volets ou la couleur des stores. Le règlement peut aussi interdire la pose de volets métalliques.

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Pourquoi il faut vérifier la « destination de l’immeuble »

Quelle est la destination de l’immeuble ? C’est là un point essentiel à vérifier sur le règlement de copropriété. Vous projetez d’implanter votre cabinet médical dans votre logement, ou d’en consentir la location à un soignant ou un autre professionnel libéral, ou encore d'entreposer quelques marchandises dans votre cave ou votre garage ? Vérifiez absolument que vos projets sont compatibles avec le règlement de copropriété.

La loi interdit de limiter les droits des copropriétaires d’utiliser leur logement comme bon leur semble, sauf si ces restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble. Schématiquement, la destination, c’est la finalité de l’immeuble, ce à quoi il sert. Elle est indiquée dans le règlement de copropriété qui détermine l’affection des lots et des différents locaux, c’est-à-dire notamment l’utilisation des logements par les copropriétaires.

Si le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise exclusive, toute activité professionnelle commerciale ou libérale est interdite. Lorsqu’il comporte une clause d’habitation bourgeoise ordinaire ou d’habitation bourgeoise simple, les locaux privatifs peuvent aussi être utilisés pour l’exercice d’activités professionnelles libérales, mais ne peuvent servir dans le cadre d’une activité commerciale. Certains règlements autorisent une utilisation mixte, à savoir un usage d’habitation bourgeoise pour certains locaux et un usage commercial ou artisanal pour d’autres, par exemple pour les locaux du rez-de-chaussée.

La Cour de cassation a validé la clause d’un règlement de copropriété indiquant que ne peuvent être occupés à titre professionnel les logements situés aux deuxième étage ainsi qu’aux étages supérieurs. Quand l’exercice d’une activité professionnelle est autorisé, le règlement de copropriété peut néanmoins interdire celles qui sont incompatibles avec la destination de l’immeuble ou qui engendreraient des nuisances ou des risques excessifs. En l’absence de clause concernant la destination de l’immeuble, les copropriétaires ont toute liberté pour utiliser leur logement dans le respect des droits des autres copropriétaires.

A noter que même en cas de disposition contraire incluse dans le règlement de copropriété, la domiciliation d’une entreprise ne peut être interdite. Par domiciliation, il faut comprendre l’utilisation comme adresse administrative de l’entreprise, le lieu où elle peut être contactée.

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Un autre document à vérifier

Attention, n’oubliez pas de consulter également l’état descriptif de division : ce document peut comporter des clauses plus précises que le règlement de copropriété quant à l’affection et l’utilisation des logements.