Ne vous laissez plus faire par votre syndic : le pouvoir appartient aux copropriétaires ! Pour cela, mieux vaut agir au sein du conseil syndical qui dispose de pouvoirs étendus.

Les copropriétaires soucieux de veiller sur leur patrimoine immobilier savent que c’est au cœur du conseil syndical, composé de membres de la copropriété élus en assemblée générale, que se niche le véritable pouvoir. A tous ceux qui se demandent s’il faut en faire partie, le bon sens commande de répondre oui, sans hésitation. Et ceux qui envisagent d'en partir, par lassitude ou manque de temps, ont intérêt à persévérer. C'est le meilleur moyen de veiller à ses intérêts. La preuve.

Le syndic sous l’œil du conseil syndical

Selon l’article 21 de la loi sur la copropriété (1), c'est le conseil syndical qui se charge de mettre en concurrence les devis de contrats de syndic. Obligatoire tous les 3 ans, cette mise en concurrence doit se faire avant la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires durant laquelle ces derniers devront faire un choix.

Plus largement, le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Une de ses missions essentielles consiste donc à exercer un droit permanent de vérification des comptes de la copropriété tenus par le syndic. Il peut à cette fin se faire communiquer les copies de tous les documents qu’il souhaite : factures, contrats, comptes des recettes et dépenses... Le conseil syndical peut aussi mettre en garde l’assemblée générale, par un avis écrit, sur tous les projets de contrat du syndic qu’il estime défavorables à la copropriété.

Plus de pouvoir encore avec la réforme de la copropriété

Depuis le 1er juin, une série de nouveautés est entrée en vigueur pour les 9 millions de copropriétaires en France. Le texte donne plus de pouvoir au conseil syndical quand il est composé d'au moins trois membres. L'assemblée générale des copropriétaires peut lui déléguer le pouvoir de prendre des décisions pour certains travaux comme par exemple :

  • les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
  • les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ;
  • la décision d'équiper les emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables ;
  • l'autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes.

Cette délégation est accordée pour une durée maximale de deux ans avec un plafond pour le budget des travaux.

Par ailleurs, le budget prévisionnel est élaboré par le syndic en concertation avec le conseil syndical qui a donc son mot à dire sur l’élaboration de ce document très important.

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Des pénalités si le syndic ne coopère pas

Le conseil syndical peut prendre connaissance auprès du syndic de tous les documents se rapportant à l’administration de la copropriété. Si la demande reste lettre morte plus d'un mois, le syndic de copropriété doit verser à la copropriété une pénalité. Par décret (2), cette pénalité est fixée à 15 euros minimum par jour de retard, et son montant est imputé sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.

Des travaux scrutés à la loupe

L'assemblée générale des copropriétaires « arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire », prévoit toujours l’article 21 de la loi sur la copropriété.

Ces dispositions lui permettent non seulement de donner son avis sur les devis de travaux, mais aussi de s’assurer que les entrepreneurs et prestataires de services font du bon travail, que ce soit le chauffagiste, l'électricien, le plombier... Le conseil syndical doit notamment s’assurer que les factures dont le paiement est réclamée à la copropriété correspondent bien à des prestations réelles. Les travaux mentionnés sur une facture oni-ils été tous réalisés et correctement ? Les contrats d’entretien correspondent-ils à la réalité, et n’y a-t-il pas des surfacturations fussent-elles involontaires au détriment de la copropriété ?

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Le contrôle des comptes du syndic doit aussi permettre de s’assurer que les factures, une fois vérifiées, sont réglées dans des délais normaux par le syndic. Il arrive parfois qu'elles soient mises de côté avec le risque qu’elles ne puissent plus être contestées, ou que les nouveaux copropriétaires paient des dépenses anciennes nées avant leur arrivée.

Et aussi...

Les impayés de charges de copropriété sont également un vrai sujet. Or, il est de l’intérêt de la copropriété et des copropriétaires qui paient à temps leur quote-part de charges, que les comptes soient équilibrés sans laisser se développer les impayés. Le conseil syndical peut faire en permanence le point sur ce sujet et rappeler au syndic de relancer et poursuivre les mauvais payeurs.

Autre rôle crucial : le conseil syndical fait la liaison entre le syndic et les copropriétaires. Les membres du conseil syndical sont aux premières loges pour connaître les problèmes des résidents : ampoule grillée, ascenseur en panne...

Devenir conseiller syndical

Tout copropriétaire, conjoint de copropriétaire ou partenaires de pacs peut présenter sa candidature afin d’être élu conseiller syndical par l’assemblée générale de copropriété. Et ce pour une période de trois ans renouvelables. La réforme de la copropriété apporte du nouveau : les enfants et parents de copropriétaires peuvent également faire partie du conseil syndical.

Le nombre de personnes composant le conseil syndical est fixé par le règlement de copropriété, souvent 3. Une fois élus, les membres du conseil syndical désignent le président du conseil syndical.

Le vote des décisions du conseil syndical a lieu par tête (un homme ou une femme = une voix) et non pas en fonction des parts détenues dans la copropriété. Par ailleurs, les membres du conseil syndical, y compris le président ne sont pas rémunérés. Toutefois, ils peuvent sur présentation des justificatifs obtenir le remboursement de certains frais (de transport par exemple) liés à l’exercice de leur mandat.

(1) Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. (2) Décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 fixant le montant minimal des pénalités applicables au syndic de copropriété en cas d'absence de communication des pièces au conseil syndical.