Immobilier : ces SCPI les plus menacées par le reconfinement

Profitant de l’engouement des Français pour l’immobilier, la pierre-papier avait gagné en popularité ces dernières années. Mais le reconfinement, qui débute ce 29 octobre au soir, risque de peser à nouveau sur la rentabilité de ce placement.

A peine la France reconfinée, la tension est déjà palpable pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ces fonds qui permettent aux particuliers d’investir dans la pierre sans débourser des milles et des cents pour acquérir un bien immobilier à louer. En effet, le confinement, les fermetures administratives des commerces jugés non essentiels et, plus généralement, l’arrêt de l’activité économique impactent directement la capacité des entreprises à payer leur loyer, et donc le rendement des SCPI.

Doute sur les SCPI de bureaux

« Alors que l’encaissement des loyers et les nouveaux investissements étaient quasiment revenus à la normale, ce possible reconfinement risque de porter un coup d’arrêt à la relance du secteur », s’inquiétaient dès hier après-midi Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea. S’il est évidemment trop tôt pour préjuger de l’impact des 4 semaines, au moins, de confinement à venir sur la pierre-papier, cet expert ose d’ores et déjà quelques pronostiques.

Ainsi, parmi les secteurs qui sont a priori à l’abri, Pierre Garin cite les actifs de santé, logistique et résidentiel. Ces derniers n’avaient déjà presque pas été affectés par le confinement du printemps. « Au premier semestre 2020, ces actifs ont encaissé plus de 90% des loyers », explique-t-il. « Peu d’inquiétude également pour les bureaux déjà loués car les loueurs sont protégés par des baux fermes et de plus, bien souvent le télétravail n’empêche pas la continuité de l’activité de l’entreprise », poursuit le directeur du pôle immobilier de Linxea. Les commerces dits de première nécessité, comme les supermarchés et autres magasins alimentaires, vont eux aussi pouvoir poursuivre leurs activités. Certaines grandes surfaces pourraient même être pris d’assaut, comme ce fut le cas à la mi-mars, même si les patrons des enseignes de grande distribution se veulent rassurants.

Grosses inquiétudes pour les commerces non essentiels

En revanche, l’inquiétude est réelle s’agissant des autres commerces recevant du public et contraints de fermer ce 29 octobre au soir, ce, bien que le gouvernement prévoit des aides, comme l’indemnisation totale du chômage partiel ou encore une aide plafonnée à 10 000 euros par mois. « Au premier semestre, l’encaissement des loyers des SCPI de commerce était de 65% », rappelle Pierre Garin. Les SCPI contenant des locations vides à ce jour vont aussi peser sur leur rentabilité. Car trouver une entreprise prête à y poser bureaux, ordinateurs et salariés en plein confinement risque d’être mission impossible. De quoi faire baisser la demande locative voire le prix des loyers si la vacance perdure bien au-delà de cette nouvelle période de confinement.

S’agissant des SCPI hôtelières, investies dans des hôtels, la crainte est aussi justifiée. Cette classe d’actifs avait été la plus touchée par le confinement en mars, avec seulement la moitié des loyers dus versés au premier semestre, souligne le directeur du pôle immobilier de Linxea. Toutefois, dans la mesure où « le travail doit continuer », comme l’a martelé hier le président de la République, les investisseurs peuvent espérer que ce confinement bis impacte moins la capacité des entreprises à honorer leur loyer, sauf bien sûr pour celles qui ont déjà un genou à terre depuis la première vague de l’épidémie.

Anticipation des investisseurs

Preuve que les investisseurs aussi sont sur la réserve. Entre janvier et septembre, les épargnants ont investi 4,3 milliards d’euros en parts de SCPI, contre 6,1 milliards d’euros durant les 9 premiers mois de 2019, d’après France SCPI. Son étude du 3ème trimestre 2020 fait également apparaitre que « 22% des SCPI n’ont pas collecté du tout ou même subit une décollecte contre 20% au 2ème trimestre 2020 ».

Autre élément intéressant : les investisseurs n’ont attendu ni le confinement ni le couvre-feu pour changer de stratégie. Alors qu’en début d’année, 57% de l’épargne allait sur des SCPI de bureaux, seule 39% de la collecte du 3ème trimestre est allée vers ces supports. Les SCPI spécialisées, qui contiennent des biens loués à des entreprises de la santé, de logistique ou du résidentielle, « sont les grandes gagnantes de ce 3ème trimestre, voire de cette année 2020 », souligne France SCPI, avec 23% de la collecte totale, contre 13% avant la crise du Covid-19.