Une acquisition immobilière ne peut pas être instantanée. Il y a d’abord la recherche du bien, la visite voire les contrevisites, puis la signature avec le vendeur une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente, un avant-contrat juridiquement parlant.

La réalisation de votre engagement peut dépendre de la réalisation d’un ou plusieurs évènements : il est donc important d’insérer dans la promesse ou le compromis de vente une ou plusieurs conditions suspensives : si l’une d’elles ne se réalisent pas, vous pourrez vous désister et vous retirer sans casse financière, c’est-à-dire sans perdre la somme versée lors de la signature de l’avant-contrat.

Etape la plus importante du processus d’achat immobilier, la promesse ou le compromis de vente ne doit pas être signé à la hâte : lisez et relisez soigneusement ce document, et faites supprimer le moindre mot ou formule qui vous semble ambiguë.

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La condition suspensive principale : l’obtention du crédit immobilier

Une condition suspensive conditionne votre engagement à la réalisation d’un ou plusieurs évènements prévus, sur lesquels vous n’avez pas directement prise. Si la ou les conditions suspensives ne se réalisent pas, vous pourrez annuler le cours de la transaction. Le vendeur devra lors vous restituer la somme que vous aviez versée, généralement 10% du prix de vente, appelée indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie.

Les conditions suspensives sont nombreuses et variées, mais en pratique, la plus courante est la condition suspensive d’obtention du crédit immobilier, prévue à l’article L313-41 du code de la consommation. Si elle n’est pas mentionnée, l’avant-contrat est tout de même considéré conclu sous cette condition suspensive d’obtention du prêt immobilier.

Cette condition suspensive a une validité d’au moins un mois. Il est toutefois judicieux de prévoir un délai d’au moins deux mois, voire trois mois en ce moment avec le reconfinement, si vous n’avez pas encore commencé vos démarches auprès des banques susceptibles de vous consentir un emprunt. En pratique, la promesse ou le compromis de vente précise les caractéristiques du financement de l’acquéreur, notamment montant de l’apport personnel (s’il existe) montant du prêt, taux d’intérêt maximal qu’il est prêt à accepter et durée.

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Il est important de noter que lorsque la promesse ou le compromis de vente comporte les caractéristiques du prêt envisagé (montant, taux d’intérêt…) l’acquéreur doit solliciter un prêt immobilier rigoureusement conforme à ces mentions. Si l’avant contrat indique que vous financez l’acquisition sans recourir à un prêt immobilier, achat au comptant donc, il vous sera demandé d’y écrire de votre main que vous renoncez à la condition suspensive et reconnaissez être informé que vous ne pourrez pas bénéficier des dispositions protectrices de la loi sur le crédit immobilier. Ne renoncez à cette protection que si vous avez la certitude absolue que vous n’aurez vraiment pas besoin d’un prêt immobilier.

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Servitudes, travaux... Les autres clauses à insérer

Rien n’empêche l’acquéreur comme le vendeur d’ajouter d’autres clauses. Clause suspensive très utile, l’absence de servitudes restreignant l’usage du bien immobiler ou dépréciant fortement sa valeur. Une servitude est une contrainte juridique, une limitation au droit de propriété, par exemple, un droit de passage de la maison voisine de celle qui vous intéresse. Il peut aussi s’agir de servitudes publiques encadrant la réalisation de travaux par exemple dans une zone protégée, ou sur une maison classée remarquable par le plan local d’urbanisme (PLU) qu’il est interdit de démolir.

Lorsque le logement est occupé par un locataire, il est indispensable de prévoir une condition suspensive indiquant que votre engagement deviendra caduc si le locataire est encore présent dans les lieux à telle date précise : fixez une délai au moins huit jours avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

L’avant-contrat peut également, dans l’intérêt de l’acquéreur, prévoir une condition suspensive de réalisation de certains travaux par le vendeur avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, en particulier certains travaux coûteux comme ceux portant sur l’électricité, par exemple. Un vendeur est en effet obligé de fournir à l’acquéreur potentiel un dossier de diagnostic technique livrant des informations sur certains éléments ou équipements du logement, notamment l’état de l’installation électrique, la présence ou l’absence d’amiante, état de l’installation intérieure de gaz… Mais, la loi n’oblige pas le vendeur à réaliser les travaux.

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Moins fréquente mais pourtant indispensable : la clause suspensive d’existence d’une assurance dommages-ouvrage lorsque la maison ou l’appartement dont vous envisagez l’acquisition a été construit depuis moins de dix ans. Au moment de la construction d’une maison individuelle, le constructeur doit souscrire une assurance responsabilité civile décennale dite RC décennale, tandis que le maître d’ouvrage, le particulier qui fait construire sa maison, doit souscrire une assurance dommages-ouvrage (dite DO) qui sera transmise à tous les acquéreurs successifs pendant les dix années suivantes. Le promoteur immobilier qui construits des logements doit aussi souscrire cette assurance dommages-ouvrage. En cas de problème, l’assurance DO garantit à celui qui est propriétaire au moment du sinistre une indemnisation rapide, et ce en dehors de toute recherche de responsabilité.

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