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Immobilier : 6 questions incontournables à poser durant la visite avant d'acheter

Couple visitant une maison
© leszekglasner - stock.adobe.com

Après 2 mois de confinement, le marché de l'immobilier a repris sur les chapeaux de roues. Les acquéreurs sont bel et bien de retour. Lors des visites, ouvrez grands vos yeux, mais aussi votre bouche et vos oreilles. C’est en effet le moment de poser toutes vos questions sur le logement et sur les frais à prévoir.

C'est reparti ! Après plus de 2 mois de paralysie, pour cause de confinement, les ventes immobilières redémarrent. « Le nombre de transactions enregistrées depuis le 11 mai connaît une progression sans précédent » tout comme le nombre d'annonces mises en ligne qui retrouve même « un niveau légèrement supérieur à celui de mars », commente ainsi Meilleurs Agents dans son dernier baromètre paru le 2 juin.

Si, vous aussi, vous souhaitez acheter votre logement, gardez la tête froide afin d'évaluer les atouts et les points faibles du logement, même en cas de coup de cœur. La visite, puis la contre-visite, sont des moments cruciaux. Tâche à vous de rester sur le qui-vive, d’être à l’écoute des informations de l'agent immobilier ou du propriétaire, mais aussi de l’interroger sur celles qu’il passe sous silence. Voici six questions à ne pas oublier de poser lors de vos visites d’appartement ou de maison.

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1. Quels travaux ont été faits et quels sont ceux à prévoir ?

Lors de l’acquisition d’un logement ancien, il est nécessaire de faire un état des lieux complet : toiture, présence éventuelle d’humidité, peintures, sols, etc. Mieux encore : n’oubliez pas de demander au propriétaire l’historique des travaux qu’il a entrepris. Vous pourrez ainsi savoir si le suivi a été sérieusement fait et si d’autres travaux sont à prévoir.

Pour de petites réparations ou une mise au goût du jour du logement, les frais sont souvent gérables et les travaux peuvent être entrepris progressivement, après l'emménagement. Cependant, en cas de travaux plus conséquents (réfection de la toiture, mise aux normes, ravalement de façade…), demandez à au moins un artisan d’établir un devis. Formalisé, ce document vous permettra de négocier le prix du bien !

La question des travaux concerne le logement mais aussi les parties communes si vous achetez dans une copropriété : hall d’entrée, cage d’escaliers, ascenseur, chaudière, ravalement de façade, toiture… Ces investissements sont examinés lors de l’assemblée générale annuelle. Demandez à consulter rapidement des copies des derniers compte-rendus afin de connaître les rénovations effectuées et celles à venir. Attention aux petites copropriétés sans syndic professionnel : les copropriétaires peuvent avoir tendance à minimiser les travaux à prévoir. C’est pourquoi, quand bien même il n’y a pas de grosses dépenses prévues dans les mois à venir, si vous constatez que la cage d’escalier est vétuste, des fissures dans l’immeuble ou bien des vitres ébréchées, méfiez-vous ! Il se peut qu’une fois propriétaire vous soyez mis à contribution plus rapidement qu’anticipé.

La seconde visite, appelée contre-visite, est souvent l’occasion d’évaluer plus finement l’ampleur des travaux dans le logement et dans la copropriété. En y venant accompagné d’un professionnel (architecte, artisan ou entrepreneur du bâtiment), vous aurez une meilleure vision du coût des rénovations.

2. Comment est chauffé le logement et combien ça coûte ?

En 2019, les Français ont dépensé 1 696 euros en moyenne pour se chauffer selon Effy (1). Le mode de chauffage de votre logement aura, de fait, une influence directe sur votre budget. En tête de liste, une chaudière au fioul induit un coût annuel de 1 913 euros. Second au classement : l’électricité avec 1 802 euros par an. Vient ensuite le chauffage au gaz (1 446 euros/an).

Si vous visitez des appartements, il se peut que le chauffage soit collectif. C’est-à-dire qu’il y ait une seule installation pour tout l’immeuble. L’un des a priori sur le chauffage collectif est la peur de payer pour les autres, moins économes que vous concernant la consommation d’énergie. Dans les faits, à moins que l’installation soit techniquement impossible ou qu’elle entraîne un coût trop élevé par rapport aux économies générées, tous les bâtis équipés d’un chauffage collectif doivent installer des appareils permettant d’individualiser les frais.

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3. A combien s’élèvent les charges de copropriété ?

Il est une charge souvent oubliée par les primo-accédants : les frais de copropriété. Que vous achetiez un appartement ou une maison dans un quartier résidentiel, vous êtes peut-être concerné. Selon les régions, le montant moyen des charges de copropriété peut atteindre jusqu’à 2 000 euros par an selon le site spécialisé MeilleureCopro. Il est donc impératif de s’enquérir de cette question avant de faire une proposition d'achat.

Par ailleurs, le montant des charges de copropriété peut varier du simple au triple d’une copropriété à l’autre, même situées à quelques kilomètres de distance ! Outre la rémunération du syndic, les charges dépendent en effet des prestations fournies dans l’immeuble : service de conciergerie, gardiennage, chauffage collectif, ascenseur… Pour savoir si les frais annoncés sont conformes à la moyenne, vous pouvez utiliser le baromètre par ville, par département ou par région de MeilleureCopro.

4. Quelles sont les évolutions à venir du quartier ou de la ville ?

L’agent immobilier et le vendeur du logement sont à même de vous répondre sur les projets menés par la ville ou l’association de quartier : aménagement d’espaces verts, construction de nouvelles routes, agrandissement d’un parking, construction d’un métro ou d’un nouvel immeuble en face du bien… Cependant, pour obtenir une réponse à cette question, soyez proactif : faites des recherches sur internet ou dans les journaux locaux et questionnez le voisinage. Rendez-vous aussi en mairie pour connaître les futurs projets d’urbanisme de la commune. Des démarches indispensables puisque l’emplacement d’un bien immobilier fait partie des premiers critères de choix d’un acheteur.

5. Pourquoi le bien est-il en vente ?

Le propriétaire actuel peut vendre son logement suite à une mutation professionnelle, parce qu’il est devenu trop petit depuis que la famille s’est agrandie…. Mais il peut aussi vendre pour une raison moins facilement avouable aux futurs acquéreurs, notamment parce qu’il a connaissance d'un projet qui va faire perdre de la valeur au bien.

Interrogez également le vendeur sur son quotidien dans ce logement et dans le quartier. Quels moyens de locomotion prend-il ? Où est-ce qu’il gare sa voiture ? Où est-ce qu’il fait ses courses ? La connexion internet est-elle satisfaisante ? La fibre est-elle déployée dans le quartier ou l'immeuble ? En cas de flou, c’est peut-être que le logement n’est pas si bien placé que cela…

6. Combien a coûté la taxe foncière l'an dernier ?

Taxe d’habitation - en cours de suppression pour la résidence principale - et taxe foncière sont les deux composantes des impôts locaux. En tant que propriétaire, il vous faudra vous en acquitter chaque année. Le mode de calcul de la taxe foncière est complexe. Il dépend de la politique des collectivités locales mais aussi du bien en tant que tel (surface du logement, équipement…). Pour évaluer ce poste de dépense, il est impératif de demander son coût au vendeur ou à l’agent immobilier en charge de la transaction. Le mieux étant d’obtenir une copie de la dernière taxe foncière réglée.

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(1) Moyenne pour chauffer un logement à une température moyenne de 20°C. Chiffre établi à partir des données communiquées par 50 682 personnes qui ont pu réaliser des simulations et diagnostics énergétiques sur les sites du groupe Effy .

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© MoneyVox / EB / Juin 2020

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Commentaires

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Publié le 6 juin 2020 à 09h24 - #1scipion

Suite au dé-confinement, il serait intéressant de voir quelles questions à poser sur l'achat d'une maison avec terrain, et non pas uniquement les questions à poser sur l'achat d'un appartement. Merci

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