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Investir dans un parking, toujours un bon plan ?

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SUV garé dans un parking souterrain
© ysbrandcosijn - stock.adobe.com

Traditionnellement considéré comme un placement très rentable l’achat d’une place de parking est souvent conseillé aux épargnants à petit budget. Mais attention, est ce encore le cas aujourd’hui ?

C’est la colonne vertébrale du patrimoine des ménages. L’immobilier reste le placement phare. Que ce soit pour les particuliers déjà propriétaires de leur résidence principale, voire même les locataires, rien n’empêche de se tourner vers des investissements moins lourds pour diversifier ses placements, comme une place de parking. Depuis plusieurs années, les places de stationnement publics deviennent de plus en plus rares au détriment des espaces réservés pour le développement des mobilités douces.

Des critères à ne pas prendre à la légère

Acheter un parking en vue de le louer et obtenir ainsi un complément de revenus constitue a priori un bon plan, mais pas n’importe où, ni à n’importe quel prix. Car si les difficultés de stationnement sont réelles dans certaines grandes villes, d’autres ne connaissent pas cette pénurie : on peut y garer sa voiture sans difficulté ou presque. La situation n’est pas la même à Paris qu’à Lorient !

La situation géographique, les capacités de stationnement locales et surtout le pouvoir d’achat des habitants sont donc des critères décisifs dans le choix d’investir dans une place de parking. Mais attention, il faut veiller à payer le juste prix. Plus le prix d’achat du parking est élevé, plus le rendement risque de diminuer. Même dans les villes en forte pénurie d’emplacements, les automobilistes ne sont pas disposés à payer des loyers excessifs pour la location d’un parking.

Des prix très variables

Une enquête menée au printemps par Yespark, une application qui permet de repérer les places de parking libres dans des immeubles résidentiels, estime que louer une place de stationnement revient, en moyenne, à 83 euros par mois en France. Basée sur les tarifs de 12 000 parkings privés, situés dans 390 communes, elle constate de gros écarts entre les villes. Si les prix atteignent 145 euros par mois à Paris, ils sont de 105 euros à Nice, 96 euros à Annecy, 94 euros à Marseille, 93 euros à Aix-en-Provence, 89 euros à Toulon et 88 euros à Lyon. Le trio de tête des régions, où les tarifs sont les plus élevés, est composé de l’Ile-de-France (109 euros par mois), PACA (94 euros) et Auvergne-Rhône-Alpes (76 euros). A l’inverse, il faudra lâcher 54 euros, en moyenne en Centre-Val de Loire et même 53 euros en Bourgogne-Franche-Comté.

Combien investir dans un parking ?

D’après une enquête menée par SeLoger en octobre, le prix moyen d’une place de parking en France est de 25 432 euros, avec de fortes disparités selon les villes. À titre d'exemple, il coûtera trois fois plus cher de s'offrir une place de parking à Paris (34 600 euros) qu’à Saint-Étienne (10 000 euros). Résultat, c’est dans la préfecture de la Loire que la rentabilité locative brute potentielle est la plus importante : 8,8%, en moyenne. Des perspectives à prendre avec des pincettes. « Ce score doit toutefois être relativisé par le fait que cette rentabilité locative – certes élevée – s’accompagne, à Saint-Étienne, d’un taux de vacance locative qui ne l’est pas moins. En clair, si vous achetez en terre stéphanoise, la période de non-location de votre place de parking entre deux locataires sera susceptible de jouer les prolongations et le rendement de votre investissement risquera de s’en trouver rogné », explique SeLoger. D'autres villes permettent a priori de bons rendements : Strasbourg (6,21%), Caen (6,08%), Montpellier (5,96%), Grenoble (5,94%) ou encore Marseille (5,6%). A Paris, le rendement tourne autour de 4,70%.

La location du parking est-elle réglementée ?

Quand un emplacement de stationnement (parking ou box) est loué à un même locataire d’un logement, la location du parking est soumise à la réglementation des baux d’habitation. En revanche, la location du seul emplacement de stationnement ne fait pas l’objet d’une réglementation spéciale. Cela ne signifie pas que le propriétaire bénéficie d’une liberté totale : la réglementation des locations libres prévue aux articles 1713 et suivants du Code civil s’applique. La location peut résulter d’un accord verbal mais il est préférable d’établir un contrat de location écrit pour éviter toute contestation ultérieure. Il peut être établi sur une simple feuille de papier, en deux exemplaires datés et signés par le propriétaire et l’automobiliste locataire.

Comme toute documentation contractuelle, le contrat de location doit indiquer la situation précise de l’emplacement de stationnement, la durée de la location, le montant du loyer et les conditions de sa révision (par exemple annuelle), la date de paiement, ainsi que les modalités de résiliation du contrat. Il n’existe pas de durée minimale ou maximale de location mais on peut prévoir le respect d’un préavis d’un mois par exemple. Il est judicieux de demander le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer ou à tout le moins une somme correspondant au prix du badge d’accès.

Frais divers, assurances et impôts

Comme pour tous les biens immobiliers, le placement dans un parking n’échappe pas au triptyque impôts, frais et assurances. Côté taxes, lors de l’achat l’investisseur paiera les frais de notaires pour l’établissement de l’acte authentique de vente. S’il s’agit d’un bien neuf, l’achat sera soumis à la TVA. Mais s’agissant d’un bien immobilier, il y aura dans tous les cas rédaction d’un acte de vente par le notaire.

Les loyers encaissés pour la location d’un emplacement de stationnement constituent des revenus taxables à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers. Lorsqu’ils sont inférieurs à 15 000 euros annuels les loyers du parking sont soumis au régime micro foncier avec à la clé un abattement de 30%.

Lire aussi : micro-foncier ou réel, quel régime choisir pour les revenus locatifs ?

Le parking est également soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties à payer chaque année par le propriétaire. En cas de revente à un prix plus élevé, vous devrez payer l’impôt de plus-value sauf si le prix de revente n’excède pas 15 000 euros. Par ailleurs, si l’emplacement du parking est situé dans un immeuble en copropriété, vous aurez des charges de copro à régler. Il faudra penser à souscrire également un contrat d’assurance multirisque habitation couvrant au moins votre responsabilité civile.

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© MoneyVox / MM / Décembre 2019

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Commentaires

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Publié le 6 janvier 2020 à 06h35 - #1Manu S.I.F.P.

Rendement 6,21% à Strasbourg.
Il faut compter 20 à 25% de frais de notaire à l'achat + 2 mois de loyer qui passent dans la taxe fonciere + 2 mois de loyer qui passent dans les prelevements sociaux + encore au moins 1 mois de loyer qui passe à l'IRPP en étant taxé à 11% en tenant compte de l'abattement....
Sans compter la vacance...
Il ne reste plus grand chose...
Dommage qu'il n'y a pas d'exemples chiffrés en tenant compte de tous ces critères...

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