Et si le bon moment pour acheter un logement était maintenant ? Après plusieurs années particulièrement mouvementées pour le marché immobilier, les acheteurs font face à une situation pour le moins paradoxale. D'un côté, les prix donnent de nouveau quelques signes de faiblesse. De l'autre, le crédit immobilier devient progressivement plus cher.

Selon les derniers chiffres de l'Insee et des Notaires de France, les prix des logements anciens ont reculé de 1% au deuxième trimestre 2026 par rapport aux trois mois précédents. Sur un an, la baisse atteint 0,8%. Le recul est même de 1,3% pour les maisons, contre seulement 0,1% pour les appartements.

Une situation qui laisse encore une certaine marge de manœuvre aux acquéreurs. Dans sa dernière tendance du marché immobilier, Immonot rapporte ainsi que 60% des notaires interrogés constatent une baisse des prix, contre 52% au printemps.

« Les ajustements de prix se poursuivent », confirme auprès de MoneyVox Yann Jehanno, président de Laforêt. Mais impossible pour autant d'en tirer une règle valable partout en France. « Les grands appartements familiaux vont voir leur prix s'ajuster de manière un peu plus marquée, là où les petites surfaces, convoitées à la fois par les primo-accédants et les investisseurs, vont voir leurs prix se maintenir », détaille-t-il.

Pas de chute des prix à l'horizon

Les différences sont également importantes d'une ville, voire d'un quartier, à l'autre. Mais pour Yann Jehanno, une chose semble acquise : les candidats à l'achat ne doivent pas forcément compter sur un effondrement généralisé des prix pour réaliser une bonne affaire dans quelques mois. « On est sur un ajustement plutôt à la baisse des prix », estime-t-il, mais « on ne voit pas des prix qui vont baisser de 10%, 15% ou 20% ».

« Un point de taux de crédit en plus, c'est 10% de pouvoir d'achat immobilier en moins »

Le marché reste d'ailleurs loin d'être à l'arrêt. À fin juin, 958 000 transactions de logements anciens avaient été enregistrées sur douze mois, contre 907 000 un an auparavant. Après le violent coup de frein observé entre 2022 et 2024, le nombre de ventes s'est donc nettement redressé avant de se stabiliser depuis le début de 2026.

Le problème, c'est que si les prix s'ajustent, les taux de crédit immobilier, eux, remontent. D'après la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations est passé de 3,09% en juillet 2025 à 3,30% en juillet 2026, hors frais et assurance. Selon les données récoltées par le courtier Meilleurtaux, les taux moyens se négocient fin septembre 2026 à 3,46% sur 20 ans et 3,57% pour les prêts sur 25 ans.

Crédit immobilier : qu'est-ce qu'un « bon » taux en septembre 2026 ?

Et la tendance pourrait se poursuivre. Le 10 septembre, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point, portant notamment son taux de dépôt à 2,50%. Une décision motivée par le regain des tensions inflationnistes : la BCE prévoit désormais une inflation moyenne de 3% dans la zone euro en 2026.

La hausse des taux efface la baisse des prix

Voilà pourquoi attendre uniquement dans l'espoir de voir les prix diminuer davantage peut s'avérer contre-productif. Car une légère économie réalisée sur le prix du logement peut rapidement être absorbée par un crédit plus coûteux.

Yann Jehanno résume cette mécanique par une règle approximative : « On a l'habitude de dire qu'un point de taux de crédit équivaut globalement à 10% de prix immobilier. En clair, si mon taux de crédit augmente d'un point, j'ai perdu 10% de pouvoir d'achat immobilier. »

Il ne s'agit évidemment que d'un ordre de grandeur, le résultat variant selon la durée du prêt, l'apport et le profil de l'emprunteur. Mais le principe reste valable : pour un acheteur à crédit, le prix affiché dans l'annonce n'est qu'une partie de l'équation.

D'autant que les conditions d'accès au financement restent pour l'instant relativement favorables. Selon la Banque de France, les primo-accédants représentaient encore 43,9% de la production de crédits immobiliers en juillet 2026. L'institution juge par ailleurs les conditions d'octroi toujours « favorables », malgré la remontée des taux et de l'apport personnel.

Faut-il alors acheter avant 2027 ?

Pas question pour autant de signer un compromis simplement parce que les taux pourraient encore monter. « C'est une question de projet », rappelle Yann Jehanno. Contrairement à une action que l'on peut acheter puis revendre rapidement, un logement répond le plus souvent à un changement concret dans la vie du ménage : premier emploi stable, naissance d'un enfant, séparation, besoin d'une pièce supplémentaire ou déménagement.

Pour un ménage dont le projet est déjà mûr, attendre une forte baisse des prix et un retour des crédits à 1% apparaît toutefois particulièrement incertain. « Les Français ont compris que les taux d'intérêt bas étaient plutôt derrière nous », estime Yann Jehanno.

La situation actuelle présente même un avantage : dans certains secteurs, les acheteurs disposent encore d'un véritable pouvoir de négociation. Chez Immonot, seuls 7% des notaires interrogés anticipent une hausse du volume des transactions à l'automne, tandis que 46% prévoient encore une baisse des prix et 54% une stabilité.

Attendre 2027 revient donc à faire un pari : celui d'une nouvelle baisse des prix, suffisamment importante pour compenser une éventuelle remontée du coût du crédit. Une équation dont personne ne connaît aujourd'hui le résultat.