Vous louez aujourd'hui un bien meublé et envisagez de basculer vers la location vide ? Attention, cette transformation ne saurait se réduire à vider votre logement de tous ses équipements. La location meublée et la location nue reposent en effet sur des cadres juridiques et fiscaux bien différents.

En toile de fond, les tensions croissantes sur le marché locatif ont amené les pouvoirs publics à revoir les équilibres entre ces deux types de location. Fin 2024, la loi Le Meur a ainsi amorcé un premier tournant avec la baisse des seuils et des abattements du régime micro-BIC pour les revenus à partir du 1er janvier 2025. Et si le budget 2026 n'a pas encore été définitivement adopté, les débats parlementaires laissent transparaître une orientation claire : renforcer l'attractivité de la location nue, au détriment du meublé longtemps jugé trop favorable fiscalement.

Location nue, meublée ou saisonnière... Quelle solution choisir ?

Match gagnant pour la location meublée... pour le moment

Baptiste Bochard, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com, est formel : « Si on prend la situation telle qu'elle est aujourd'hui, les mécanismes d'amortissement et de déduction des charges sont plus efficaces en location meublée qu'en location vide ».

« Vous pouvez amortir plusieurs dizaines de milliers d'euros chaque année en meublé »

Au régime réel, le bailleur en meublé peut en effet déduire l'ensemble des charges liées à son activité, mais aussi amortir son bien immobilier, les équipements et le mobilier. Résultat : son résultat fiscal peut être fortement réduit, voire neutralisé. À l'inverse, le régime réel foncier applicable à la location nue se limite à la seule déduction des charges. « Par rapport au vide, vous pouvez amortir plusieurs dizaines de milliers d'euros chaque année en meublé », confirme Laurent Lamielle, juriste chez PAP.

Au-delà de la fiscalité, la location meublée présente d'autres atouts : des loyers généralement plus élevés et une palette de baux plus large (longue durée, étudiant, mobilité, saisonnier ou Code civil) qui permet aux propriétaires de construire une véritable stratégie locative.

Un tableau que Laurent Lamielle invite toutefois à nuancer : « Beaucoup de bailleurs ont l'idée que la location meublée est plus favorable au propriétaire sur le plan des rapports locatifs, or il n'en est rien. ». Comme en location nue, le congé donné au locataire doit être dûment justifié. Le logement peut également être soumis à l'encadrement des loyers et aux contraintes liées au DPE.

Sans oublier des contreparties bien réelles : le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE), une rotation des locataires plus élevée et depuis le 15 février 2025, la réintégration des amortissements à la revente.

La location meublée touristique dans le viseur du gouvernement

Une tendance que le gouvernement entend toutefois infléchir. Face à l'explosion des locations meublées saisonnières, l'exécutif affiche sa volonté de réorienter une partie du parc vers la location nue. L'une des pistes évoquées consisterait à élargir le mécanisme d'amortissement, aujourd'hui réservé à la location meublée.

Mais à ce stade, les contours de cette réforme restent incertains. Le budget 2026 n'ayant pas encore été définitivement adopté, les mesures envisagées demeurent conditionnelles. Laurent Lamielle relativise par ailleurs leur portée : « Le rapport Causson-Debresse publié en juin dernier, avec son statut de bailleur privé, était très ambitieux. Ce qui se dessine aujourd'hui est beaucoup plus circonscrit. »

« Avec toutes ces contraintes, l'amortissement en location vide demeurerait moins rentable que celui de la location meublée »

Selon les discussions en cours, l'amortissement en location nue serait en effet assorti de conditions strictes (date d'acquisition du bien, logement neuf ou ancien avec travaux, engagement de location) et prendrait la forme d'un dispositif forfaitaire, plafonné et variable selon le niveau des loyers. Un cadre qui, même s'il voyait le jour, resterait moins favorable. « Avec toutes ces contraintes, l'amortissement en location vide demeurerait moins rentable que celui de la location meublée qui, lui, s'applique de plein droit », souligne Baptiste Bochard.

Dans l'attente d'arbitrages parlementaires, les investisseurs doivent donc composer avec l'existant. Pour les propriétaires de locations touristiques, la réflexion se heurte déjà à une réalité tangible : envolée des taxes de séjour, extension de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et durcissement de la réglementation locale dans certaines communes.

Pour les autres bailleurs, la décision repose avant tout sur un calcul de rentabilité. La localisation du bien et sa typologie restent déterminantes. Un petit logement bien situé dans une zone tendue n'obéit pas aux mêmes logiques qu'un grand appartement familial en périphérie. Autrement dit, l'analyse s'impose au cas par cas, en tenant compte des règles en vigueur et des évolutions fiscales susceptibles d'émerger dans les prochains mois.