2025 sera-t-elle une bonne année pour l'investissement locatif ? Selon SeLoger, « ces dernières années, le durcissement des conditions de crédit, couplé à une rentabilité faible et une régulation peu favorable, a fragilisé l'équation économique de l'investissement locatif ».

Mais récemment, plusieurs facteurs sont venus changer la donne : « La baisse progressive de taux d'emprunt immobilier vient s'effectuer dans un marché où la correction significative de prix (-4,9% en moyenne en France depuis juillet 2022), combinée à la hausse continue des loyers (+8% en France pendant la même période) redonne de l'air aux investisseurs en 2025 », pointe le groupe dans un communiqué.

Tous ces éléments permettent à la rentabilité brute, c'est-à-dire le ratio entre le loyer annuel perçu et la valeur du bien, de progresser. En France, d'après SeLoger, elle s'élève à 5,2% en moyenne depuis début 2025, contre 4,6% en juillet 2022, soit une progression de 13% en 3 ans.

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Un bénéfice mensuel avec un financement à 100%

Et dans certaines villes, la rentabilité brute est encore plus importante. Pour déterminer celles qui combinent les meilleures opportunités pour un investissement locatif, SeLoger a analysé cette rentabilité brute, l'apport nécessaire et un indice de risque local.

L'étude s'est concentrée sur le fait d'acheter, en 2025, un T2 de 40 m² sans apport initial, excepté les frais de notaire. Cinq villes pour lesquelles « avec un financement à 100% de la valeur du bien, l'investisseur arrive à dégager un bénéfice mensuel positif », ont été mises en avant.

« Les cartes de la rentabilité ont été rebattues, et de nombreuses opportunités ont émergé »

Il s'agit de Châlons-en-Champagne, « avec des prix d'achat pour un 40 m2 très accessibles (66 752 euros en moyenne frais inclus) et un revenu locatif net permettant un autofinancement complet. Limoges (8,4% de rentabilité brute) ». Mais aussi Évry (7,6%), Niort (7,2%) et Poitiers (6,7%)

« Les cartes de la rentabilité ont été rebattues, et de nombreuses opportunités ont émergé selon les territoires. La connaissance fine de la localité reste tout de même essentielle pour sécuriser son placement, et il devient crucial d'anticiper l'évolution des taux et des conditions de crédit pour assurer l'autofinancement d'un bien », précise Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger.

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