votre avis sur une proposition robien a Rodez

[jeanmichh974]

bonjour,
je suis tt nouveau sur ce forum
voila j'ai rcemment eu plusieurs entretien avec un cabinet d'ingénierie financiere et patrimoniale (dont je ne dirais bien sur pas le nom) et on m'a fait une proposition
J'aimerais avoir votre avis svp, parce que je n'y connais pas grand chose en fait
Le but est de me créer un capital, la solution proposée est un package tout compris (gestion du bien par un gestionnaire)

Je suis célibataire, bientôt 28 ans
Revenus déclarés en 2006 :26 922 euros , ce qui fait un revenu net de 24 229 euros (apres abttement de 10%) ce qui fait un TMI a 14%
1 part fiscale

simulation faite sur un TMI a 30 % pour un revenu net 25 350€ (en fait lors des entretiens j'avais pris comme base mon salaire de cette année et non de 2005)
Valeur de l'acte defiscalisable : 87 050€ (T1(24 m2) + terrasse (12m2) =36m2 A rodez, cuisine équipée, salle de bain équipée)
Revenus garantis(loyers) : 237€
Revalorisation INSEE 1.9%
Gestion + charges locatives 12.37%
Assurances locatives :4.19%
Cout de la vie : 1.5%
Taxe fonciere 190€ a partir de la 3 eme année

Durée du financement 25 ans
Franchise partielle oui
Taux intérets Hors assurances 4.35%
Mensualités pour 10 000€ = 54.74€
Assurances Deces Invalidités pour 10 000€ = 2.5€

Epargne volontaire mensuel : 191 €

D'apres le cabinet si je revends au bout de 9 ans :
Gain fiscal : 12 262€
Participation sur 9 ans : 22 920€
Gain total sur 9ans : 40 709€
Taux de rentabilité interne annuel sur 9 ans : 8.6%

D'apres le cabinet si je revends au bout de 15 ans :
Gain fiscal : 18 096€
Participation sur 15 ans : 34 380€
Gain total sur 15 ans : 66 786€
Taux de rentabilité interne annuel sur 15 ans : 6.3%

Voila qu'en pensez vous pour les connaisseurs (et j'ai vu qu'il y en avait qquns sur ce forum a priori)
Faut il fuir ou tenter le coup?
le mec est un marchand de tapis?
Comme je ne suis pas beaucoup imposable je ne sais pas si ça vaut vraiment le cout?
merci de votre aide
@ bientôt

 

[Gagarine]

Bonjour,

Je ne suis pas entré dans le détail de votre message car quelque soit votre profil, Rodez est une ville à fuir pour un investissement immobilier ! Je ne saurais que trop vous conseiller de ne plus avoir de contact avec un cabinet capable de vous proposer un tel bien !
Pour un Robien sans souci, visez exclusivement les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse...) et pas à 30km de...
De plus, vous n'avez pas le profil fiscale et songez qu'une opération Robien se fait sur 9 ans. Quelle sera votre situation familiale dans quelques années (mariage, enfant...). Autant de parametre qui peuvent vous faire baisser de tranche fiscale.
Pour 200 euros par mois, orientez vous plutôt vers du LMnP (~100ke HT sur 20ans) beaucoup plus en rapport avec votre situation.

Cordialement

 

[jeanmichh974]

Merci d'avoir été aussi réactif, effectivement j'avais demandé au conseiller que se passait il si je me mariais ,enfants...
Réponse : le montant d'imposition du couple augmentera avec le salaire de la femme, donc pas de raison que le TMI baisse
Quand a rodez il m'a dit qu'il y a un campus universitaire en construction et livraison d'un centre hospitalier, et qu'au niveau de l'emploi c'est environs 5% de chomage....

 

[Gagarine]

La TMI ne baisse pas si votre épouse à le même salaire que vous.
Si vous êtes marié avec un enfant, il vous faut 66ke de revenus annuel pour être AU DEBUT de la TMI à 30% ce qui veut dire que pour optimiser un Robien (10700 ke de deficit dans la tranche à 30%) il vous faut 76ke de revenus !
De plus Rodez est completement saturé de logements (comme la plus part des villes de cette taille : Perigueux, Marmande, Cahors... pour ne parler que de celle que je connais). Encore une fois, ne viser que les grandes villes.
Un campus universitaire à Rodez doit representer à peine 1000 personnes. A peine de quoi remplir les logements existants !

Cordialement.

 

[jeanmichh974]

merci

sinon d'autres avis?

 

[Gilles17]

Hormis le fait que j'adhère complétement aux remarques de Gagarine, il y a des points qui me chagrinent :

Revenus garantis(loyers) : 237€
Revalorisation INSEE 1.9%
Gestion + charges locatives 12.37%
Assurances locatives :4.19%
Cout de la vie : 1.5%
Taxe fonciere 190€ a partir de la 3 eme année

INSEE ok
Pour les % on arrive à 16.56 % normalement c'est plutôt 11.5 / 12 %
quelles sont les assurances pour ce prix là ? que couvrent-elles ? avec franchise ou sans franchise ?

Qu'appelez-vous le "coût de la vie" ? c'est la revalorisation de vos salaires ? si c'est le cas il est plus près de 2% que 1.5 %

La taxe foncière me paraît faible, elle est, en général, comprise entre 1 loyer et 1.5 loyer

Durée du financement 25 ans
Franchise partielle oui
Taux intérets Hors assurances 4.35%
Mensualités pour 10 000€ = 54.74€
Assurances Deces Invalidités pour 10 000€ = 2.5€

Comme je ne suis pas beaucoup imposable je ne sais pas si ça vaut vraiment le cout?
merci de votre aide
@ bientôt

Qu'appelez-vous "Franchise Partielle" ?

Pour le fait d'être beaucoup ou pas beaucoup imposable, ce n'est pas la question la question est plutôt de savoir si vous préférez "donner" votre argent au Fisc, sans espoir de retour ou si vous préférez utiliser une partie de cet argent pour vous constituer un patrimoine ou préparer votre retraite

Cordialement

 

[tovo]

bonjour, voici un lien qui evalue la possibilite de trouver un locataire en fonction de la ville.
[lien réservé abonné]

A mon avis rodez n'est pas au top pour ce genre d'investissement

 

[jeanmichh974]

merci pour toutes ces infos, je crois que je me suis un peu precipité parce que j'ai déjà signé la procuration chez le notaire
ai je fait une connerie? (j'ai bien l'impression que oui....)

 

[Gagarine]

Où en êtes vous exactement : sous-seing signé ? En agence ? Chez le Notaire ? Sommes versés (eventuellement perdues) ?

Cordialement