Votre avis sur un scellier à Eysines

[vdtraz]

Bonjour à tous, et bonnes fêtes!
Je viens de signer un contrat de réservation avec une sté de défiscalisation
Il sagit d'un appartement au prix de 175281€ / T2 à Eysines à côté de Bordeaux avec le promoteur, gestionnaire PICHET IMMOBILIER
Le projet est prévu pour 2013
Cela semblait intéressant mais avec le recul le doute s'installe
Je peux encore résilier la vente avec le délai de rétractation.
J'aimerai avoir vos avis sur ce projet : les allées de verlaine
et votre avis sur "pichet"

En PJ Je joins un tableau plutôt encourageant de "défiscalim"
Dans l'attente de vos conseils
Bonne soirée
Patrice

 

[Buffeto]

ce sont eux qui te donnent la clé .....

sur le tableau fiscal tu as 2 simul :

1°)revente au bout de 9ans : taux de rentabilité 13,74% sur 9ans ...ca fait combien par an ?
d'autre part on te donne comme valeur de la revente dans 9ans 191 702 € .....rappelle moi ce que te disent tes boules de cristal sur le marché de l'immobilier dans 9ans?

entre parenthèse il ne te dit pas combien tu payeras d’impôt sur la PV au bout des 9ans ?

t'inquiétes pas papy Buffeto va te le dire : 191702-175 281 =16421 .
abattement au bout de 9ans : 6% donc imposition de 32.5% sur la somme de 15435,74 soit 5016 euros d’impôt +CSG -CRDS

2°)revente au bout de 15ans taux de rentabilité : 9.12% ...ca fait combien par an?

pour la valeur de revente , tu penses bien que s'il est ardu de l'imaginer au bout de 9ans , au bout de 15 c'est carrément mission impossible .
ton conseiller est donc Mr Phelps ....puisqu'il te promet une PV de : 28215€ ....qui vont générer 8252 euros d'impot plus CSG -CRDS ( si la fiscalité n'a pas été alourdie d'ici là ....

voila qui modifie légèrement les calculs....

 

[vdtraz]

Effectivement ca fait vraiment peur!
Je vais préparer ma lettre de résiliation ...
Merci pour tes conseils

 

[jf33]

Bonjour,

Ayant moi-même fait les calculs pour mon investissement récemment, je vais te tourner le calcul différemment.
Oui en effet il y aura des plus-values sur la revente du bien, mais les gains que peuvent t’apporter cet investissement sont plus important que si tu n’investis pas.

Prenons le cas si tu ne fais rien :
Tu paieras les 4285€ d’impôts par an, Soit 38565€ sur 9 ans
Aucun investissement ou argent placé permettant des revenus pour ton avenir (entre nous l’immobilier est une valeur plus sûre que les banques actuellement )

Par contre si tu investis et que tu revends au bout des 9 ans :
Effort d’épargne 3013€, Soit 27117€ sur 9 ans

Pour l’impôt sur la PV, si on se base sur les calculs de Buffetophile,
L’impôt sera de 5016€, Soit quand même une PV de 11405€

Ce qui fait que tu auras dépensé sur 9 ans 27117 – 11405 = 15712€
Donc au minimum 2,5 fois moins que si tu avais payé des impôts classiques.

Et de toute façon rien ne t’oblige à vendre au bout de 9 ou 15 ans.
Personnellement le logement pour lequel j’ai signé vient d’être livré et j’ai déjà un locataire.
Je n’ai pas prévu de le revendre après 9 ou 15 ans, mais de le garder pour m’apporter des revenus complémentaires pour ma retraite.

En plus d’après les tableaux tu auras finis de payer ta résidence principale d’ici 15 ans donc tu pourras payer le crédit de cet appartement à la limite en renégociant ton prêt pour baisser les mensualités.
Fais attention aussi, j’ai entendu dire que la loi Scellier permettant les réductions d’impôts allait être supprimée donc si tu n’investis pas maintenant tu ne pourras peut être pas en bénéficier plus tard.

En espérant t’avoir aussi éclairer sur le sujet !

 

[Buffeto]

Oui en effet il y aura des plus-values sur la revente du bien,

peut -être , peut -être pas .....

on peut l'espérer , l'imaginer , l'envisager , le souhaiter mais l'affirmer serait bien péremptoire ......

car tu achètes du neuf et tu revends de l'ancien .....il faudra donc que le prix de l'ancien rattrape les prix du neuf en 9 ou 15ans pour espérer une PV ....

le neuf est actuellement à un niveau historiquement haut ....un adage boursier ne dit il pas que les arbres ne montent pas au ciel ?


ceci dit il ne s'agit pas de ne pas investir mais peut être d'investir différemment

 

[vdtraz]

Bonjour Buttetophile,
Qu'entend tu par investir différemment?
Cordialement
Patrice

 

[Buffeto]

Qu'entend tu par investir différemment?

ne pas à toutes force rechercher la défiscalisation....
la défisc ne doit être que la cerise sur le gâteau...

investir dans l'immobilier c'est s'investir sur le long terme en espérant des revenus et une PV à long terme .

le rentabilité proposée ici est bien trop faible pour que cet investissement soit intéressant ...

bien sur il y a l'économie d’impôts , mais celle ci est complètement absorbée par le prix élevé de l'achat .....

mieux vaut investir au juste prix dans l'ancien par exemple sans défisc mais avec une rentabilité meilleure et une PV plus certaine ....

voire investir sur d'autres supports que celui ci ...( SCPI de rendement [lien réservé abonné] par exemple )

il faut se poser la question suivante réfères tu t'enrichir en payant des impôts , ou ne pas payer d’impôts en ne t'enrichissant pas ?

 

[bachelre]

Bonjour,
Venant de réaliser un Scellier en région parisienne pour un prix équivalent à votre appartement, je vous fais part de ma modeste expérience.
Je te trouve que le prix que vous mentionnez est élevé, je ne connais pas la commune d'Eysines, mais ça me semble trop cher.
2ème chose, lorsque vous mentionnez 4285 € de gain en réduction de gain, c'est vrai sauf erreur de ma part, si payer 4285 € d'impôt, mais si vous payez que 3000 €, vous ne pourrez pas déduire 4285 €, mais seulement 3000 €.
Mais sur le fond, en étant à mon 2ème investissement locatif, je trouve que le scellier à 22% (auparavant 25%) est un cadeau pour une tranche aisée de la population.
RB

 

[Buffeto]

je trouve que le scellier à 22% (auparavant 25%) est un cadeau pour une tranche aisée de la population.

voilà une assertion que je trouve bien péremptoire ......

un cadeau? à lire ce forum depuis plus de 4ans ,je m'aperçois , qu'au contraire le coeur de cible de l'investissement scellier sont des gens qui payent moins de 5k€ d’impôts ...( ce qui est un peu un non sens économique mais ca ce n'est que mon avis ..)

est on aisé à 5k€ d’impôts ? c'est toute la question

 

[lvimmo]

Bonjour,
J'ai vraiment du mal à comprendre ce qui motive un investisseur à acheter un bien 175 281 € (environ 1 148 000 francs) de signer un compromis d'achat et ensuite de se désengager?
Quelle perte de temps, de papier et de paroles?
Le mieux serait de ne pas s'engager à la légère!
Non?
C'est mon avis.....

 

[vdtraz]

Bonjour,
Merci Bachelre pour vos conseils Il faut ajouter que sur la région parisienne pour le même prix vous êtes en zone A qui vous assure un meilleur rendement?
Lvimmo: Bien sûr que ce n'est pas agréable de se désengager tu as raison, mais d'après mon 'défiscaliseur" je faisais l'affaire du siècle!!
Et dieu qu'il était habile !!
Heureusement internet et ce forum est la pour nous renseigner et le droit de rétractation de 7 jours nous as permis de nous reprendre.
Et que pensez vous du scellier 2012 à 13%?
S'il était compliqué de faire un bon investissement en 2011, maintenant c'es mission impossible non?
A part peut être en scellier social.....
Cordialement

 

[Buffeto]

encore une fois il y a une vie et des investissements en dehors du Scellier ....

pourquoi ne pas essayer de trouver un appart dans l'ancien à louer nu ou en meublé ?

 

[vdtraz]

Louer meublé c'est du bouvard ou LMNP non?
Ca me parait risqué car à la merci du gestionnaire
Quand à l'ancien je n'y connais pas grand chose mais avec le frais de notaire élevés les frais de remise en état...
Difficile de penser à la PV...

 

[Buffeto]

on peut faire du LMNP seul.....
tu achètes un appartement , tu le meubles et tu le loues ....c'est du LMNP

le bouvard c'est un genre de défisc , je te l'ai déja écrit : il y a tout un tas d'investissemnt hors loi de défisc ( et ils sont souvent plus rentables )....



quand à l'ancien , où as tu vu qu'il y aurait forcément des frais de remise en état?

l'ancien ce n'est pas forcément des vielles baraques pourries . un appartement est dit ancien lorsqu'il n'est pas .....neuf ( merci monsieur de la Pallice ) c'est à dire qu'il a eu un précédent propriétaire ...
lorsque tu achètes une voiture d'occasion elle peut avoir 2 000 kms compteur ou bien 250 000 .....un appart c'est pareil ....il y a de l'ancien minable style années 50 et de l'ancien superbe style 2010....

 

[bachelre]

voilà une assertion que je trouve bien péremptoire ......

un cadeau? à lire ce forum depuis plus de 4ans ,je m'aperçois , qu'au contraire le coeur de cible de l'investissement scellier sont des gens qui payent moins de 5k€ d’impôts ...( ce qui est un peu un non sens économique mais ca ce n'est que mon avis ..)

est on aisé à 5k€ d’impôts ? c'est toute la question

Bonjour,
Le Scellier à 21-25%maintient un prix élevé de l'immobilier proposé par les promoteur car au final, les gens qui achètent sont ceux qui payent beaucoup d'impôt. Avec le prix de la location et la réduction, dans la plupart des cas l'appartement est quasiment gratuit (il reste à payer les impôt foncier).
Ca n'aide pas les personnes avec un salaire moyen qui cherchent à faire un achat dans le neuf.
Mais par rapport à votre réflexion sur les 5k€ d'impôt, ça dépend du nombre de parts.
Cordialement,
RB

 

[Buffeto]

on pourrait relancer le débat defisc Scellier versus prix élevés de l'immobilier .....

mais ce débat ne sera jamais tranché car qui fait les prix élevés de l'immobilier ? la rareté des biens ou le fait que certains surpayent les biens ?