Votre avis sur cet investissement LMNP

[Atoll]

Bonjour,

Etant complétement novice en la matière, je souhaiterais solliciter vos avis sur l'investissement suivant proposé par un CGP :

Mon profil en bref :
31 ans, Impôt revenu: 1200 euros
en couple mais statut celib, résidence principale appartient à ma copine

L'opération qui m'a été présentée est la suivante :
Type : Résidence étudiante à caractère parahotelier
Lieu : Sud Toulouse - Ramonville (projet artemisia 3)
LMNP (prix donnés HT)
frais d'établissement : 5 163 €
acquisition mobilier : 3 998 €
acquisition immobilier: 71 127€
acquisition terrain: 7 903€
TVA recup: 16 273 €
montant TTC: 88191+16273 = 104 464 €

surface: 18,42 m² (env. 5671€/m²)
loyer initial: 277€ HT, 296 € TTC soit 3 552€ annuels
Gestionnaire: Campus Gestion (je n'ai pas trouvé bcp d'infos sur eux, SARL unipersonnelle au Capital social 55.000,00 EURO )

effort d’épargne à environ 200€

Bail de 10 ans, transférable en cas de revente
Loyer révisable tous les 3 ans selon l'ICC dans la limite de 1,5% l'an. En cas de variation de la TVA, les loyers subiront la même variation.
Le gestionnaire supportera l'ensemble des charges et des réparations d'entretien normalement à la charge du locataire à l'exclusion des grosses réparations telles que définies dans l'article 606 du code civil


Les points sur lesquels je m'interroge :
- le promoteur (SARL Artemisia 3) et le gestionnaire (Campus Gestion) tout cela appartient à la même personne, est-ce fiable ?
- je n'ai aucune info sur leur fiabilité du gestionnaire ... (à part mon CGP qui m'a dit que c'est fiable...)
- dans le bail, une clause stipule que je dois m'engager, à donner mandat irrévocable au gestionnaire de me représenter aux AG de Copro, à l'exception des travaux de l'article 606 du code civil. est-ce normal ?
- c'est le gestionnaire qui signe le PV de livraison de l'appart, est-ce un problème ?

je vous remercie d'avoir pris le temps de lire tout ça et tous vos commentaires et remarques seront les bienvenus pour me conforter ou non dans cet investissement.

Bonne soirée

 

[svenko]

à atoll
Vous risquez de vous retrouver tout nu sur votre atoll, et ce n'est pas avec un tel IR que l'on s'embarque dans ce qui pourrait être une tragédie...

Votre CGP doit vous apporter des preuves que "c'est solide"
demandez à consulter le bail commercial, et l'on va rire...
- qui est propriétaire des parties communes ?
- qui est syndic?
- l'indexation à 1,5 est spoliatrice et ridicule : de combien est l'inflation à votre avis?
- y a t il une demande locative à cet endroit?
- vous y êtes allé visiter?
- qui revend cela si vous avez un souci ? combien cela vaut il selon lui et vous ? selon quels critères ?
- l'obligation de mandat de représentation lors des AG est illégale
- quel est l'historique de cette boîte?
etc
Le "sans souci" deviendra un casse tête

+> il faut le dire :LE BAIL COMMERCIAL EST INADAPTÉ POUR CE TYPE DE MONTAGE et est une ARNAQUE DE PREMIÈRE dont les propriétaires font les frais (les grands groupes ne valent pas mieux, Groupe FR... EPA... FAIT DE LA CAVALERIE, NEX..Y bidouille les comptes.

Obtenez des réponses et mettez les en ligne : on va rire...

 

[Atoll]

il s'agit d'un achat sur plan (en VEFA) livraison en aout 2013, donc pas de visite, par contre le projet est facilement visible sur internet si vous voulez vous faire une idée.

le seul point sur lequel je peux répondre est la demande locative : sur toulouse Sud il y a une grosse demande en locations étudiantes .... cela dit sur du 'para-hotelier' je ne sais pas dans quelle mesure cela est plébiscité.

pour le reste, je vais rentrer en contact avec mon CGP

merci pour vos remarques, cela me conforte dans le fait que ça n'est pas très sûr. Je sais qu'aucun investissement n'est sans risque, mais le fait que je n'ai aucune garantie sur le gestionnaire me fait redouter des soucis à court terme !

 

[Buffeto]

et ce n'est pas avec un tel IR que l'on s'embarque dans ce qui pourrait être une tragédie...

petite précision : le but du LMNP n'est pas de faire une économie d’impôts mais au contraire de créer des revenus complémentaires sur un long terme ...

@ atoll : as tu posé la question à ton CGP du but de cette opération?

 

[Atoll]

@ atoll : as tu posé la question à ton CGP du but de cette opération?

pour mon CGP, le but est la plusvalue à la revente ....
je lui ai dit que je souhaitais réaliser un investissement à priori dans l'immobilier, mais sans avoir trop de contrainte au niveau de la gestion locative et sans bloquer ma capacité d'endettement. En gros j'ai passé 30 ans et trouve dommage de n'avoir investi dans rien du tout alors qu'il est intéressant d'avoir un bien immobilier pour le futur ...

le problème sur ce type de biens, c'est que dans 10 ans, bcp d'appart seront à la vente ! il me conseille de le revendre avant ou après .... mais d'après ce que j'ai compris en cherchant des infos, c'est que ce type de bien est à garder sur la durée, comme complément de revenus et ne pas forcément chercher la revente ...

 

[Buffeto]

pour mon CGP, le but est la plusvalue à la revente ....

hummmmmmmmmm si le but est la plus value , alors il n'y a pas assez de recul sur ce genre de biens pour avoir une idée claire de ce que ca vaudra d'ici 10 ou 15ans.........

bien entendu on peut toujours espérer une PV mais ca ne doit pas être l'objectif prioritaire pour un LMNP ( à mon avis )

je lui ai dit que je souhaitais réaliser un investissement à priori dans l'immobilier, mais sans avoir trop de contrainte au niveau de la gestion locative et sans bloquer ma capacité d'endettement.

dans ces conditions pourquoi pas des parts de SCPI ? tout est expliqué dans le blog à buffeto [lien réservé abonné]

 

[Atoll]

merci pour l'info à vrai dire j'avais parlé des investissements pierre-papier à mon CGP, il m'a dit que ça n'était pas possible sans apport ... je vais jeter un oeil à tout ça !

 

[Buffeto]

il m'a dit que ça n'était pas possible sans apport ...

mouaaaaaaaaaaaarffffffffff au contraire , tu peux investir à partir de 1 500€.......( trop fort ton CGP )

 

[Atoll]

trop fort ton CGP )

ça en a tout l'air !

 

[svenko]

@ atoll
les scpi pour vous c'est bien, en nue pro en plus... pour ne pas augmenter la charge fiscale
- attention, éviter toutes les "bancaires" qui vont devenir les grandes prostituées avant le plouf final

Mais par pitié, changez de cgp, c'est un vrai mauvais... :=))
- la plus value sur ce type de bien, vous oubliez
- Toulouse ce sera dorénavant intra muros sinon ouille
- il vous a parlé des gestionnaires qui lâchent l'affaire en cours de bail?, ou qui baissent le montant des loyers ex abrupto ? ou au contraire qui exigent une priorité de rachat ? (j'en passe et des meilleures...)

Non certainement....

un mauvais, qui veut faire du chiffre ou qui n'y connaît rien.. ou un faux cgp mais vrai défiscalizator

 

[GoodbyLenine]

@Atoll

Rendement apparent de cette opération (si revente au prix d'achat) = 3.77% (loyer ht / prix d'achat ht)
... mais en réalité c'est moins, car
- il faudra payer la taxe foncière (après 2 ans d'exonération) ... disons 300€/an (la surprise en 2016)
- il faut ajouter les intérêts intercalaire, car vous financerez le bien avant de commencer à toucher des loyers (VEFA) ... disons 3000€ à ajouter à votre prix d'achat (en cas de retard, ce sera bien plus)
Le rendement devient : (277*12 - 300) / (88191 + 3000) = 3.32%
C'est très faible ! (pour un tel placement à long terme, avec ce type de risques)

Perspectives de plus-values sur ce type d'investissement : inexistante (ce sera déjà bien de ne pas faire une trop grosse moins-value) ... car celui qui rachètera sera forcé de garder le bail, avec un montant du loyer qui ne suivra même pas l'inflation (car cappé à 1.5%/an) ce qui est déjà rédhibitoire, et devra lui-aussi payer des frais de mutation (et une commission à l'intermédiaire qui lui vendra le bien).

Même avec le meilleur gestionnaire du monde, je ne mettrais pas un kopec dans une telle opération.

En fait, pour le gestionnaire/promoteur, vous jouez le rôle du banquier qui finance son outil de travail, à un peu plus d e3% (aucune banque ne lui ferait un tel cadeau), et accepte de le porter ensuite (au même prix, en perdant un peu de pouvoir d'achat dès que l'inflation dépasse 1.5%). Pour l'intermédiaire (sans doute le CGP), vous générez une belle commission (sans doute dans les 8 k€ ht) immédiatement.

Des 3 acteurs concernés (gestionnaire/promoteur, CGP, vous), j'en vois 2 qui s'en sortent bien, et un qui se fait plumer (vous).

Avec vos objectifs ("réaliser un investissement à priori dans l'immobilier, mais sans avoir trop de contrainte au niveau de la gestion locative et sans bloquer ma capacité d'endettement") et votre imposition (IR faible), il me semble bien plus pertinent d'investir dans des SCPI de rendement (même si ce n'est peut-être pas le meilleur moment actuellement). Au moins, vous obtiendrez un rendement proche de 5%, et n'attendrez que quelques mois avant de toucher les premiers revenus.

 

[adri]

Bonjour

sur internet : Au conseil municipal du 4 avril ([lien réservé abonné])

"Autorisation d'ester en justice à la suite d'un recours déposé par Monsieur le Préfet contre le permis délivré à Artemisia (P.R.E)"

Pour info j'ai achete fin d'année dernière un F3 neuf (livraison fin 2012)dans cette commune avec un prix au m2 bien inferieure au votre

Adri

 

[Atoll]

Merci GoodbyeLenine pour votre retour très intéressant et merci Adri pour l'information.

Je vais donc me retirer de ce projet et prendre le temps de réfléchir à autre projet, probablement en SCPI, mais lorsque cela sera favorable

 

[LMDP]

Un point important qui n'a été qu'évoqué : quid de l'environnement immédiat de la résidence ? Lorsque j'étais étudiant, j'avais visité à Toulouse une jolie résidence, positionnée en bordure de voie ferrée (tout tremblait dans la cuisine à chaque passage d'un train !), coincée entre le parking de l'entreprise Caterpillar où chaque matin et chaque soir les engins de chantier se lançaient dans un ballet sonore, et les usines d'entretien Airbus, là où l'on répare les moteurs (et où il faut bien les tester).
Les seuls autres "habitants" du quartier étaient un institut pour sourds et malentendants.

Et le pire, c'est que je n'exagère pas... Si je ne l'avais pas vu de mes yeux, je n'aurais pas cru ça possible. Alors les loyers proposés aux étudiants étaient très corrects, et la résidence, impeccable, mais étrangement, elle restait vide.

 

[phil898]

Retard de paiement des loyers

Investisseurs attention….

Il faut savoir que depuis plusieurs mois la société Park&Suites qui a repris la gestion des résidences commercialisées sous le nom d’Appart’City ne paie plus en temps et en heures les loyers aux propriétaires. En effet, plus aucun loyer n’est payé à date et nous constatons des retards pouvant aller jusqu’à plusieurs mois (4 mois de retard). Vous trouverez sur ce site [lien réservé abonné] des tableaux indiquant les dates de paiement faits par des investisseurs mécontents.

Investisseur, ne faites pas confiance aux brochures de GFE contenant des informations mensongères.