Vente studio meuble LMNP

[PENELOPE2]

Bonjour,
J ai signé chez le notaire l achat d un studio en vefa en 2011 et réceptionné ce bien en mai 2014.
Studio loué dans le cadre de la loi scellier pendant 9 ans puis au départ de mon locataire mis en location meublé LMNP pendant 2 ans .
Là j ai une promesse d achat et j aimerai connaître comment cela se passe avec la nouvelle loi qui réintégre les amortissements.
Dans mon cas j ai 6 mois sur 2023, une année complète en 2024 et une année sur 2025. Mon locataire est parti le 8/07/2025 et nous avons décidé de ventre notre studio.
Ma question est la suivante comment vont être réintégrés les amortissements déduits pour 2023 et 2024 j ai les documents comptables. Pour 2025 l année n étant pas terminé comment cela se passe t il ?
Autre question concernant l abattement par année de detention, à partir de la date de signature du notaire ou de la réception du bien. La loi dit 6% à partir de la 6eme année de détention mais s agit il de la date de signature chez notaire ou de la date de réception du bien acheté en vefa.
Merci pour votre aide.

 

[Rewolution]

Alors tout ça est à faire entre ton notaire et ton comptable qui a fait tes déclarations LMNP.
Généralement, les comptables prennent un coût pour réaliser ce calcul qui est assez complexe et engage leur responsabilité. Puis ils transmettent le montant des "amortissements déduits à réintégrer à la plus-value" et le notaire calcule l'impôt sur cette plus-value.

Donc ton rôle, en vrai, c'est de payer pour savoir combien tu dois payer...

 

[Kizzo]

Bonjour,
Il me semble que pour 2025 les amortissements seront pris au prorata.

Pour la plus-value, vous êtes propriétaire à compter du jour de signature de l'acte, et vous devenez propriétaire des constructions à mesure de leur avancement mais en matière de plus-value c'est le titre qui fait foi donc acte notarié sauf erreur. Vous pourriez détenir un terrain depuis 30 ans, faire construire dessus, et revendre sans imposition car durée de détention du bien (= le sol et ce qu'il y a dessus) permettant l'exonération.
C'est comme cela que je l'interprète

 

[Max1]

Il me semble que pour 2025 les amortissements seront pris au prorata.

Ce calcul va fournir l'amortissement qui "peut" être utilisé en 2025 mais rien ne dit qu'il le sera effectivement.
Par exemple, s'il reste un stock d'amortissements historiques ou si le dernier locataire a quitté le logement plusieurs mois avant la vente, le résultat pourrait être très différent.

 

[moietmoi]

Bonjour
Lmnp est vue par les impôts comme une entreprise.
Si tu n'a pas d'autre location lmpn, la fin de la location coincide avec la fin de l'entreprise.
Tu as 60 jours pour déposer la déclaration.
Donc comme une vente se fait en général en 3 mois. Tu auras les amortissements utilisés.
Si tu as d'autres LMNP, l'entreprise continu, mais si pendant l'exploitation le code des impôts précise que l'on doit globaliser les amortissements, le code des impôts indique aussi qu'en cas de vente d'un bien et continuation de l'activité, il faut reconstruire les amortissements bien par biens pour connaître les amortissements de ce bien.
La date d'arrêt est à ton choix, le départ du locataire ou la date de ta décision de vente

 

[lebadeil]

Bonjour,
J ai signé chez le notaire l achat d un studio en vefa en 2011 et réceptionné ce bien en mai 2014.
Studio loué dans le cadre de la loi scellier pendant 9 ans puis au départ de mon locataire mis en location meublé LMNP pendant 2 ans .
Là j ai une promesse d achat et j aimerai connaître comment cela se passe avec la nouvelle loi qui réintégre les amortissements.
Dans mon cas j ai 6 mois sur 2023, une année complète en 2024 et une année sur 2025. Mon locataire est parti le 8/07/2025 et nous avons décidé de ventre notre studio.
Ma question est la suivante comment vont être réintégrés les amortissements déduits pour 2023 et 2024 j ai les documents comptables. Pour 2025 l année n étant pas terminé comment cela se passe t il ?
Autre question concernant l abattement par année de detention, à partir de la date de signature du notaire ou de la réception du bien. La loi dit 6% à partir de la 6eme année de détention mais s agit il de la date de signature chez notaire ou de la date de réception du bien acheté en vefa.
Merci pour votre aide.

Bonjour,
la date d'achat est donc 2011 (date de l'acte définitif d'achat), avec un prix initial et frais de notaire.
On peut aussi deduire des travaux estimés forfaitairement à 15% apres 5 ans.

La date de la vente sera quelque part fin 2025 - 2026 , pour calculer le nombre d'années entre l'achat et la vente, et les decotes eventuelles. Dans ton cas, une decote de 14 à 15 ans.
Il faudra reintegrer les amortissements "réellement utilisés" pour ce bien , hors amortissements excédentaires dans la plus value (avec application des memes décotes que précédemment).
Comme les achats en VEFA dans les grandes villes ont souvent un prix surcoté de 30% , il possible que tu n'aies pas de plus value.

 

[lebadeil]

Exemple de calcul de plus value & prelevements sociaux (a adapter avec tes chiffres + l'amortissement utilisé)

Exemple de calcul de la taxation de la plus-value immobilière
Bien vendu 250 000 € acquis 150 000 € il y a 15 ans. Assiette de plus-value brute = 65 500 €

Taxation de la plus-value immobilière :

• Abattement = 60% (6% par an entre la 5ème et la 15ème année)
• Montant taxable = 65 500 € - 39 300 € (abattement de 60%) soit 26 200 €
• Taxe sur la plus-value = 26 200 € X 19% (taux d‘imposition des plus-value) soit 4 978 €

Prélèvements sociaux :

• Abattement = 16,5% (1,65% par an entre la 5ème et la 15ème année)
• Montant taxable = 65 500 € - 10 808 € (abattement de 16,5%) soit 54 692 €
• Taxe sur la plus-value = 54 692 € X 17,2% (taux des prélèvements sociaux) soit 9 407 €

Au total, le vendeur devra payer 14 385 € au titre de la plus-value constatée, composé de 4 978€ de taxe sur la plus-value et de 9 407€ de prélèvements sociaux.

 

[PENELOPE2]

Si je comprends bien la date de début pour un Vefa est bien la date de signature chez le notaire et non la date de réception.
Dans mon cas 31/12/2011 et non 05/2015 date de réception soit 14 ans pour le calcul de l abattement.
Vu le prix élevé de l epoque est le prix de vente aujourd'hui
Prix achat : 139500
Frais de notaire : 2500 euros
Prix de vente net client : 149700

Loué en loi scellier pendant 9 ans puis au départ de mon locataire transformé en meublé en date du 15/05/2023 soit un peu plus 2 ans.
Depuis la nouvelle loi de février 2026 réintégration des amortissements sur la période meublée.
Abattement de 6% de la 6eme année à 14 année soit 8 ans x6% = 48%
Aussi je ne pense pas avoir de plus value à payer.
Est ce que c est le notaire qui se charge de ce calcul ?

 

[lebadeil]

Aussi je ne pense pas avoir de plus value à payer.

C'est effectivement la tendance que je m’étais faite.

Est ce que c est le notaire qui se charge de ce calcul ?

oui, sur la base de tes declarations.

 

[moietmoi]

Travaux :15%

Si tu n'as pas, pendant la location nue , déduit des frais de travaux, et pendant la location meublée amorti des travaux, tu as droit à un forfait sans aucun contrôle et sans justification de 15 % du prix d'achat initial à rajouter à ce prix d'achat pour avoir le prix d'acquisition utilisé pour la plus-value.
Ton prix de 139500 passe donc dans ces conditions à 160425...

 

[Kizzo]

À vérifier dans l'acte si les frais de notaires étaient pris en charge par le promoteur, ça arrive souvent et dans ce cas évidemment pas de déduction possible

 

[moietmoi]

À vérifier dans l'acte si les frais de notaires étaient pris en charge par le promoteur, ça arrive souvent et dans ce cas évidemment pas de déduction possible

Oui, avec le fait qu'il faut relire l'acte de vente.
Parfois il est pratiqué une baisse de prix du bien .
C'est comme le terme TVA offerte dans les grandes surfaces.