Transformation taux variable en fixe suite

[Cresus93]

Pour faire des économies sur un crédit immobilier, surtout en ce moment, on peut soit renégocier son crédit soit le faire racheter par une autre banque (frais à prévoir).
Dans certains cas il y a une autre possibilité : j'ai un taux variable et j'ai la possibilité contractuelle de le transformer en taux fixe. Jusqu'à présent ça n'était pas intéressant (taux variable tombé au taux plancher, et taux OAT pas assez bas) mais la chute récente - et temporaire - des taux de l'OAT 10 ans a relancé cet intérêt, je suis donc en train de le faire.

Il faut savoir que :
- la transformation est définitive ;
- elle se fait sans frais.

Je regrette simplement de ne pas l'avoir fait un mois plus tôt (remontée des taux)

Donc, à envisager si vous avez un taux variable. Relisez votre contrat.

 

[ZRR_pigeon]

Donc, à envisager si vous avez un taux variable. Relisez votre contrat.

et meme si la renegociation/rachat aboutit a un taux plus élevé (mais fixe!), les interets restent deductibles car ce qui compte, c'est le volume d'interets global du tableau initial d'amortissement (meme si celui ci n'a mécaniquement aucun lien avec la réalité! en effet il suppose un taux fixe...).

Cela m'a été confirmé par un agent des impots.

 

[Cresus93]

déduire les intérêts du "tableau initial d’amortissement" : Certainement pas. cf

[lien réservé abonné]

"La déduction est limitée aux sommes payées au cours de l'année d'imposition et dont le propriétaire peut justifier"

En cas de contrôle le contribuable doit être en mesure de présenter soit une attestation bancaire présentant le montant payé au titre de l'année en question, soit éventuellement un échéancier à jour, certainement pas l'échéancier initial.

De toutes façons ça n'est pas le sujet, en l'occurrence il s'agit de ma résidence principale, je souhaitais attirer l'attention sur la possibilité de passer en taux fixe, car je ne vois pas de sujet sur ce point. Merci de ne pas polluer le sujet avec des remarques fiscales, malheureuses qui plus est.

 

[ZRR_pigeon]

vous lisez mal. (je ne parle pas de declarer des sommes non payées, mais de pouvoir deduire des interets effectivement payés mais superieurs aux interet du pret initial racheté, ce qui est souvent interdit).

mais bon, c'est pas facile a comprendre.

pour en revenir a votre sujet, quel est la valeur de l'OAT qui a été retenu dans votre cas ?
du coup vous passez de quel taux(variable) a quel taux (fixe) ?

histoire que nous puissions nous rendre compte du compromis gain/risque.

 

[Cresus93]

Effectivement je n'avais pas compris car pas l'intention de repartir sur un fixe plus élevé que le plancher du variable. Et puis il faut dire que c'était mal expliqué Je confirme tout de même que le "le volume d'interets global du tableau initial d'amortissement" n'a aucune utilité, ce qui compte c'est le total d'intérêts payé chaque année.

Bref je suis à 2,5, plancher de mon taux variable, et je devrais passer à 1,97, info donnée oralement, j'attends l'écrit notamment pour avoir la base de calcul.

Donc en l'occurrence plus de risque (fixe jusqu'au bout) et gain immédiat puisque pas de frais.

Ce qui me chagrine c'est l'impossibilité de réduction de durée du crédit et le coût de l'assurance, qui croît, en valeur relative. Mais on ne peut pas tout avoir et nous devrions rembourser par anticipation la totalité dans quelques années.

 

[ZRR_pigeon]

"le volume d'interets global du tableau initial d'amortissement" n'a aucune utilité, ce qui compte c'est le total d'intérêts payé chaque année.

au contraire (voire notice 2044, section 250 "interets d'emprunt")
un pret substitutif genere des interets deductibles a la condition que ceux ci n'excedent pas les interets du pret initial, indiqué donc dans le tableau d'amortissement initial.

c'est capital quand on a des soucis d'argent et qu'on doit allonger un pret locatif...ce qui augmente le taux (parfois) et augmente le volume total d'interets (souvent).

 

[Cresus93]

Ah OK c'est pointu. Je serais curieux de trouver ne serait-ce qu'un cas pratique traité en 2120.

 

[ZRR_pigeon]

c'est pas fréquent en effet (j'ai un variable non capé a 0.8% et la banque me propose un fixe a 0.95%), et je m'attendais a une reponse de type "ecrivez nous pour avoir un rescrit".

mais l'agent des impots m'a dit qu'il avait deja rencontré ce cas plusieurs fois, et a retrouvé vite le texte exact.

 

[Cresus93]

Ah ils sont forts ces Alsaciens (?) !
Le rescrit, ça peut ressembler à "je botte en touche" mais c'est aussi dans l'intérêt du contribuable : le rescrit engage l'administration, pas la réponse orale.
Un fixe à 0,95, sur quelle durée ?

 

[ZRR_pigeon]

Ah ils sont forts ces Alsaciens (?) !
Le rescrit, ça peut ressembler à "je botte en touche" mais c'est aussi dans l'intérêt du contribuable : le rescrit engage l'administration, pas la réponse orale.
Un fixe à 0,95, sur quelle durée ?

10 ans 0.95
12 ans 1.05

bien d'accord sur le rescrit, c'est vraiment un outil incontournable.