Stratégie d'investissement

[Capricio]

Bonjour à tous,

Propriétaire de deux appartements, je me pose quelques instants pour faire le point vis à vis de ma situation et j'ai une petite interrogation pour un/des investissements futurs.
Voilà un résumé rapide de la situation :
- Actif avec un TMI de 30% en début de tranche.
- Propriétaire d'un appartement loué en nu sans travaux à faire dans l'immédiat. Location en meublé lors du prochain bail car à présent, j'ai juste l'abattement des 30%.
- Propriétaire d'un appartement loué en meublé sans travaux à faire dans l'immédiat. Abattement de 50% avec le statut de LMNP.

Ayant bientôt de fini de rembourser le premier appartement, je voudrais bientôt repartir sur l'achat d'un appartement avec des travaux à effectuer à présent pour ne pas payer d'impôts durant quelques années.

Par contre, je me pose à présent la meilleure stratégie à adopter vis à vis des 2 premiers appartements. Vais-je pouvoir "gommer" les loyers (au moins une partie) des deux premiers appartements en effectuant des travaux dans le nouvel achat ou je devrai toujours payer sur ces deux appartements ? Quel statut adopter ? Avec tous les choix, je commence à m'y perdre et j'apprends au fur et à mesure.

Merci d'avance pour votre éclairage !

Bonne journée !

 

[tomlib]

Bonjour,
Je suis dans la globalité dans une situation similaire.
Je vous recommande de louer en lmnp vos 2 premiers appartements.
Vos futurs biens ,pour optimiser un déficit foncier,devront être à rénover entièrement.
Sélectionnez une zone tendue,acheter en dessous du marché,rénovez avec qualité,vous diminuez vos impôts sur le revenu en louant 3 ans en nu, puis passez en lmnp.
C'est la base.
Bien cordialement
Tomlib

 

[Capricio]

Bonsoir Tomlib,

Merci pour ce retour. Oui oui dès que je peux, le deuxième appartement partira en meublé. Oui je cherche quelquechose à rénover entièrement. Mais je m'y perds entre :
- 2 appartements LMNP en régime micro-bic et l'appartement à rénover en régime réel foncier
OU
- 3 appartements LMNP en régime réel.

Si je fais des gros travaux sur l'appartement 3, vont-ils pouvoir également "effacer" les revenus gagnés grâce aux appartements 1 et 2 ou les travaux effectués sur l'appartement 3 n'impacte que les revenus gagnés grâce à cet appartement ?

Merci.

 

[moietmoi]

Si je fais des gros travaux sur l'appartement 3, vont-ils pouvoir également "effacer" les revenus gagnés grâce aux appartements 1 et 2 ou les travaux effectués sur l'appartement 3 n'impacte que les revenus gagnés grâce à cet appartement ?

Merci.

Bonjour, les revenus , ou déficits des meublés et des nus sont totalement indépendant;
Ce sont 2 fiscalités différentes; aucune corrélation entre elles;

en bic réel pour les meublés, les travaux ne "dèfiscalisent" pas comme dans le nu:
en meublé, les travaux avant location augmentent la valeur du bien donc augmentent les amortissements et les travaux pendant la location participent aussi des amortissements,

 

[Capricio]

Bonjour, les revenus , ou déficits des meublés et des nus sont totalement indépendant;
Ce sont 2 fiscalités différentes; aucune corrélation entre elles;

en bic réel pour les meublés, les travaux ne "dèfiscalisent" pas comme dans le nu:
en meublé, les travaux avant location augmentent la valeur du bien donc augmentent les amortissements et les travaux pendant la location participent aussi des amortissements,

Bonsoir,

C'est bien ce que je pensais, merci. Reste à trouver un site expliquant bien ce qu'il est préférable d'avoir (BIC réel ou revenu foncier avec régime réel...) selon le type de travaux.

 

[tomlib]

Bonsoir,pour vous expliquer,de quel département être à vous?

 

[Buffeto]

Bonsoir,

C'est bien ce que je pensais, merci. Reste à trouver un site expliquant bien ce qu'il est préférable d'avoir (BIC réel ou revenu foncier avec régime réel...) selon le type de travaux.

et rencontrer un CGPI ?

 

[tomlib]

Pour lui payer une commission?surtout pas!le bon....bip est ton ami!

 

[Buffeto]

Pour lui payer une commission?surtout pas!le bon....bip est ton ami!

d'une part une commission n'est pas forcément exigée , d'autre , perso je paye des conseillers qui m'évitent des problèmes fiscaux que je ne maitrise pas et je trouve que c'est un bon deal ....

 

[moietmoi]

Bonsoir,

C'est bien ce que je pensais, merci. Reste à trouver un site expliquant bien ce qu'il est préférable d'avoir (BIC réel ou revenu foncier avec régime réel...) selon le type de travaux.

en foncier tu es obligé de distinguer par types de travaux; agrandissement, ou 'entretien (grosso modo)... en bic, tous les travaux sont comptés pour l'amortissement

 

[Capricio]

Bonsoir,

Désolé pour ma réponse tardive, mais je vous remercie pour ces informations.

Une petite question complémentaire car je trouve quelques biens avec de nombreux travaux mais ne saisissant pas tout, je préfère me renseigner avant de passer à l'action.

Récapitulatif de la situation :
- 1 bien en LMNP en cours de remboursement
- 1 bien loué nu en cours de remboursement (fini dans 1 an)

Aucun de ces deux biens ne nécessitent de travaux pour le moment.

Impôts sur le revenu et les loyers payés par an : environ 3000 euros net.

Bien visé : immeuble avec entreautres façade et toiture à refaire.

Prix du bien : environ 120000 + 30000 euros de travaux environ.

Potentiel locatif de 12000 euros par an minimum.

J'ai dû mal à saisir si il est plus pertinent de passer en frais réels (avec amortissement sur plusieurs années des travaux effectuées) ou en LMNP au réel tout en sachant que je ne suis pas sûr de pouvoir car un des appartements est en microbic depuis moins de 2 ans.

Mais en partant sur du frais réel, et en déduisant chaque année les frais divers (travaux, impôts fonciers, intérêts du prêt...), cela va pouvoir gommer également les 3000 euros d'impôt que je paie chaque année ? Ou cela n'impactera que les revenus que je vais toucher au niveau de cet immeuble ?

Désolé pour mes questions un peu naïves mais j'essaie de comprendre au mieux pour éviter les erreurs !

 

[Buffeto]

si par tes travaux tu obtiens un déficit foncier et si tu relèves du régime réel de plein droit ou sur option , les charges foncières et notamment les travaux sont déductibles de ton revenu global de l'année dans la limite de 10 700 € et le surplus éventuel de tes revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

[Capricio]

Merci pour ces informations. J'avais bien vu cette notion de 10700 euros.

Par contre, j'ai du mal à trouver un article claire prenant en compte le revenu en tant que salarié.

Cas : Immeuble de 120000 + 30000 euros de travaux environ + 10000 euros Frais de notaire

Donc en récapitulant, on a par exemple :
Revenu pro imposable : 27000 euros (TMI de 30%)
Revenus locatifs : 8000 euros (4000 euros MicroBIC + 4000 euros LMNP)
Revenus locatifs en plus avec le nouvel immeuble : 12000 euros

Déficit première année : 30000 euros travaux + 10000 euros frais de notaire + 1500 euros impôts fonciers + 2400 euros d'intêrêts

Et c'est là que çà se complique...

Pour le calcul de l'année 1, on déduit les 10700 euros du revenu global avec tous les revenus locatifs ou que sur une partie ?
Et tout ce qui n'est pas déduit on peut le reporter sur les années suivantes ?
Merci d'avance car c'est vraiment flou.

 

[Beargent]

Ton déficit tu me déduit de tes revenus perçues, donc revenu foncier. (tant que tu as la preuve)
Si ton déficit est supérieur à 10700€, le reste est reporté les années suivantes dans la limite de 10 ans.

S'il te reste vraiment une grosse somme de déficit l'an suivant, tu ne peux être en négatif (logique) donc tu déduis pour arriver à 0 de foncier et ainsi de suite.