SOS pour une emprunteuse en détresse

[Maricha]

Bonjour,

J'ai signé une offre de prêt immobilier avec une hypothèque et prêteur de privilège de deniers. Le tiers garant n'a jamais reçu l'offre de prêt. Je suis étonnée car pour moi il s'agit d'une caution hypothécaire et la personne qui se porte garant devrait également prendre connaissance de l'offre de prêt vu qu'il s'agit d'un engagement de sa part.

Mon interrogation est la suivante :

1) S'agit-il bien d'une "caution hypothécaire" ?
2) Le tiers garant doit il recevoir l'offre de prêt ?
3) A t-il aussi droit à un délai de réflexion de 10 jours ?
4) Doit-il signer l'offre pour acceptation ?

Si tel n'est pas le cas qu'est ce que cela engendre ? Si le tiers garant n'a jamais reçu l'offre quelle valeur accorder au prêt ? Est il considéré comme nul ?

J'ai vraiment l'impression que la banque me tourne en bourrique m'ayant déjà proposé d'antidater l'offre de prêt ce que j'ai refusé.

C'est mon premier prêt immobilier et j'avoue être un peu dépassé par les "événements" surtout que la banque ne fait que d'accumuler des erreurs.

Une d'elle concerne l'inscription sur le contrat de prêt du tiers garant comme "candidat à l'assurance". La banque s'est rendue compte de son erreur et propose de faire signer directement chez le notaire un document de refus à cette couverture. Je me demande si c'est bien légal tout ça et si dans ce cas la banque devrait rééditer une nouvel offre de prêt corrigée.

Que pensez vous de tout cela ? Ayant fait de nombreuses recherches je ne réussi pas à obtenir la bonne info.

Mille merci pour votre aide !

 

[Aristide]

J'ai signé une offre de prêt immobilier avec une hypothèque et prêteur de privilège de deniers. Le tiers garant n'a jamais reçu l'offre de prêt. Je suis étonnée car pour moi il s'agit d'une caution hypothécaire et la personne qui se porte garant devrait également prendre connaissance de l'offre de prêt vu qu'il s'agit d'un engagement de sa part.

Quelque chose ne colle pas dans votre description des garanties.

En effet autant il peut y avoir un privilège de prêteur de deniers (PPD) + une hypothèque sur le bien que vous achetez, autant le PPD n'est pas possible pour une caution hypothécaire.

Ce qui est donc vraisemblable c'est que la banque ait inscrit tant le PPD - à hauteur de l'acquisition hors frais quels qu'ils soient - plus une hypothèque sur le bien acquis par vous même et - en plus - qu'elle ait pris une autre hypothèque sur un autre bien appartenant à un tiers.

1) S'agit-il bien d'une "caution hypothécaire" ?

???
Voir ci-dessus

2) Le tiers garant doit il recevoir l'offre de prêt ?

S'il y a caution, qu'elle soit personnelle et/ou hypothécaire = oui.

3) A t-il aussi droit à un délai de réflexion de 10 jours ?

Oui

Doit-il signer l'offre pour acceptation ?

Bien entendu

Si tel n'est pas le cas qu'est ce que cela engendre ? Si le tiers garant n'a jamais reçu l'offre quelle valeur accorder au prêt ? Est il considéré comme nul ?

Non, le prêt en tant que tel est valide.
Mais la caution n'est pas engagée.
De ce fait, comme cette garantie (complémentaire ?) est exigée par la banque, il est peu probable qu'elle donne suite au dossier car la constitution des garanties est une condition du crédit.

J'ai vraiment l'impression que la banque me tourne en bourrique m'ayant déjà proposé d'antidater l'offre de prêt ce que j'ai refusé.

Il y a des (prétendues) banques qui font cela ?

Une d'elle concerne l'inscription sur le contrat de prêt du tiers garant comme "candidat à l'assurance".

Ce n'est une erreur que si l'assurance de cette caution n'était pas prévue car il est tout à fait possible d'assurer une caution.

La banque s'est rendue compte de son erreur et propose de faire signer directement chez le notaire un document de refus à cette couverture. Je me demande si c'est bien légal tout ça et si dans ce cas la banque devrait rééditer une nouvel offre de prêt corrigée.

Oui, la règle est rééditer une nouvelle offre d'autant que si cette assurance est réputée obligatoire son coût est intégré dans le calcul du coût du crédit et du taux effectif global (TEG).

Par ailleurs je doute que le notaire accepterait de valider/cautionner une telle démarche ?
L'avez vous interrogé ?

Cdt

 

[Maricha]

Bonjour et merci pour votre réponse !

Quelque chose ne colle pas dans votre description des garanties.

En effet autant il peut y avoir un privilège de prêteur de deniers (PPD) + une hypothèque sur le bien que vous achetez, autant le PPD n'est pas possible pour une caution hypothécaire.

Ce qui est donc vraisemblable c'est que la banque ait inscrit tant le PPD - à hauteur de l'acquisition hors frais quels qu'ils soient - plus une hypothèque sur le bien acquis par vous même et - en plus - qu'elle ait pris une autre hypothèque sur un autre bien appartenant à un tiers.

Non l'hypothèque est prise sur le même bien. Il s'agit d'une maison sans travaux achat en indivision. Le financement est un prêt pour ma part et un apport personnel pour la deuxième personne (mais qui n'est pas co emprunteur puisque le crédit est seulement à mon nom). Il est écrit sur l'offre de prêt "Hypothèque consentie par un tiers" avec le nom de l'indivisaire et "Privilège de preteur de deniers" sur le bien financé portant sur résidence principale maison d'habitation pour un montant en principal de 29600€ outre les accessoires pour une durée de 192 mois (ppd sur cette acquisition donc et 192 mois alors que le prêt est de 144 mois ?)



???
Voir ci-dessus


S'il y a caution, qu'elle soit personnelle et/ou hypothécaire = oui.


Oui


Bien entendu


Non, le prêt en tant que tel est valide.
Mais la caution n'est pas engagée.
De ce fait, comme cette garantie (complémentaire ?) est exigée par la banque, il est peu probable qu'elle donne suite au dossier car la constitution des garanties est une condition du crédit.

Concrètement qu'est que cela signifie ? Les fonds du prêt ont déjà été débloqués par la banque et virés chez le notaire.


Il y a des (prétendues) banques qui font cela ?

Apparemment oui

Ce n'est une erreur que si l'assurance de cette caution n'était pas prévue car il est tout à fait possible d'assurer une caution.

Effectivement l'assurance de cette caution n'était pas prévue.



Oui, la règle est rééditer une nouvelle offre d'autant que si cette assurance est réputée obligatoire son coût est intégré dans le calcul du coût du crédit et du taux effectif global (TEG).

Sur l'offre de prêt il y a de noté le coût de l'assurance obligatoire (donc la mienne) et le coût de l'assurance facultative (celle de la caution mais qui ne l'a pas sollicité).
Comment savoir si le TEG est correct ?

Par ailleurs je doute que le notaire accepterait de valider/cautionner une telle démarche ?
L'avez vous interrogé ?

Non mais il a reçu une copie de l'offre de prêt il n'en a peut être pas pris connaissance encore.

Cdt

 

[Maricha]

Désolé mes questions/réponses se sont mélangées à votre réponse...j'espère que cela reste clair

 

[Aristide]

Désolé mes questions/réponses se sont mélangées à votre réponse...j'espère que cela reste clair

Non l'hypothèque est prise sur le même bien. Il s'agit d'une maison sans travaux achat en indivision. Le financement est un prêt pour ma part et un apport personnel pour la deuxième personne (mais qui n'est pas co emprunteur puisque le crédit est seulement à mon nom). Il est écrit sur l'offre de prêt "Hypothèque consentie par un tiers" avec le nom de l'indivisaire et "Privilège de preteur de deniers" sur le bien financé portant sur résidence principale maison d'habitation pour un montant en principal de 29600€ outre les accessoires pour une durée de 192 mois (ppd sur cette acquisition donc et 192 mois alors que le prêt est de 144 mois ?)

Comme cela je comprends mieux.
Puisqu'il s'agit d'un indivision et que la garantie réelle immobilière ne peut pas s'inscrire sur une parie de de l'immeuble seulement, c'est normal que le copropriétaire consente une hypothèque parallèlement au PPD pour ce qui vous concerne.

Si non, en cas de défaillance dans les remboursements, la banque ne pourrait pas faire jouer sa garantie.

Mais le PPD ne peut être inscrit que sur le prix de l'acquisition hors frais; si, le prêt y est supérieur il y a une hypothèque complémentaire pour le surplus sur votre tête.

Concrètement qu'est que cela signifie ? Les fonds du prêt ont déjà été débloqués par la banque et virés chez le notaire.

La banque aurait débloqué les fonds sans que la caution ait accepté d'offre de prêt ???

Je vous suggère à nouveau d'en parler avec votre notaire.

Sur l'offre de prêt il y a de noté le coût de l'assurance obligatoire (donc la mienne) et le coût de l'assurance facultative (celle de la caution mais qui ne l'a pas sollicité).
Comment savoir si le TEG est correct ?

Il n'y a qu'un "spécialiste" qui pourrait vérifier votre TEG.
Mais si l'assurance pour le caution est précisée facultative il est plus que probable que la banque n'en a pas tenu compte ce qui est normal.

Cdt

 

[Maricha]

"Le PPD ne peut être inscrit que sur le prix de l'acquisition hors frais"
Qu'est ce que cela signifie ?

Effectivement la banque a débloqué les fonds et le virement a été fait chez le notaire. Mais je vais lui demander son avis.
Mais je me dis que si les fonds ont été débloqués la banque peut elle rééditer une offre notamment pour corriger l'erreur concernant l'assurance facultative ? Et si elle ne réédite pas d'offre avec l'acceptation de la "caution" que va t-il se passer ?

D'autre part pour être vraiment sûre quand il s'agit d'une hypothèque consentie par un tiers il s'agit bien d'une caution ? On peut dire que le tiers garant est considéré comme cautionnaire ?

Merci Aristide pour votre aide

 

[Aristide]

"Le PPD ne peut être inscrit que sur le prix de l'acquisition hors frais"
Qu'est ce que cela signifie ?

Si vous achetez un bien qui vaut 100 unités monétaire - hors frais quels qu'ils soient - mais que compte tenus d'autres frais/charges tels :

+ Frais négociation (agent immobilier)
+ Frais acquisition = frais de notaire
+ Frais de dossier
+ Frais de garanties
+ Frais de courtage
+ Travaux à financer

=> Qui, au total, font 40 unités monétaires

=> Mais que vous ne disposiez que de 10 unités monétaires pour apport personnel

=> Vous obligent donc à emprunter 100u + 40u - 10u = 130u

=> Le montant du crédit dépassant les 100u de l'acquisition hors frais un PPD sera possible à hauteur de 100u mais il faudra inscrire une hypothèque en plus pour les 30u qui dépassent.

Effectivement la banque a débloqué les fonds et le virement a été fait chez le notaire. Mais je vais lui demander son avis.
Mais je me dis que si les fonds ont été débloqués la banque peut elle rééditer une offre notamment pour corriger l'erreur concernant l'assurance facultative ? Et si elle ne réédite pas d'offre avec l'acceptation de la "caution" que va t-il se passer ?

Elle peut annuler le prêt et tout recommencer à zéro.

D'autre part pour être vraiment sûre quand il s'agit d'une hypothèque consentie par un tiers il s'agit bien d'une caution ? On peut dire que le tiers garant est considéré comme cautionnaire ?

Dans la situation très souvent le copropriétaire en indivision est à la fois caution hypothécaire (= garantie réelle immobilière) et caution solidaire (= caution personnelle).

Vous n'avez pas dit si c'était le cas pour votre dossier.

Que ce soit l'un ou l'autre ou bien l'un et l'autre il s'agit d'une caution (le terme "cautionnaire n'existe pas).

Avec la caution hypothécaire il est engagé à hauteur de sa part dans le bien.

Avec la caution solidaire il est engagé sur l'ensemble de ses bien et de ses revenus.

Cdt

 

[Maricha]

Ce qui figure sur l'offre de prêt est ceci :
Hypothèque consentie par un tiers consentie par (Nom du copropriétaire en indivision) Rang de la garantie 1 portant sur la résidence principale maison d'habitation (le bien acheté) pour un montant principal de 29600€ (qui est le montant de mon emprunt)
Privilège de prêteur de deniers sur le bien financé pour un montant en principal de 29600€ pour une durée de 192 mois.

Je suppose qu'il ne s'agit que d'une caution hypothécaire. Mais pourquoi 192 mois alors que le prêt est de 144 mois ?

Merci

 

[Aristide]

Pour ce qui vous concerne le montant du prêt ne dépassant pas le prix d'achat hors frais un PPD seul est donc possible.

Pour de qui concerne votre copropriétaire/indivisaire c'est donc, apparemment, une caution hypothécaire sans caution solidaire.

Pour une caution solidaire la durée de l'engagement stipulée au contrat peut être plus longue que la durée du crédit (souvent les banques prévoient 2 ans de plus)

Je ne me suis jamais posé la question de savoir si c'était également possible pour une caution hypothécaire.
Je vous suggère d'interroger votre notaire; sa réponse nous intéressera.

Par contre le PPD et l'hypothèque deviennent sans effet un an après le terme stipulé au contrat.

Cdt