Se lancer en SCPI.

[jeya]

Ce ne sont pas des salaires mais des revenus fonciers.

Les revenus fonciers français d'une SCPI sont imposés à 17,2% via les prélèvements sociaux puis au TMI. Dans votre cas, c'est 11% pour le moment soit 28,2% mais si vous passez à un TMI de 30%... l'imposition sera de 47,2%.

Ma formulation était bancale. Ce que je voulais savoir c'est si ces revenus fonciers influaient sur le revenu imposable ou pas. En clair faut il les ajouter au revenu imposable ou sont-ils imposés indépendamment ? De fait, ne payant pas d'impôts sur le revenu malgré un TMI à 11% (via dons associatifs), je me demande si l'imposition de ces revenus fonciers seront tout de même fiscalisés à 11% + 17,2% ou seulement à 17,2% ?

Vraiment, en lissant rente complémentaire à la retraite et TMI dans la moyenne basse du 11% il me semble évident que des SCPI en direct (à credit ou pas) et majoritairement investies à l'étranger c'est l'idéal pour vous: Corum Origin, Pierval Santé, Remake Live...

Justement, je me suis inscris sur Louve Invest et je regardais Pierval santé, Remake Live, Cœur d'Europe ou encore ActivImmo.
Et donc, j'ai une question. 40% de Remake Live est investit en France, du coup, j'imagine que dans notre situation, c'est une bonne SCPI pour un démembrement longue durée ? Et donc, il pourrait être intéressant de la diversifier avec une Coeur d'Europe, par exemple, avec un démembrement court (3-5 ans) ou même directement en pleine propriété ?

 

[sorcier]

Justement, je me suis inscris sur Louve Invest et je regardais Pierval santé, Remake Live, Cœur d'Europe ou encore ActivImmo.
Et donc, j'ai une question. 40% de Remake Live est investit en France, du coup, j'imagine que dans notre situation, c'est une bonne SCPI pour un démembrement longue durée ? Et donc, il pourrait être intéressant de la diversifier avec une Coeur d'Europe, par exemple, avec un démembrement court (3-5 ans) ou même directement en pleine propriété ?

Personnellement je vois le démembrement comme une façon d’échapper à une forte imposition et cela n'est pas votre cas. Si en plus vous parlez d'investir à crédit, il faudrait faire face au crédit sans la contribution des loyers pendant la durée du démembrement.

À vous de voir et de faire vos calculs mais 3-5 ans de démembrement sont à comparer avec les loyers nets pendant le même temps et le rendement de des loyers dans un placement sans risque (plus de 3 % en ce moment). Cela sans parler du fait que vous auriez moins de flexibilité si gros problème dans le cas du démembrement et que le fait d'avoir des loyers pendant 3-5 ans vous permettrait aussi probablement acheter plus de parts.

 

[jeya]

Effectivement, il y a des calculs à faire.

En me baladant sur le site de Louve Invest, j'ai vu aussi qu'ils proposent aussi quelques SCPI avec abondamment mensuel.
Par exemple, sur Remake Live, je pourrais placer 4 ou 5 000 euros d'entrée de jeu, puis abonder de 200 euros/mois.
Il n'y aurait pas le même effet de levier qu'avec un crédit, mais il aurait aussi moins de frais (pas d'intérêt du crédit déjà).

Ça se calcule effectivement.

Par contre, j'ai toujours un doute sur la fiscalité des revenus foncier d'une SCPI. A savoir, est-ce que ces revenus sont susceptibles de faire grimper mon revenu imposable et donc potentiellement mon TMI, ou sont-ils fiscalisés à part (TMI + X) ?

C'est important car dans quelques années, quand les enfants seront partis, j'aimerais ne pas avoir la désagréable surprise de voir nos dividendes s'ajouter et nous faire passer le cap des 30%...

 

[Vegas]

Ma formulation était bancale. Ce que je voulais savoir c'est si ces revenus fonciers influaient sur le revenu imposable ou pas. En clair faut il les ajouter au revenu imposable ou sont-ils imposés indépendamment ? De fait, ne payant pas d'impôts sur le revenu malgré un TMI à 11% (via dons associatifs), je me demande si l'imposition de ces revenus fonciers seront tout de même fiscalisés à 11% + 17,2% ou seulement à 17,2% ?


Justement, je me suis inscris sur Louve Invest et je regardais Pierval santé, Remake Live, Cœur d'Europe ou encore ActivImmo.
Et donc, j'ai une question. 40% de Remake Live est investit en France, du coup, j'imagine que dans notre situation, c'est une bonne SCPI pour un démembrement longue durée ? Et donc, il pourrait être intéressant de la diversifier avec une Coeur d'Europe, par exemple, avec un démembrement court (3-5 ans) ou même directement en pleine propriété ?

Oui les revenus fonciers influent sur la tranche d'imposition. Sur ceux français aucun doute. Pour le reste, à mon sens oui pour la méthode du crédit d'impôt non pour la méthode du taux effectif.

Si vous avez peur que votre TMI passe à 30% il faut éviter d'investir sur des SCPI dont la majorité des revenus sont français si vous ne choisissez pas l'option du démembrement.

Fiscalement d'ailleurs, pas d'imposition sur la plus-value si vous récupérez vos parts à l'issue du démembrement.

Attention à Remake Live : c'est une très jeune SCPI dont il est pour l'instant peu aisé d'estimer ses capacités à performer dans le futur.
Coeur d'Europe et Pierval Santé : loyers trimestriels.
Attention aux options... chez Corum il y en a beaucoup ce qui n'est pas forcément le cas pour un bon nombre d'autres SCPI : versement programmé, réinvestissement des dividendes...

C'est à vous de voir si vous souhaitez profiter d'un démembrement avec les avantages fiscaux qui s'y attachent ou alors que vos revenus fonciers remboursent une partie de votre crédit. À vous de faire vos calculs.

 

[sorcier]

C'est important car dans quelques années, quand les enfants seront partis, j'aimerais ne pas avoir la désagréable surprise de voir nos dividendes s'ajouter et nous faire passer le cap des 30%...

Je trouve plus agréable payer 30% d'impôts qu'avoir droit au LEP...

Quand vos enfants seront partis, vous serez dans une tranche d'âge où un PER prend toute sa relevance si nécessaire.

Attendez à payer proche de 10000 euros d'impôt pour vous soucier des impôts. Dans la part basse de la tranche de 11 %, payer moins impôts ne devrait pas être un objectif, gagner plus d'argent oui.

 

[jeya]

Je trouve plus agréable payer 30% d'impôts qu'avoir droit au LEP...

Je n'ai jamais dis le contraire...

La question n'est pas de payer ou pas des impôts. Dans les faits ça ne nous dérange pas (c'est que tout va bien !). Par contre actuellement nous n'en payons pas et cela pour plusieurs raisons :
La première c'est la fiscalité particulière du travail de Mme qui bénéficie d'un abattement salarial très important.
La seconde, ce sont mes frais kilométriques qui pèsent également leur poids.
Et la troisième, ce sont nos dons associatifs (environ 100 euros/mois).
(A noter, pour ce troisième point, que nous sommes imposables depuis seulement 3 ans, mais nous donnons depuis 20... Nous ne donnons donc pas pour défiscaliser mais pour soutenir des causes qui nous parle - SNSM, clowns d'hôpitaux, etc...).

Par contre, la question qui se pose, et que je trouve légitime, quoi que peuvent en penser certains, c'est de savoir comment se préparer et d'anticiper le jour où, avec l'évolution de nos revenus, le départ des enfants du foyer fiscal et le rendement de certains placements, nous atteindrons un seuil réellement imposable.
Clairement, au rythme des dernières années, il est possible que nous passions de 11% "sans payer" à 30% "à payer" dans la dizaine d'année à venir. Et 10 ans, en placement, c'est vite rendu. Et là, la claque sera bien réelle !

Je ne vois pas quel mal il y a à l'anticiper et à essayer de comprendre dans quelle mesure la fiscalité d'un placement en SCPI/immo (que nous découvrons, pour rappel) l'impactera; ainsi que de se préparer personnellement à l'assumer.

Bref...

Attendez à payer proche de 10000 euros d'impôt pour vous soucier des impôts. Dans la part basse de la tranche de 11 %, payer moins impôts ne devrait pas être un objectif, gagner plus d'argent oui.

On est bien d'accord.

 

[sorcier]

Je ne vois pas quel mal il y a à l'anticiper et à essayer de comprendre dans quelle mesure la fiscalité d'un placement en SCPI/immo (que nous découvrons, pour rappel) l'impactera; ainsi que de se préparer personnellement à l'assumer.

Quand le moment arrivera, vous verrez qu'il y a des solutions. Je vous ai déjà donné une très adaptée à vous (dans quelques années) dans mon post antérieur.

 

[petit épargnant]

Par contre, la question qui se pose, et que je trouve légitime, quoi que peuvent en penser certains, c'est de savoir comment se préparer et d'anticiper le jour où, avec l'évolution de nos revenus, le départ des enfants du foyer fiscal et le rendement de certains placements, nous atteindrons un seuil réellement imposable.
Clairement, au rythme des dernières années, il est possible que nous passions de 11% "sans payer" à 30% "à payer" dans la dizaine d'année à venir. Et 10 ans, en placement, c'est vite rendu. Et là, la claque sera bien réelle !

Je ne vois pas quel mal il y a à l'anticiper et à essayer de comprendre dans quelle mesure la fiscalité d'un placement en SCPI/immo (que nous découvrons, pour rappel) l'impactera; ainsi que de se préparer personnellement à l'assumer.

Bref...



On est bien d'accord.

Pour faire simple, les revenus de vos SCPI sont imposables avec des variations selon les SCPI choisies et les répartitions géographiques des parcs associés : pour celles localisées en France et de manière caricaturale, la moitié des loyers que vous percevez disparaissent au titre de la fiscalité si la TMI est 30%.

Personnellement, étant dans la tranche 30%, je vais blinder mon livret A et ouvrir un LDD avant de réinvestir en SCPI mais via assurance vie.

De manière générale et pour TMI, pour l'immobilier en direct il faut vraiment bien étudier son projet pour que çà rapporte 3% compte tenu des charges, des dégradations des locataires etc... et les soucis qui vont avec.

Pour les SCPI (regarder la presse en mettant SCPI BNP, Amundi, HSBC etc), mieux vaut ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier et répartir sur plusieurs gérants et SCPI.

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour,
Si vous partez sur un crédit conso, vous pouvez acheter directement vos parts de SCPI au sein d'une AV.
Au bout de 8 ans. Soit un horizon proche de vos 7 ans de crédit. Vous pourrez retirer régulièrement les revenus si vous ne dépassez pas l'abattement de 4600€ (de plus values) retirées par an. Vous n'aurez que les PS de 17.2% à payer.
Mais vous avez des frais de gestion de l'AV contrairement à un achat en direct.

Après avec un taux à 4.7% je ne suis pas sûr que ce soit rentable. Juste pour vous dire que c'est possible de faire cela.

Concernant la fiscalité en direct, si vous n'avez pas revenus locatifs autre que ceux de SCPI, vous tombez dans le régime réel.
Donc TMI + PS.
Pour le moment 28.2%
Si vous passez en tranche 30 cela fera 47.2%
Les revenus de vos SCPI s'ajoutent évidemment (moins les abattements éventuels) à vos autres revenus pour le calcul de votre TMI.

 

[jeya]

mieux vaut ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier et répartir sur plusieurs gérants et SCPI.

Oui, ça fait aussi partie du projet.
A savoir que j'ai déjà pas mal de diversité dans mon portefeuille de placement.

Les revenus de vos SCPI s'ajoutent évidemment (moins les abattements éventuels) à vos autres revenus pour le calcul de votre TMI.

Ah ! Voilà qui est clair. C'est exactement l'info que je cherchais. Merci.

 

[ZO13]

Bonjour,
Je suis à un stade moins avancé que vous, mais je veux aussi me lancer dans les SCPI.
Deux questions déjà pour y voir plus clair : est-ce une bonne idée de passer une assurance-vie ? Si oui, quel est le montant des frais par rapport à passer en direct ?
Merci pour vos réponses

 

[jeya]

Si vous partez sur un crédit conso, vous pouvez acheter directement vos parts de SCPI au sein d'une AV.
Au bout de 8 ans. Soit un horizon proche de vos 7 ans de crédit. Vous pourrez retirer régulièrement les revenus si vous ne dépassez pas l'abattement de 4600€ (de plus values) retirées par an. Vous n'aurez que les PS de 17.2% à payer.
Mais vous avez des frais de gestion de l'AV contrairement à un achat en direct.

Après avec un taux à 4.7% je ne suis pas sûr que ce soit rentable. Juste pour vous dire que c'est possible de faire cela.

Pour l'AV, bof bof, nous en avons déjà 4 diversifiées (euro/actions/OPCVM...). De plus, il faut trouver la banque qui le propose, avec des SCPI intéressantes et des conditions "ouvertes", sans compter que les banques tradi pratiquent des frais d'un autre temps...

Pour le crédit, vu la durée envisagée de 25 ans voire plus (succession), et si je fais 2 ou 3 lignes de crédits pour acheter 2 ou 3 SCPI avec réinvestissement des dividendes, voire, avec abondement mensuel; je ne me fais trop de soucis pour le taux du/des crédits que ce soit sur 6 ou 8 ans...

Il fait cependant que je fasse des calculs, notamment concernant l'imposition.

 

[Buffeto]

est-ce une bonne idée de passer une assurance-vie ?

en AV tu ne pourras pas bénéficier d el'effet de levier du crédit

Si oui, quel est le montant des frais par rapport à passer en direct ?

ça dépend de l'AV